“金九銀十”是樓市的傳統(tǒng)旺季，但今年9月北京樓市成交表現(xiàn)平平，不僅9月第一周新建商品房成交下滑近五成，而且整個(gè)9月成交平淡，明顯低于預(yù)期。分析表示，小長假、通州限購以及如7月成交高峰透支了部分市場需求，加之供應(yīng)量減少等原因，雖然9月成交平淡，但9月特別是10月各房企力拼金九銀十樓市旺季，加緊推出新盤，在供應(yīng)的帶動(dòng)下以及各種穩(wěn)增長政策出臺，樓市銀十依然可期。
金九成交明顯低于預(yù)期
據(jù)鏈家網(wǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，9月第一周，新建商品住宅網(wǎng)簽量為1208套，環(huán)比下降48.1%�？鄢Ｕ戏俊⒆宰》亢�，純商品住宅成交743套，較上周下滑52.5%；成交均價(jià)為35574元/平方米，環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲14.9%。
據(jù)分析，9月第一周北京樓市成交走弱，除了受供應(yīng)不足影響外，也受到閱兵小長假影響。9月第一周成交回歸到4月份的水平，結(jié)束了5月以來連續(xù)17周維持在千套以上的較高位。
9月第一周純商品住宅成交均價(jià)大幅上漲主要是受結(jié)構(gòu)性因素引起，熱銷項(xiàng)目中高端項(xiàng)目占比增加，如臻園、京投銀泰萬科·西華府等在本周網(wǎng)簽量均較高，從而導(dǎo)致均價(jià)在4萬元/平方米以上的成交占比較上周增加，結(jié)構(gòu)性拉升了成交均價(jià)。
第二周新房成交恢復(fù)正常水平，新建商品住宅網(wǎng)簽量為2517套，純商品住宅成交1186套，較上周出現(xiàn)大漲，主要是由于第一周受小長假影響成交被拉低，本周恢復(fù)正常，成交量達(dá)到千套以上，但與8月周均成交水平相比，仍下降12.9%。
第三周新房成交依舊平淡，新建商品住宅網(wǎng)簽量為1984套，環(huán)比下降21.2%。純商品住宅成交1099套，較上周下降7.3%，成交均價(jià)環(huán)比結(jié)構(gòu)性下降8.6%。
第四周新房成交依舊千余套，金九樓市“平淡”收尾，新建商品住宅網(wǎng)簽量為2357套，環(huán)比上漲18.8%。純商品住宅成交1068套，較上周下降2.8%。
鏈家網(wǎng)分析人士李巧玲認(rèn)為，新房市場在7月份達(dá)到高點(diǎn)后，連續(xù)兩月出現(xiàn)下滑，金九成交明顯低于預(yù)期。一方面與前期需求集中釋放有關(guān)，對后期市場造成在一定程度的上透支。另一方面，與通州限購升級有關(guān)，部分潛在需求由于條件不滿足難以入市。最后，前期供應(yīng)的不足也限制了需求的釋放。
專家分析，6-7月間新房供應(yīng)月均1.4萬套，8-9月北京新房供應(yīng)萎縮，9月新房供應(yīng)不足6000套，供應(yīng)的減少勢必會(huì)影響成交的走勢，這是導(dǎo)致“金九”黯然失色的主要原因之一。的確，與二手房市場相比，新房項(xiàng)目由于供應(yīng)萎縮、更遠(yuǎn)郊化、更中高端化，勢必影響新房成交。
總體來說，多種因素共同作用下造成了金九成交的平淡，成交量低于5-8月份，但是仍然稍好于去年同期。房企入市積極樓市供應(yīng)量大增
盡管北京樓市9月份成交平淡，但房企入市非常積極，10月樓市供應(yīng)量將大增。目前房地產(chǎn)市場政策的持續(xù)寬松，同時(shí)上半年樓市成交的不斷回升以及金九銀十的傳統(tǒng)銷售旺季，都會(huì)吸引開發(fā)商不斷推盤銷售。
根據(jù)鏈家網(wǎng)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月北京中上旬的純商品住宅有11個(gè)項(xiàng)目獲得預(yù)售證，供應(yīng)量達(dá)4090套，較8月同期上漲36.7%，且為年內(nèi)同期供應(yīng)最高。
市場人士分析，上市房企為了完成年度銷售任務(wù)也會(huì)力推新項(xiàng)目在銀十期間入市，以便搶奪市場份額，集中供應(yīng)將較為明顯，供應(yīng)量將大幅增長，尤其是高端項(xiàng)目。
高端項(xiàng)目的銷售可拉動(dòng)房企利潤率，以北京市場來看，高端項(xiàng)目入市意愿持續(xù)高漲。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，今年10月北京商品住宅市場預(yù)計(jì)將有36個(gè)項(xiàng)目入市，預(yù)期售價(jià)6萬元/平方米以上的公寓豪宅項(xiàng)目多達(dá)8個(gè)，如萬科、龍湖等開發(fā)商都在積極籌劃高端項(xiàng)目的入市。
北京等一線城市土地成交創(chuàng)新高
9月北京土地市場升溫，幾天之內(nèi)連現(xiàn)多個(gè)地王，據(jù)悉，8月31日到9月9日，10天內(nèi)北京出現(xiàn)了連續(xù)4個(gè)樓面價(jià)超過5萬元的地王。同時(shí)北上廣深9月份的土地出讓收入創(chuàng)年內(nèi)新高。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至9月23日，一線城市合計(jì)月內(nèi)土地成交額高達(dá)531.37億元，創(chuàng)造了年內(nèi)最高紀(jì)錄，較8月份全月上漲160%。與此同時(shí)，9月份一線城市的土地平均溢價(jià)率達(dá)到了27.8%。
分析人士認(rèn)為，多個(gè)地王的出現(xiàn)、高地價(jià)也預(yù)示著新房項(xiàng)目將日漸高端化走向的趨勢。
數(shù)據(jù)顯示，截至9月中上旬，20大標(biāo)桿房企在9月份的拿地總額已經(jīng)創(chuàng)下近8個(gè)月的最高紀(jì)錄，達(dá)328.34億元，包括保利、碧桂園、中信、龍湖、萬科、方興、世茂、萬達(dá)等企業(yè)都搶入土地市場。
分析師認(rèn)為，一線城市土地升溫，在某種程度上來說，也是一線樓市回暖的一種現(xiàn)象，對于一線城市來說，土地升溫，后市可期。
供應(yīng)大增政策利好銀十依然可期
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管金九平淡，但銀十依然可期。一方面，為完成年度銷售任務(wù)，各房企會(huì)加快在金九銀十的推盤力度，供應(yīng)量大增，在供應(yīng)量的帶動(dòng)下以及各種促銷優(yōu)惠活動(dòng)力度加大的刺激下，消費(fèi)需求必然被激發(fā)。另一方面，在穩(wěn)增長的政策背景下，各種樓市政策利好不斷。
分析人士認(rèn)為，2015年“銀十”依然可期：一是降息和下調(diào)公積金首付比例等寬松政策利好持續(xù)；二是十一假期讓置業(yè)者有更多時(shí)間看房、選房，從容決策，同時(shí)新房供應(yīng)增加促銷力度不斷；三是在宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力下，國家對于房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的寬松政策還將持續(xù)。
有預(yù)測認(rèn)為，樓市穩(wěn)中有漲的狀態(tài)仍將持續(xù)下去，樓盤各種促銷力度加大，銀十依然可期。何翠云