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    評論:房價這么高房產商為何難賺錢?

    評論:房價這么高房產商為何難賺錢?

    2015-11-11 07:19:00

    來源:新京報

      過去很多年,李嘉誠囤地捂盤式的開發(fā)方式,才是最便捷、最保險的賺錢模式。而近幾年,受制于政策收緊,以及業(yè)內流行高周轉,開發(fā)商的日子再也回不到2004-2010年間的暴利時代。

      80家房地產企業(yè)近日公布了三季報。數據顯示,前三季度80家房企總營業(yè)收入為4244億元,合計凈利潤為343億元,凈利潤率為8%。從季度看,80家企業(yè)中有52家利潤率低于10%,房地產行業(yè)已經進入中低利潤行業(yè)范疇。

      于是,人們不禁要問,房價如此高,開發(fā)商利潤率卻一路下滑,那么高房價之下的高利潤都讓誰拿走了?

      首先,大頭被收入地方財政的“口袋”。一是土地出讓金,二是稅收。如果說房子是面包,那么土地就是面粉,所以面粉貴,則面包也會提價。而部分熱點城市的地王,由于開發(fā)商爭搶激烈,出現(xiàn)“面粉貴過面包”也不稀奇。

      越是房價高的城市,地價在房價構成中所占比重越高。中國土地勘測規(guī)劃院的數據也表明,相比十年前,住宅地價上漲幅度最大,高達340%。舉個例子,今年來,北京多塊區(qū)域地塊的樓面價高達5萬元左右,如果一兩年以后賣房時以8萬左右的價格出售,則地價占比超六成。

      此外,房地產稅收更是地方政府稅收的另外一大塊。與房地產業(yè)相關的稅種主要有七個,占地方財政收入比重約三成,其中契稅、土地增值稅、房產稅、土地增值稅、耕地占用稅,2014年占比為18%,而2001年僅為7%。

      還有很大一部分,是被金融機構賺走了。2010年至2013年,由于持續(xù)不斷的房地產調控高壓,在融資方面,金融機構設定很多門檻,比如要求商業(yè)銀行實行“黑白名單”,不僅廣大中小開發(fā)商拿不到貸款,就是部分大房企也會吃“閉門羹”。于是,開發(fā)商只能通過民間高利貸、房地產信托、私募等以很高的成本融資。

      另外,在房價上漲偏快、房價較高的城市,如果以5-10年這樣較長時間跨度來看,開發(fā)商的賺錢能力,其實不如炒房者、長線投資者,以及業(yè)主。由于這些城地價上漲快于房價,所以只有較長時間持有土地與房產,才能獲得較大收益。

      所以,過去很多年,李嘉誠囤地捂盤式的開發(fā)方式,才是最便捷、最保險的賺錢模式。而近幾年,受制于政策收緊,以及業(yè)內流行高周轉,開發(fā)商急吼吼的加速開發(fā),一塊地還沒捂熱,就已變成房子賣出去了。倒是那些買后持有多年的購房者,所獲利益(或房子升值)更豐厚。從這點來看,開發(fā)商更像長工,而非地主。

      總而言之,長期來看,房價特別是一線城市和部分二線城市的房價,還將繼續(xù)上漲得讓人看不懂。但是,開發(fā)商的日子再也回不到2004-2010年間的暴利時代。在此背景下,地方政府應反思如何減少“土地財政”依賴癥。而金融機構在高企的不良貸款率壓力之下,也不可能長期高息壓榨開發(fā)商(部分已經因為不堪重負而面臨倒閉)。至于少數熱點城市的自住性與投資性購房者,依然可以繼續(xù)分享樓市紅利。

      □楊紅旭(上海易居房地產研究院副院長)

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