演員方子哥和房屋中介對簿公堂后接受采訪。曹璐/攝
安家置業(yè)是人生大事。在城市，買賣二手房往往通過房屋中介公司進行交易，但是近年來，因房屋中介公司在提供居間服務過程中的不規(guī)范行為引發(fā)的民事糾紛屢見不鮮，這些行為不僅損害了當事人的合法權益，也干擾了二手房交易市場的正常秩序，不利于社會和諧穩(wěn)定。房屋中介公司都有哪些不規(guī)范行為，又該如何規(guī)范?對此，記者進行了調(diào)查采訪。
購房被騙 中介被判賠30萬
2012年6月，演員方子哥的妻子顏珍為兒子方曉鴿看中了北京市朝陽區(qū)某小區(qū)的一套房子。顏珍代兒子分別與北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司(以下簡稱我愛我家)、北京偉嘉安捷投資擔保有限公司(以下簡稱偉嘉安捷)簽訂合同，在我愛我家居間服務下，與李佳霖簽訂了《存量房買賣合同》，并先后支付給對方393萬元房款。
不料，李佳霖隱瞞了已將房屋委托他人出售并辦理了最高額抵押貸款的事實，使用偽造的房屋所有權證，騙取了方家的購房款393萬元。日前，李佳霖已因詐騙罪、合同詐騙罪被判處無期徒刑。
方子哥夫婦認為，我愛我家和偉嘉安捷在房源信息審查、網(wǎng)簽辦理等方面未履行審慎義務，以方曉鴿的名義將我愛我家、偉嘉安捷起訴至北京市朝陽區(qū)法院，向兩家公司索賠300萬元。
法庭上，原告訴稱，賣房人戶口簿上的名字是李佳霖，其身份證和房產(chǎn)證的名字均為李蕊，第一次貸款沒成功，網(wǎng)簽也被撤銷。第二次網(wǎng)簽時，我愛我家又把李佳霖性別登記錯誤，直至第三次網(wǎng)簽才成功。而早在第二次網(wǎng)簽前，涉案房產(chǎn)已被李佳霖抵押給了銀行，李佳霖第一次提供的房本就是假的。二被告工作中有瑕疵，沒有盡到審查賣房人身份證、房產(chǎn)證的責任。
我愛我家辯稱，公司已經(jīng)依照合同完成了居間服務，李佳霖的房本和身份證姓名一致，但和戶口簿姓名不一致，是李佳霖惡意隱瞞。被告并非國家權力部門，只能靠經(jīng)紀人經(jīng)驗判斷房本真?zhèn)�，無法預知李佳霖詐騙。按照慣例，網(wǎng)簽性別寫錯不會影響房屋交易和實際過戶。另外，在第一次網(wǎng)簽沒成功情況下，按照合同，原告不應該交剩余房款，但原告卻在被告不知情的情況下，擅自把房款交給了業(yè)主。后又輕信李佳霖“能找人省稅”，主動拿出23萬元讓對方交稅。
擔保公司稱，購房款是方家私下給的李佳霖，沒有通過該公司資金托管。
二被告認為，方家一直在全款買房還是貸款之間變來變?nèi)�，對一再網(wǎng)簽也有責任，在騙局中存在責任。
法院審理后認為，我愛我家作為專業(yè)從事房地產(chǎn)中介服務機構，收取了居間費，卻規(guī)避了主要居間服務義務，對損害后果有一定責任。我愛我家存在未按照合同約定對出賣人(即李佳霖)的身份信息進行全面核實;未至房屋權屬機構進行核查產(chǎn)權證書真?zhèn)渭胺课菔欠翊嬖诓榉�、抵押等權利限制信�?涉案交易實際經(jīng)辦人不具有經(jīng)紀人資格以及未充分告知警示房屋交易資金自行交割的風險等4項過錯。
法院同時指出，原告忽視對合同內(nèi)容的審查，未盡合理的謹慎注意義務，且在第一次網(wǎng)簽已經(jīng)注銷、第二次網(wǎng)簽尚未進行的情況下，仍支付李佳霖73萬元，對賣方過于輕信，也有過錯。偉嘉安捷與方曉鴿是服務合同關系并非居間法律關系，法院在該案中不予處理。
今年9月23日，朝陽法院作出一審判決，認定我愛我家公司構成違約，判決其賠償30萬元。10月9日，方家不服一審判決，上訴至北京市第三中級人民法院。
房屋中介屢成被告
“房屋中介提供虛假信息，被判返還傭金”“房產(chǎn)中介私吞2萬差價成被告”“父親偽造兒子委托書，房產(chǎn)中介促成交易成被告”……類似官司并不少見。
去年，在北京工作的彭女士通過房屋中介購買了一套學區(qū)房，但整個購房過程卻并沒有因為支付了高額中介費用而“省心”。她告訴記者，購房就是為了能讓女兒就讀附近的一所重點小學，自己一開始就把這項購房要求明確告訴了中介。然而，在彭女士支付了十幾萬元中介費，簽訂了購房合同之后才發(fā)現(xiàn)，要符合一定的落戶年限才能夠入讀那所小學�！斑@些情況中介公司應該事前核實清楚，并如實告知我�！�
去年10月29日，河南省許昌市魏都區(qū)法院對一起居間合同糾紛案作出了審理。賣房人周某夫婦以為自己的房子賣了38萬元，然而房子卻在中介公司的操作下以40萬元賣給了買房人張某，多出的2萬元進了中介的“腰包”。張某在后來得知實際售房價格后，將房屋中介公司訴至法院，要求房屋中介公司返還多收的2萬元房款及傭金。法院判決房屋中介公司退還買房人傭金8000元及購房款2萬元，并賠償購房款2萬元的利息損失。
據(jù)統(tǒng)計，目前全國現(xiàn)有房地產(chǎn)經(jīng)紀機構5萬多家，從業(yè)人員近百萬，每年傭金規(guī)模超過300億元。特別是在存量房市場，房地產(chǎn)中介作用更為凸顯。近年來，北京市場約70%以上的存量房買賣交易均在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的居間服務下完成。
記者采訪了解到，2010至2014審判年度，北京市朝陽區(qū)法院共受理居間合同糾紛案件1760件，涉案標的1.38億元�！霸诟叱山涣康谋澈�，因房地產(chǎn)經(jīng)紀機構或從業(yè)人員違規(guī)、失職等行為引發(fā)的居間合同糾紛呈現(xiàn)出高發(fā)、復雜、多元的態(tài)勢�！背柗ㄔ壕葡蓸蚍ㄍジ蓖ラL羅曼說。
據(jù)介紹，涉訴的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司主體相對集中。近五年，朝陽法院受理的涉存量房買賣的居間合同糾紛共涉及北京市約70家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司。以2014審判年度為例，北京安信瑞德房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司、北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司、北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司、北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司4家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司共涉訴197起，占到了同期全部居間合同糾紛案件的62%。
“此類案件的爭議焦點也較為集中�！笨傮w而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司作為被告的案件，爭議焦點則多集中于中介機構服務是否存在瑕疵、對房屋買賣合同不能履行或事后解除的后果是否存在過錯、應否退還中介費并賠償相應損失等。
此外，值得引起重視的是，在這類案件中，當事人對爭議事實和過錯歸屬的主觀認識差異較大、認同度低，矛盾尖銳。以2014年為例，朝陽法院受理的房屋居間合同糾紛調(diào)撤率僅為13.8%。
糾紛多由從業(yè)人員違規(guī)、失職引發(fā)
“房地產(chǎn)經(jīng)紀公司作為居間人應根據(jù)委托人的真實意思開展居間活動，并盡到專業(yè)從業(yè)者的注意義務�！背柗ㄔ赫{(diào)研發(fā)現(xiàn)，涉房屋類居間合同糾紛多發(fā)的原因除緣于部分二手房交易的當事人違背誠實信用原則外，部分原因還在于房地產(chǎn)經(jīng)紀公司居間服務中的違法、違規(guī)和失職行為:
首先，疏于核查客戶關鍵信息及重要材料造成合同履行隱患引發(fā)的訴訟在實踐中占據(jù)了較大比例。如對客戶出示的身份證明、房屋權屬證明未核驗真?zhèn)?對房屋有無抵押、出租及私搭亂建等情形，委托人是否有權出售房屋等情況未審核查明等。
2012年，北京市民李先生通過中介與王先生簽署了房屋買賣合同，購買王先生的房屋，總價457萬元。合同載明涉案房屋設計用途為公寓。李先生支付了居間服務費7萬元，并分三次向王先生支付了定金80萬元。
然而，李先生的買房計劃并沒有如愿進行:李先生名下已經(jīng)有兩套住房，而涉案房屋用途為住宅，按照有關限購政策，不能購買涉案房屋。
李先生稱，其誤認為涉案房屋的用途為商用辦公，購買不受住房限購政策的影響，并且已明確告知經(jīng)紀公司他的名下有兩套住房，而經(jīng)紀公司及王先生均未明確告知其涉案房屋用途為住宅。
李先生將某房屋經(jīng)紀公司告上法庭，要求退還居間服務費。經(jīng)鑒定，經(jīng)紀公司提交的《關于如實陳述交易信息的聲明》，非李先生簽署。經(jīng)紀公司不能證明其明確告知了李先生涉案房屋性質(zhì)及詢問李先生是否具有購房資格。
法院認為，某房屋經(jīng)紀公司在居間合同履行過程中未盡到告知和審查義務，導致房屋買賣合同不能履行，具有明顯過錯。2013年10月18日，朝陽區(qū)法院作出一審判決，解除李先生與某房屋經(jīng)紀公司的居間合同關系;中介返還李先生居間服務費7萬元。
“在這類存有隱患的存量房買賣交易中，受房價漲跌、政策調(diào)控等因素或其他自身原因影響，買賣一方事后往往以出售人無權處分或無權代理為由主張買賣合同無效，合同履行出現(xiàn)障礙、一方當事人產(chǎn)生損失。”羅曼說。
針對相關主管部門的規(guī)定，為促成雙方交易獲取傭金，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司也有著各種“應對之策”:如針對限購，承諾幫助買受人虛構在京納稅或社保繳費符合規(guī)定年限的證明;針對限貸，承諾為無實力的購房人辦理“高評”還貸手續(xù);針對高額稅費，幫助買賣雙方簽訂“陰陽合同”。
“這種違法違規(guī)操作，惡意促成買賣雙方達成了不平等甚至是不合法的交易，一旦出現(xiàn)貸款銀行拒絕批貸、一方當事人反悔等情形，就會導致合同無法履行或交易成本增加，甚至引發(fā)訴訟�！背柗ㄔ悍ü偬嵝�。
另外，因收費不規(guī)范，合同簽訂草率、條款表述欠嚴謹，引發(fā)爭議的情況也并不罕見�！爸薪楣緝�(nèi)部管理混亂，人員素質(zhì)良莠不齊，法律意識淡化薄弱也應該引起注意。”
中國政法大學民商法學博士、河南財經(jīng)政法大學民商經(jīng)濟法學院講師劉斌認為，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在居間服務過程中的不規(guī)范行為，嚴重損害了誠實信用的契約精神。這些非法居間行為首先侵害了消費者的合法權益，使得本來希望通過中介機構降低風險的房地產(chǎn)交易當事人陷入困境。其次，還導致了大量的房產(chǎn)糾紛，增加了交易成本和交易風險，直接增加了法院的訟累。再者，還擾亂了房地產(chǎn)市場秩序，阻礙了我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，應當加強對房地產(chǎn)居間行為的規(guī)范管理。
完善法律法規(guī)，遏制不規(guī)范中介行為
根據(jù)合同法第424條的規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。一般而言，《房地產(chǎn)買賣居間合同》是買家、賣家及中介之間的三方協(xié)議，合同的簽訂是買賣二手房過程的重要一環(huán)。
“二手房權屬關系狀況復雜，北京所建房屋屬性種類也很多，之所以選擇通過房屋中介公司進行交易，就是為了獲取專業(yè)服務，規(guī)避風險。有關部門應該引導房地產(chǎn)經(jīng)紀公司誠信履責，讓我們在支付高額的中介費用的情況下放心、省心地買房�！睖蕚湓诒本┵I房的王先生坦言。
如何規(guī)范居間服務行為?對此，朝陽法院建議房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會等相關單位推行統(tǒng)一的存量房買賣居間合同范本。目前，在存量房交易的過程中，交易雙方簽署的《房屋買賣合同》均已適用各地出臺的規(guī)范文本，但約束房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及委托人權利義務的《房屋居間合同》尚未制定統(tǒng)一示范文本，公平設定委托人與房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的權利義務，預防和減少糾紛的發(fā)生。
為防止中介機構及從業(yè)人員挪用客戶資金或攜款潛逃，保障交易安全、維護當事人的合法權益，相關主管部門應推動中介行業(yè)保證金制度(即房地產(chǎn)經(jīng)紀機構繳納的，用于保障房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)消費者權益的專用款項)和責任保險制度(作為被保險人的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在房屋中介業(yè)務過程中，因過失給委托人及其利害關系人造成損失的，可由保險公司在賠償限額內(nèi)負責賠償)的建立，以保障整個房產(chǎn)中介行業(yè)的良性發(fā)展。此外，建議嚴格市場準入、建立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構等級評定和信用檔案制度。
劉斌認為，可以借鑒國外的做法，比如，在美國，從事房地產(chǎn)中介行業(yè)有著嚴格的準入門檻，從業(yè)人員諸如經(jīng)紀人、推銷員必須滿足嚴苛的從業(yè)條件，接收專業(yè)培訓并通過職業(yè)資格考試后方可上崗。如果在執(zhí)業(yè)過程中出現(xiàn)不誠信行為時，不但會受到暫停或吊銷職業(yè)資格的處罰，還可能面臨刑事指控。
他認為，首先應當完善房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的法律法規(guī)，明確相關主體的法律義務。其次，可以借鑒國外對房地產(chǎn)經(jīng)紀主體設立的嚴格準入制度，明確其背信行為的民事責任、行政責任和刑事責任。再次，應當基于統(tǒng)一執(zhí)法的原則，轉(zhuǎn)變當前政出多頭的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)監(jiān)管模式。此外，還應當通過建立從業(yè)責任金制度、加強資金監(jiān)管力度、構建違規(guī)信息共享和披露平臺等方式，以實現(xiàn)對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的合法有效管理，保護交易當事人利益，促進房地產(chǎn)交易市場的健康發(fā)展。
國家法官學院民商法教研室講師張凌云告訴記者，應當通過司法解釋等方式進一步細化合同法中關于居間人告知義務的規(guī)定�！熬娱g人的告知義務是居間合同中主要的法定義務，一定程度上決定了委托人與第三人能否締約成功，也是居間人獲得居間報酬的必要前提�！焙贤ú⑽磳娱g人告知義務的內(nèi)容或范圍、告知程度等作出較為具體的規(guī)定，導致實踐中常出現(xiàn)居間人以此逃避法律責任，以及各地法院裁判不統(tǒng)一的現(xiàn)象。
張凌云建議:第一，告知義務的范圍除了“有關訂立合同的事項”，還應當包括相對人信用狀況、締約資格、履行能力，締約標的物是否存在質(zhì)量瑕疵和權利負擔，網(wǎng)簽、付款、貸款、備案、登記等合同義務的具體履行方式，違約責任具體承擔方式等。第二，明確“如實告知”的含義，居間人的報告內(nèi)容應當盡量如實、客觀、真實。此處可以參考保險合同的最大誠信原則，在合同有效期內(nèi)，應依法向?qū)Ψ教峁┳阋杂绊憣Ψ阶鞒鲇喖s與履約決定的全部實質(zhì)性重要事實，同時信守合同訂立的約定與承諾。第三，細化關于居間人違反告知義務產(chǎn)生損害賠償責任的規(guī)定，明確居間人承擔責任的要件、證明責任分配、承擔責任形式、違約金及損害賠償額的確定等問題。