昨天，新江灣城一地塊再度成為市場的熱點(diǎn)，原來，上海市土地交易市場公布《關(guān)于中止楊浦區(qū)新江灣城N091104單元C1-02(D7)地塊出讓活動(dòng)的通知》，叫停即將于明天舉行的現(xiàn)場競價(jià)。
楊浦區(qū)新江灣城N091104單元C1-02(D7)地塊東至江灣城路，南至殷高路規(guī)劃公共綠地，西至淞滬路公共綠地，北至國泓路清波路。土地面積13.2公頃，容積1.125，建筑面積14.85公頃。地塊起始總價(jià)40.1725億元，折合單價(jià)27053元/平方米。這也是今年以來起價(jià)較高的一幅宅地地塊，備受市場關(guān)注。
根據(jù)網(wǎng)上公告顯示，目前，這一地塊出讓已吸引30人領(lǐng)取申請書，有6人提交了競買保證金。為何突然中止出讓？“此次土地叫停不是因無人競標(biāo)被迫中止，而是政府主動(dòng)叫停。這不得不令人聯(lián)想到市領(lǐng)導(dǎo)最新表態(tài)。”上海中原研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理龔敏猜想道。
戶均247平方米 違背政府調(diào)控方向
上周，市委書記韓正在區(qū)縣、大口黨委書記季度工作會(huì)議中明確表示，上海作為一座特大型城市，房地產(chǎn)市場發(fā)展有自身特點(diǎn)，控制房價(jià)是重要調(diào)控目標(biāo)。上海房價(jià)已經(jīng)很高，如果不堅(jiān)持調(diào)控，將影響到上海經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展，也會(huì)削弱城市的競爭力。同時(shí)，他指出必須堅(jiān)定不移下決心減少經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)業(yè)的依賴。
韓正直言，當(dāng)前，上海房地產(chǎn)市場有兩大結(jié)構(gòu)性問題：辦公用房、商業(yè)用房投資增幅過大、保有量過大；中小套型商品住房供應(yīng)嚴(yán)重不足，特別是市場化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。究其根本原因，是供地不合理，中小套型普通商品住房用地供應(yīng)明顯減少。要抓緊研究制定約束性措施，土地供應(yīng)量不變，結(jié)構(gòu)必須調(diào)整。
“新江灣城這一地塊建筑面積14.85萬平方米，而對住宅限定套數(shù)為600套，即平均單套面積247平方米。這與加大中小套型供應(yīng)體量形成反差，平均247平方米已大大超過了中小戶型的范疇�！饼徝舴治龅溃壳�，新江灣城板塊住宅均價(jià)在4.6萬元/平方米。據(jù)預(yù)測，這一地塊單價(jià)有可能突破3.5萬元/平方米。高地價(jià)形成的對未來高房價(jià)的預(yù)期與政府下一步調(diào)控方向不一致，或許是該地塊叫停原因之一。
地價(jià)仍存普遍“虛高”現(xiàn)象
9月，申城樓市交出一份可喜的成績單。北京和深圳新建商品住宅成交面積環(huán)比分別減少7.4%和29.1%，而上海和廣州成交環(huán)比增加13.6%和8.2%。
受申城樓市良好表現(xiàn)，本月初，上海兩幅土地以高溢價(jià)率出讓。新城5.18億元競得青浦區(qū)盈浦街道城中南路東側(cè)地塊，溢價(jià)191%，樓板價(jià)16974元/平方米；松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0003單元05-04號(hào)地塊被同濟(jì)23.10億元拿下，溢價(jià)71.1%，樓板價(jià)20531元/平方米。
龔敏分析道，按照市場周邊項(xiàng)目價(jià)格進(jìn)行評(píng)估預(yù)測，青浦區(qū)這一地塊最高價(jià)格約1.2萬元/平方米，而松江區(qū)這一地塊最高價(jià)格約1.65萬元/平方米，但最終兩幅土地價(jià)格遠(yuǎn)超過市場地價(jià)，可見地價(jià)存在“虛高”現(xiàn)象。
調(diào)整利于房價(jià)調(diào)控
對新江灣城地塊緊急叫停，上海市土地交易市場解釋道，因出讓地塊開發(fā)建設(shè)條件需進(jìn)一步完善，決定中止楊浦區(qū)新江灣城N091104單元C1-02(D7)地塊出讓。待相關(guān)開發(fā)建設(shè)條件調(diào)整后，出讓人將于近日發(fā)布補(bǔ)充公告恢復(fù)此次交易活動(dòng)。
“該地塊本身?xiàng)l件也相當(dāng)不錯(cuò)，低容積率，周邊有軌道交通和學(xué)校等相關(guān)配套。加上近期一線市場土地供應(yīng)稀缺，開發(fā)商買地溢價(jià)率普遍較高，對這幅地塊競價(jià)的熱情會(huì)更高。據(jù)預(yù)測，該地塊的出讓溢價(jià)率有望超過60%�！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)猜測道，有關(guān)部門中止此次土地出讓后，會(huì)對一些出讓的條件進(jìn)行修改。比如加大保障房配建的比例，從5%的水平調(diào)高到10%的水平等，可降低土地出讓溢價(jià)率；另一種重新規(guī)劃的可能是，增加容積率等方面進(jìn)行調(diào)整，有利于房價(jià)調(diào)控。
與此同時(shí)，日前剛組建的上海市住建委表示，上海將繼續(xù)堅(jiān)決執(zhí)行住房限購、差別化住房稅收、信貸等政策措施，加大市場監(jiān)測，防止炒作，促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。(記者 楊玉紅)