國慶假期剛過，央行就接連實施了兩條新的信貸刺激政策，一條是刪除了實施已有20年之久的商業(yè)銀行75%存貸比監(jiān)管指標。即原本銀行吸收100元的存款，只能放出75元的貸款，另外25元必須留存下來。而取消存貸比以后，理論上，那25%也可以放貸。只此一項，就有人估計，可以增加7萬億的可貸款量，樓市股市將成為資金的重要入口。
如果說上述的新政是釋放了大量的可流動資金，那么另一條新政則是可以通過貸款再抵押輕易獲得更多的資金。
10月11日，中國人民銀行在前期山東、廣東開展信貸資產(chǎn)質(zhì)押再貸款試點形成可復(fù)制經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，決定在上海、天津、遼寧、江蘇、湖北、四川、陜西、北京、重慶等9省(市)推廣試點。目前全國有11個省(市)開展信貸資產(chǎn)質(zhì)押再貸款試點。
有人這樣形象地解釋“信貸資產(chǎn)質(zhì)押再貸款”：先貸一百萬，質(zhì)押后減去一定折扣(比如30%)后可以再貸款(70萬)。
不難看出，無論是購房人還是房企，在新的信貸政策下，獲得錢的門檻進一步降低，也意味著買房將更加容易，一些聲音認為此次的金融刺激將類似于2008年時的4萬億救市，將再次拉著房價暴漲。但《北京青年報》在采訪了多位業(yè)內(nèi)人士后發(fā)現(xiàn)，雖然地產(chǎn)圈對于新政策刺激購房的作用非�？春�，但并不認為會像2008年那樣開啟房價的無節(jié)制地大漲。
量化寬松下銀行追著放貸款
國慶假期后實施的兩個新信貸政策，被專家解讀為中國版的新一輪量化寬松政策，取消存貸比，再實行信貸資產(chǎn)質(zhì)押再貸款后，有人預(yù)期可向市場釋放出7萬億，甚至10萬億的資金。在這樣的情況下，各大銀行都開始了積極動員放貸款。
去年底在北五環(huán)買房的張女士，在國外度假時接到銷售的電話，說房子提前封頂了，讓她聯(lián)系銀行準備貸款的事宜，并且要一個月內(nèi)辦理完手續(xù)。但等到張女士回國時，距離開發(fā)商的期限只剩兩周時間了。焦急的張女士本以為到了年底，銀行貸款額度會收緊，房貸審批怎么也要一兩個月，會錯過約定的時間。但令她意外的是，她把所有貸款材料湊齊后，僅過了3個工作日，銀行的核查電話就打來了，只是簡單地問了幾個問題后她就順利通過了核查，最后趕在開發(fā)商的期限前，總額400余萬元，按照首套房88折計算的房貸就順利獲批。
“以前總是看到報道說年底銀行放貸慢，卻沒想到自己辦時這么順利�！睆埮勘硎�，和她一起買房的業(yè)主們，也都在十幾個工作日左右，就拿到了貸款。
鏈家網(wǎng)研究院李巧玲告訴北青報記者，以往在年底，銀行貸款額度出現(xiàn)緊張是很普遍的現(xiàn)象，說一個半月放款往往拖到2個月，甚至有一段時期客戶要將近半年才可以拿到尾款，不過今年這個現(xiàn)象基本沒有出現(xiàn)，目前客戶手續(xù)齊全的話，從面簽到拿到尾款，最快只需要一個月的時間，從銀行得到的反饋是，貸款額度比較充足。
不僅是個人信貸，許多銀行還在追著開發(fā)商放貸款。某大型房企在東壩項目的負責人私下對北青報記者表示，銀行做事普遍是錦上添花，少有雪中送炭。前兩年樓市調(diào)控，開發(fā)商勒緊褲腰帶過日子時，想找銀行貸款難上加難，但如今各家房企的房子賣得都不錯，回款也有保障，并不缺錢，銀行卻追在后面放貸款。就十一過后這一周時間里，就有三家銀行找上門來和他談合作。
能夠更輕易地獲得貸款，讓上述負責人并不著急賣房回款，他認為可以等一等，待市場進一步轉(zhuǎn)暖后，通過更高的溢價賣房來償還貸款。
滾雪球式的信貸刺激或?qū)⒗邩鞘?/p>
無論是買房人還是賣房的開發(fā)商都感覺到今年獲得銀行的錢更容易了。事實上，銀行的信貸寬松政策并不是十一后突然實施的，從2014年全國樓市降溫之后，政策就不斷出現(xiàn)放松基調(diào)。限外令松綁，不再限制境外機構(gòu)和個人在大陸購房；公積金貸款不斷降低門檻，最低首付款比例由30%降低至20%；年內(nèi)連續(xù)的降準和降息刺激；非限購城市首套房商貸首付比例最低降至25%；以及現(xiàn)在新實施的信貸刺激，短短半年之內(nèi)，出臺的新政策全都被認為將刺激樓市，多項政策結(jié)合在一起的滾雪球效應(yīng)，在業(yè)內(nèi)看來將保證今年樓市交易的繁榮。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進認為，今年在對購房需求影響最大的房貸政策環(huán)節(jié)，可謂“窮追猛打”式的放松。無論是公積金還是商業(yè)貸款的買房人，都將以更快的效率和更大的規(guī)模來獲取買房資金。這也導(dǎo)致一些像北京這樣的熱點城市，房價出現(xiàn)了上漲。
根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至10月6日，北京國慶長假期間的商品房住宅簽約套數(shù)為353套，二手房住宅簽約套數(shù)為55套。從成交價格看，商品住宅成交均價為每平方米24780元，同比上漲16.8%，創(chuàng)下了歷年國慶黃金周的新高。
對此，李巧玲認為，中秋假期和國慶假期相連，使得人們更傾向于外出旅游，但樓市成交仍舊表現(xiàn)不俗，第二周更是出現(xiàn)了大步回暖的現(xiàn)象，表明當前樓市人氣很旺。另外，9月以來央行陸續(xù)出臺進一步寬松的金融政策，使得購房難度再次下降，并與9月30日提出在不限購城市推行首套貸款首付比例降至25%的政策，這釋放出國家將進一步提振房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的信號，購房人對于樓市價格的預(yù)期也明顯上升。
再現(xiàn)房價大漲幾乎不可能
盡管接連的新政刺激樓市出現(xiàn)了漲價，正如十一樓市數(shù)據(jù)表現(xiàn)的一樣。但對于市場上流傳的此輪刺激相當于2008年4萬億刺激，將拉升房價暴漲的理論，卻并未在業(yè)內(nèi)獲得認可。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認為，當年的4萬億刺激，因為沒有限制流向，直接間接甚至超過30%的資金流向了房地產(chǎn)，也對房地產(chǎn)形成了刺激。而如今的量化寬松政策，目的并不是為了直接刺激樓市，更多是扶持實體經(jīng)濟，但對樓市來說仍偏利好，表明寬松政策是未來的大方向。只不過這種利好，難以支撐2008年后的暴漲。
另外，龍頭房企們并不差錢，也導(dǎo)致如今的刺激政策很難大幅推高房價。數(shù)據(jù)顯示，許多房地產(chǎn)公司都發(fā)行了巨額的公司債，且利率次第下行。比如，萬科9月25日發(fā)行的2015年第一期50億元公司債券，利率僅3.5%，創(chuàng)下新低。
再有就是，限購導(dǎo)致的投資需求被明顯遏制，雖然個別樓盤尤其是商住樓仍有較大的投資比例，但最重要的住宅市場，投資被限購控制的依舊很嚴，而如果投資需求不能順利流入樓市，再寬松的貨幣刺激，也難以形成2009年、2010年那樣的房價失控暴漲。
最后，數(shù)據(jù)顯示，北京樓市住宅的成交均價已經(jīng)突破3萬元/平方米，而高端住宅更是動輒10萬元/平方米，已經(jīng)處于非常高的價位，在這樣的基數(shù)面前，大幅增長甚至翻番都是很難達到的。因此，業(yè)內(nèi)分析人士預(yù)計，政策刺激下，買房成本的降低會刺激更多購房人入市，但也不必太過擔心房價會因此出現(xiàn)無節(jié)制地暴漲。文/本報記者 李桁