從市場配角到樓市主力供給產(chǎn)品之一，2015年的商住市場開始面對前所未有的局面，如何撬動市場需求？如何在眾多競品中殺出重圍？如何讓自己成為市場之王？越來越多的商住項目都面臨著同樣的困境，全方位尋求突破，成為必然選擇。同樣是被壓縮到4.2米的LOFT空間，恒大未來城選擇變戶型，將兩層LOFT變成3層2.8米空間，打造空中別墅；泰禾中央廣場選擇錯層，將4.2米巧妙地變成4.5米。同樣是面對商住類產(chǎn)品的尷尬身份，魯能·釣魚臺美高梅公館索性拋開所有商住定位限制，打造高端圈層產(chǎn)品；而匯�！傞艦惩瞥龅柠湚た臻g，則瞄準全民創(chuàng)業(yè)潮，專注于創(chuàng)業(yè)屬性……
顯然，在數(shù)量眾多的商住公寓市場，通過創(chuàng)新來擴大產(chǎn)品覆蓋的客群面、擺脫低效競爭提高產(chǎn)品周轉率，已然成為這類產(chǎn)品能否突圍的關鍵所在。
A 背景
商住市場不再是“配角”
據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2015年前8個月，北京全市新建商住項目共成交10717套，比去年同期上漲了13%；成交均價突破3萬元/平方米，達31010套，比去年同期大漲40%。
其中，今年前8個月通州區(qū)域商住成交占比位居全市第一，成交總量為2304套，比去年同期上漲33%；成交均價為24870元/平方米，比去年同期上漲21%。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，2015年隨著樓市的整體回暖，北京商住市場交易量也水漲船高。一是北京的限購未放松，使得部分投資需求，以及部分沒有購房資格但急需購房的需求出手購買商��；二是隨著遠郊和近郊區(qū)縣的快速開發(fā)建設，商住項目的供應也不斷增多。胡景暉預計，“金九銀十”隨著樓市整體交易量的進一步回升，商住交易量也將迎來高峰，尤其是通州區(qū)域，商住交易量還將進一步走高。
除此之外，自住房的大量入市，也讓商住公寓一度擺脫從屬地位，成為市場供需主力。亞豪機構市場總監(jiān)郭毅分析，在高昂的土地成本面前，部分自住房的限定售價甚至低于土地成本，開發(fā)商“賣一套賠一套”，而地塊中可售住宅的高端化必然影響到銷售速度，為了確保業(yè)績，開發(fā)商只得依托于地塊中的可售商業(yè)公建部分，通過散售方式實現(xiàn)資金回籠和保障銷售任務的達成，在北京目前商業(yè)投資熱度不高和住宅限購的市場背景下，將可售商業(yè)公建開發(fā)成為可商亦可住的商住公寓產(chǎn)品是最符合政策環(huán)境和需求導向的，未來，商住公寓的市場供應規(guī)模還將會大幅增加。
B 創(chuàng)新招數(shù)
■魯能·釣魚臺美高梅公館
營造圈層社區(qū)平臺
位于北京南三環(huán)外的魯能·釣魚臺美高梅公館，主要針對40歲左右的客群。項目以獨創(chuàng)的靈活空間結構、南北通透的戶型優(yōu)勢，開啟城市生活的全新視界，踐行互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)理念，意圖打造一個“與夢想同行”的顛覆式產(chǎn)品。
魯能·釣魚臺美高梅公館純板式設計，獨創(chuàng)靈活的空間結構，復式樓層南北通透，錯層設計造就挑空的客廳之外，還形成每層2.3米的臥室功能空間，與以往4.2米LOFT的逼仄感形成鮮明對比。據(jù)介紹，60平方米的LOFT實際功能面積能達到170余平方米。
社區(qū)物業(yè)服務由釣魚臺美高梅提供。釣魚臺國賓館是中國最高規(guī)格的外事服務機構，接待過無數(shù)國家元首，美高梅國際度假集團是世界500強企業(yè)，全球酒店和娛樂巨頭。社區(qū)全WiFi免費覆蓋，可享受“國賓級禮遇及國際級服務”。
社區(qū)精心打造SPA、養(yǎng)生為主題的康體會所和以健身為主題的運動會所的雙會所配套。配備健身房、游泳池，足不出戶就能享受到SPA理療等專業(yè)化的服務，目前在北京的項目，有雙會所的已經(jīng)屈指可數(shù)，尤其是三環(huán)位置上的更是少見。
除了上述硬件，該項目致力于打造一個高圈層的社區(qū)，促進社區(qū)業(yè)主在生活、事業(yè)、興趣愛好上形成更多的交流，形成一個互助的平臺。
北京市房協(xié)秘書長陳志評價道，這是一個不同于市面上任何一款公寓項目的產(chǎn)品，該項目在場景設計取得重大突破，描繪眾多空間場景切換，融合碎片式改革創(chuàng)新，改變了傳統(tǒng)的生活方式。
■麥殼空間
融入創(chuàng)業(yè)新屬性
日前，燕郊大盤匯�！傞艦惩瞥隽硕诠a(chǎn)品麥殼空間，和傳統(tǒng)公寓產(chǎn)品不同，該產(chǎn)品結合了目前全民創(chuàng)業(yè)的時代潮流，打造出創(chuàng)業(yè)辦公、人脈社交與優(yōu)質服務為一體的產(chǎn)品，受到業(yè)內(nèi)關注。
據(jù)了解，麥殼空間已經(jīng)不僅僅是具有房子屬性，它希望打造一個全民創(chuàng)業(yè)生態(tài)圈，溫暖型的創(chuàng)業(yè)辦公環(huán)境，為創(chuàng)業(yè)者提供低成本、低風險、多服務、快成長的創(chuàng)業(yè)支持和服務計劃，保障眾創(chuàng)企業(yè)的健康高效運營。
“新創(chuàng)業(yè)時代需要低成本、高效率，良好配套服務，能夠給創(chuàng)客帶來良好資源，能夠帶來很好的交流環(huán)境，不僅為了辦公，更重要的是接受先進理念，發(fā)揮創(chuàng)新空間。匯福·悅榕灣的麥殼空間就是這樣一種創(chuàng)新型公寓，以豐富的產(chǎn)品線滿足不同需求，以全能型優(yōu)勢規(guī)劃、配套、服務，為創(chuàng)客們創(chuàng)造一個辦公創(chuàng)業(yè)的溫床，構筑社交、休閑、居住、辦公、商務平臺�！表椖康南嚓P負責人告訴記者。
據(jù)介紹，麥殼空間作為一個互聯(lián)網(wǎng)+新品，在功能規(guī)劃上共分為多元復合區(qū)、藝術空間、創(chuàng)意空間、酒店服務區(qū)等四大功能分區(qū)。
其中，多元復合區(qū)設有酒吧沙龍、動感健身中心、互聯(lián)網(wǎng)科技體驗中心、眾籌咖啡館、路演大廳以及大中小會議室和辦公服務接待總部等。服務接待總部包括綜合前臺、人力資源、行政及財務管理，以及工商稅務、法務辦理、初創(chuàng)企業(yè)助力輔助平臺、種子期協(xié)作創(chuàng)業(yè)平臺、創(chuàng)投基金管理公司等，為企業(yè)辦公提供全方位全體系服務。
藝術空間是LOFT產(chǎn)品部分，麥殼空間公寓產(chǎn)品中層高5米別墅感LOFT，可根據(jù)需要對空間進行自由分割；同時建筑為框架結構，具有整層靈活拆分空間的優(yōu)勢。酒店服務區(qū)作為麥殼空間的補充型產(chǎn)品，將麥殼空間頂層公寓部分定位為酒店式服務公寓，引入專業(yè)管理團隊，24小時麥殼大管家+服務，為創(chuàng)客們提供快捷式服務體驗。
除此之外，麥殼空間還尊享家樂福、萬豪酒店、國際高爾夫莊園、運河苑溫泉度假村、央美附中等城市資源，滿足人們居住、購物、休閑、娛樂、交際等多元化的生活需求，為企業(yè)提供全時活力的設施支持，實現(xiàn)辦公、生活零距離。
■恒大未來城
獨創(chuàng)8.4米空中墅
恒大未來城地處大興區(qū)興華大街與新源大街交匯以北100米，坐守地鐵4號線義和莊站，首期預計2015年10月底開盤，主力戶型包括一改二公寓戶型面積約20-88平米，8.4米空中墅戶型面積約93-186平米，精裝交房。
8.4米空中墅將于近期開盤，項目樣板間近日一經(jīng)亮相，便在北京樓市引發(fā)廣泛關注。恒大未來城的空中墅產(chǎn)品共三層，一層用于滿足居家與社交功能，二層、三層成為獨立的私屬生活區(qū)，雙獨立入戶門，打破傳統(tǒng)別墅的空間限制，輕松實現(xiàn)各家庭成員之間既共處一室，又互不干擾的理想生活模式。
“公寓，代表著繁華的都市生活；別墅，則是住宅產(chǎn)品的頂級形態(tài)，而恒大未來城的空中墅融會二者之長的空中別墅，兼顧公寓的黃金地段和別墅的居住功能，還具有景觀開闊、視野高遠的特點，可以說是公寓的升級版。”亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示。
除了產(chǎn)品自身稀缺外，恒大未來城項目周邊擁有獨特的生態(tài)資源及生活配套，空中墅南側俯瞰2500畝的埝壇公園，北側緊鄰占地1100畝的18洞京城高爾夫俱樂部，兩大公園環(huán)抱，高高在上飽覽城市風景。恒大未來城，項目坐擁西紅門、火神廟、天宮院三大商圈以及2.4萬平方米項目自身配套的下沉式商業(yè)廣場，交通上，項目位于地鐵4號線義和莊站，40分鐘車程即可抵達中關村，為業(yè)主節(jié)省下大量的通勤時間。
■泰禾中央廣場
復式空間的感受
泰禾在LOFT產(chǎn)品有著成熟的經(jīng)驗和市場認可度，此前在臺湖開發(fā)的泰禾一號街區(qū)等項目，因合理的戶型設計，其LOFT產(chǎn)品受到市場的認可，奪得去年全年北京銷冠。在大興泰禾中央廣場項目，泰禾將創(chuàng)新理念進一步升級。
泰禾中央廣場項目定位為“簡單不失奢華的精裝復式”，項目負責人介紹，LOFT空間的定義要素主要包括：高大而寬敞的空間，上下雙層的復式結構，由主人靈活決定的裝飾風格和使用布局，靈活的特質使人們可以隨心所欲地創(chuàng)造自己夢想中的家。
超大面寬、復式挑空空間成為泰禾中央廣場關鍵詞，泰禾中央廣場88平米的戶型，加上贈送面積，最后實際得到的面積近145平米，可以實現(xiàn)270度采光，居住舒適度非常高，采用精裝修交房。入戶首先感受到是近4米面寬、絕大部分3.9米的挑空空間；除此之外，客廳的挑空極大地增加屋內(nèi)的采光；在此可以一邊沐浴陽光，一邊欣賞樓下6萬平米的泰禾中央公園。
此外，在空間結構上，項目高達4.5米層高，保證了居住空間的舒適度，也真正實現(xiàn)了動靜分開和功能區(qū)分開，樓下做了兩個房間，一個老人房和一個小孩房，樓上是主人房(主臥加書房)。實現(xiàn)了空間的享受與自由，逐漸形成了與傳統(tǒng)生活不一樣的生活方式，讓生活多姿多彩不再是一“層”不變地平淡，使得每個房間又不覺得局促。
專家觀點
>>亞豪機構市場總監(jiān) 郭毅
商住將實現(xiàn)百花齊放的創(chuàng)新
由于土地交易方式的原因，純商住宅用地面積大減，開發(fā)商為了保證銷售速度、回籠資金，地塊中的可售商業(yè)公建大部分將開發(fā)成為商住公寓類的產(chǎn)品，而商住公寓此前在產(chǎn)品設計上相對同質，造成北京在商住公寓的高峰時間出現(xiàn)產(chǎn)品嚴重同質化的現(xiàn)象，影響到開發(fā)商的周轉率。
正是基于這樣的市場背景，房企開始對商住公寓的產(chǎn)品加以創(chuàng)新，以擴大這類產(chǎn)品覆蓋的客群面，從而擺脫低效競爭。而從商業(yè)公建的控規(guī)要求以及不限購的特點上，也給商住產(chǎn)品的創(chuàng)新留下了充分的空間，而與之相比，住宅的產(chǎn)品創(chuàng)新空間則越來越窄，未來，預計還將有更多開發(fā)商將產(chǎn)品研發(fā)力量聚焦于快銷型的商住類產(chǎn)品上，商住產(chǎn)品將改變目前單一的平層或LOFT開間為主的戶型設計，在實現(xiàn)百花齊放的創(chuàng)新同時，宜居性也將大大提升。
>>偉業(yè)我愛我家集團市場研究院經(jīng)理 孔丹
激烈競爭促使商住創(chuàng)新
目前住宅用地供應持續(xù)萎縮，使得住宅房源供應量也在逐漸減少。在有限的房源供應中，又呈現(xiàn)出明顯的高端化或遠郊化特征。不限購且價位相對低廉的商住公寓成為不少購房人關注的焦點，在這種情況下，給商住公寓市場的發(fā)展帶來了空間。雖然需求旺盛，但是商住項目的供應量也非常可觀，進一步加劇了項目之間的競爭，為了加快項目銷售，各商住項目也更加關注產(chǎn)品創(chuàng)新，除了高標準精裝、低密等創(chuàng)新外，還通過導入其他生活服務類資源等方式來提升項目的附加值。另外，雖然商住類物業(yè)生活成本高、居住密度高、產(chǎn)權年限低等劣勢無法改變，但是競爭的加劇，商住項目產(chǎn)品的創(chuàng)新，也使得商住項目的居住舒適度、宜居性和性價比也在不斷提升，在限購不放松、普通住宅越來越高端化、遠郊化的市場背景下，商住公寓將更多的獲得城市白領的青睞。一些有特色和亮點的商住項目的成交也將持續(xù)火熱。
>>易居研究院智庫中心研究總監(jiān) 嚴躍進
減少商住項目與住宅項目的差異
商住項目雖然規(guī)避了限購限貸的風險，但相應的競爭壓力卻在商住項目內(nèi)部產(chǎn)生。所以整個營銷壓力也會增加。這個時候走差異化的路線，是營銷競爭模式的一種創(chuàng)新。比如說，部分商住項目在內(nèi)部建筑構造方面和傳統(tǒng)的住宅項目有差別，在居住舒適度上也有一定的損害，如樓層高度的設計等。從這個角度看，如何減少此類商住項目和住宅項目的差異，是此類項目開發(fā)商所關心的話題。
部分商住項目的環(huán)境等優(yōu)勢比較明顯，所以會打著“賣一套少一套”的口號，進而積極做營銷�？紤]到此類項目后續(xù)物業(yè)價格上漲的幅度依然會比較大，所以整個銷售層面會比較好。
在土地出讓方面，與其默認房企將商住項目變現(xiàn)做住宅項目進行銷售，不如為此類商住項目更名，等同于住宅項目，并且在這個過程中根據(jù)開發(fā)的成本等進行測算，進而重新計算銷售價格。這樣做，和過去扭扭捏捏的營銷模式相比，反而是大大方方的一種模式。
京華時報記者 潘秀林 桂瑰 邢飛