每經(jīng)記者 胡健
房企在開發(fā)端投資意愿不強(qiáng)，正在拖累宏觀經(jīng)濟(jì)——這是眾多專家的一致看法。
“未來經(jīng)濟(jì)要企穩(wěn)，很大程度上要看房地產(chǎn)的投資能不能企穩(wěn)�！苯煌ㄣy行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平11月13日在某論壇上表示。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，今年前10個(gè)月房屋新開工面積同比跌幅再次擴(kuò)大，主要是金九銀十兩個(gè)月份商品房銷售相對(duì)平淡，去庫存壓力依舊較大，開發(fā)商開發(fā)節(jié)奏放緩。
地方投資低迷拖累經(jīng)濟(jì)
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上周數(shù)據(jù)顯示，1~10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資78801億元，同比名義增長(zhǎng)2%，增速比1~9月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資53150億元，增長(zhǎng)1.3%，增速回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。
易居報(bào)告指出，今年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資和住宅投資單月同比已連續(xù)3個(gè)月出現(xiàn)下跌。
報(bào)告分析說，從房地產(chǎn)投資額同比增幅走勢(shì)看，今年前10個(gè)月基本延續(xù)了去年以來整體逐步回落的態(tài)勢(shì)。主要是當(dāng)前樓市復(fù)蘇力度較弱，投資決策更加謹(jǐn)慎。此外，去庫存形勢(shì)仍然較為嚴(yán)峻，企業(yè)資金壓力依舊較大，從而使得開發(fā)投資一路走低。
截至10月末，全國(guó)商品房待售面積為68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，去庫存仍舊是樓市的主旋律。
瑞銀證券中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤表示，近年來房地產(chǎn)施工面積不斷攀升、體量可觀，形成了巨大的潛在供給，這意味著去庫存過程可能持續(xù)更久，建設(shè)活動(dòng)和房地產(chǎn)投資也將持續(xù)低迷。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，個(gè)別省份已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資負(fù)增長(zhǎng)的現(xiàn)象。
今年前三季度，貴州省房地產(chǎn)開發(fā)投資1621億元，同比增長(zhǎng)-1.3%。貴州省統(tǒng)計(jì)局分析認(rèn)為，受商品房銷售去庫存壓力大、資金保障力度下降等多重因素影響，貴州房地產(chǎn)持續(xù)深度調(diào)整。1~9月，房屋施工面積增長(zhǎng)3.7%，其中住宅類施工面積僅增長(zhǎng)0.4%；房屋竣工面積大幅回落，同比下降21.4%。
“房地產(chǎn)投資增速的回落是相當(dāng)快的，年初的時(shí)候增速還有10%左右，現(xiàn)在已經(jīng)降到了2%。固定資產(chǎn)投資增速向下是拉動(dòng)房地產(chǎn)投資增速回落的主要因素�！边B平說，從投資的角度來看，經(jīng)濟(jì)在四季度已經(jīng)出現(xiàn)了一些企穩(wěn)反彈的苗頭，未來能不能持續(xù)主要要看房地產(chǎn)投資。
預(yù)計(jì)明年投資有所復(fù)蘇
高層時(shí)隔數(shù)月也開始重新就房地產(chǎn)市場(chǎng)表態(tài)。
國(guó)家主席習(xí)近平在11月10日上午主持召開的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上指出，要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在次日主持召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出，以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房、家電等消費(fèi)。
不過，庫存還不是房企投資意愿低迷的唯一原因。
高盛高華董事總經(jīng)理、房地產(chǎn)研究主管王逸表示，受到今年銷售回暖的影響，房地產(chǎn)企業(yè)明年的現(xiàn)金流將同比增加，財(cái)務(wù)狀況將大為改善。但由于再投資回報(bào)率低迷，房企拿地的情緒普遍不高。今年截至目前，房企拿地成本占合同銷售額的比例創(chuàng)下歷史新低。
嚴(yán)躍進(jìn)說，1~10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價(jià)占商品房銷售均價(jià)的47.6%，處于2011年以來的最高值，占比相比2011年高了10%以上。
“土地購置價(jià)格的漲幅快于商品房銷售價(jià)格漲幅，土地成本在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)中的占比進(jìn)一步增加，加大了地方政府財(cái)政收入的同時(shí)，也降低了開發(fā)商項(xiàng)目的開發(fā)利潤(rùn)�！眹�(yán)躍進(jìn)說。
一位不愿具名的人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，樓市去庫存的過程中需要解決的是需求問題，但并非簡(jiǎn)單的放松購房政策，而是一些有針對(duì)性的政策扶持，同時(shí)要與戶籍改革等聯(lián)系起來。
高盛研究指出，在中國(guó)2.5億流動(dòng)人口中，農(nóng)業(yè)戶口人群在工作地購房的比例僅為6%，非農(nóng)業(yè)戶口人群在工作地購房的比例為25%。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，購房落戶一直是大多數(shù)城市外來人群落戶的主要方式。數(shù)據(jù)顯示，2014年我國(guó)的城鎮(zhèn)化率為54.77%，但2014年底我國(guó)的城市戶籍率僅為35.9%，按全國(guó)人口數(shù)量計(jì)算，這意味著有2億人需要或可能需要城市房屋。
上述不愿具名人士還表示，農(nóng)民工群體不缺乏購房意愿，但需要更多政策扶持，比如住房公積金制度是不是可以覆蓋到這一人群。
對(duì)此地方政府也在想辦法，比如貴州下一步將計(jì)劃打通保障房和商品房通道，推進(jìn)購買普通商品房用于棚戶區(qū)的改造安置住房。
“中國(guó)的經(jīng)濟(jì)地理在發(fā)生變化，帶動(dòng)著房地產(chǎn)新的一輪變遷，人群在向南方、溫帶聚集，人口的移動(dòng)也會(huì)帶來新的置業(yè)需求。”清華大學(xué)教授李稻葵說，固定資產(chǎn)投資中的房地產(chǎn)開發(fā)，在明年的一季度或者是年中應(yīng)該會(huì)上升。