不限購城市首付比例最低可至20% 二套最低30% 樓市政策暖風或持續(xù)兩三年 分析稱——

    昨日，央行、銀監(jiān)會發(fā)布通知，在不實施“限購”措施的城市，首次購房的商業(yè)貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地還可向下浮動5個百分點，而對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭申請商業(yè)房貸，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

    整體看，樓市有望在一季度迎來一輪密集的政策寬松，上半年樓市仍將延續(xù)上行趨勢。不過，也有分析稱，利率未降，實際刺激入市購房者或有限，且政策的效果很可能更多體現(xiàn)在一二線城市。

    另外，此次央行放大招，促進資金進入實體經(jīng)濟的意圖明顯，預(yù)期后續(xù)還有地方債加碼置換、提高赤字等一系列提高資金風險偏好的措施出臺。

    專題文/廣州日報記者李婧暄、潘彧

    昨日，據(jù)央行網(wǎng)站消息，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會日前發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》（下稱《通知》），《通知》明確，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。

    同時，對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

    “限購”城市房貸政策不變

    《通知》明確，對于實施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。

    《通知》要求，銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)結(jié)合各省級市場利率定價自律機制確定的最低首付款比例要求及本機構(gòu)商業(yè)性個人住房貸款投放政策、風險防控等因素，并根據(jù)借款人的信用狀況、還款能力等合理確定具體首付款比例和利率水平。

    《通知》還要求，加強住房金融宏觀審慎管理。人民銀行、銀監(jiān)會各派出機構(gòu)應(yīng)強化對房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量、區(qū)域集中度、機構(gòu)穩(wěn)健性的監(jiān)測、分析和評估；督促各省級市場利率定價自律機制根據(jù)房地產(chǎn)形勢變化及地方政府調(diào)控要求，及時對轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例進行自律調(diào)整，促進銀行業(yè)金融機構(gòu)住房金融業(yè)務(wù)穩(wěn)健運行和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    促資金進入實體經(jīng)濟

    近期，中央高層頻繁表態(tài)將房地產(chǎn)行業(yè)的重點聚焦在去庫存方面，加強了市場對于寬松政策的預(yù)期。地方層面上，各地出臺促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的指導(dǎo)意見，對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進行規(guī)劃，同時推出各項財政補貼、限購松綁等利好政策。

    民生證券認為，首付下調(diào)將“水”引入實體經(jīng)濟，強化金融機構(gòu)對實體的信用派生。首先，購房本身是信用創(chuàng)造的過程，降低首付，促進更大力度的居民部門杠桿；其次，房價漲可以發(fā)揮金融加速器功能，同樣促進信用派生；最后，房地產(chǎn)去庫存，配合上下游產(chǎn)業(yè)鏈擴張，也是信用創(chuàng)造加速的過程。

    “這是通過居民加杠桿的方式來為房地產(chǎn)行業(yè)去庫存。首套房首付比例從原來的30%下調(diào)到20%，意味著居民購買房屋的杠桿倍數(shù)從3.3倍上升到5倍。從政府、企業(yè)、金融機構(gòu)、居民的四張資產(chǎn)負債表來看，相對而言居民的杠桿倍數(shù)最低，財務(wù)狀況最健康。在政府、企業(yè)、金融機構(gòu)都在去杠桿的背景下，唯一有可能加杠桿的就是居民了�！比A夏銀行發(fā)展研究部戰(zhàn)略室負責人楊馳認為，政策對于推動農(nóng)民工城鎮(zhèn)化、化解房地產(chǎn)高庫存會有一定作用�？紤]到股市低迷和信托、P2P領(lǐng)域風險高發(fā)，會有一部分資金出于避險考慮重新將房地產(chǎn)領(lǐng)域作為投資對象。

    除了房地產(chǎn)去庫存，分析預(yù)期后續(xù)還有地方債加碼置換、提高赤字等一系列提高資金風險偏好的措施出臺，引導(dǎo)流動性進入實體經(jīng)濟。雖然債市牛的大邏輯還未改變，但建議等待更好的投資時點。

    政策解讀

    贊

    降低購房門檻有利于地產(chǎn)去庫存

    融360分析認為，該項政策一出，對于目前持幣觀望的購房者可以起到強烈的入市刺激作用，對于接下來擴大樓市有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場有著極大的推動作用。

    此前，中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全中國房地產(chǎn)整體庫存約為63億平方米，按照過去三年的平均銷售速度計算，這一庫存需要五年的時間來消化。而中央已經(jīng)多次喊話要“去庫存”。這一政策的出臺，被不少業(yè)內(nèi)人士解讀為“去庫存”的“大招”。

    “降低了首付比例，對于購房者來說是減輕購房成本的負擔。而對于改善型置業(yè)的群體來說，過去要獲得三成首付，需要還清首套貸款，但現(xiàn)在不需要還清也可以享受三成首付比例的政策關(guān)懷�！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進表示，從省錢的角度看，此次政策后，對于一個購房者來說，過去購買一套100萬元總價的房子，需要首付款為25萬元，而現(xiàn)在首付款則降低到了20萬元。某種程度上，有5萬元的購房成本可以通過按揭貸款的方式分攤到后續(xù)商業(yè)銀行貸款過程中，即通過20年或30年的貸款期限償還。此類降低首付的做法，確實能夠降低購房者的購房成本。

    易居研究院副院長楊紅旭在其微博上表示，首付門檻降低，有利于剛需和首改需求入市，尤其是對于那些收入不低，但積蓄不多的年輕人、年輕家庭，可謂是“及時雨”。因此，這一政策刺激普通住宅需求。

    而中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房地產(chǎn)政策再松綁，首付調(diào)整，這一政策有利于刺激房地產(chǎn)市場在2016年上半年繼續(xù)復(fù)蘇。

    英大證券首席經(jīng)濟學(xué)家李大霄則點評稱，這是支持合理住房消費的利好政策，對于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有正面影響，對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和去庫存有正面作用，對于房地產(chǎn)股票有重要支持，對于股市穩(wěn)定也有重要意義。

    彈

    利率未降 實際刺激有限

    由于目前正值農(nóng)歷新年前夕，各大銀行的房貸正逐漸趨緊，各大樓盤也即將封盤，此時推出該項利好政策對于樓市能夠起到多大提振作用還有待后續(xù)的進一步觀察。

    張大偉認為，從根本上看，這一政策并未解決房地產(chǎn)需求的根本，“對于購房者來說，貸款的利率并未降低，降低首付帶來的是貸款的壓力增加。”

    其認為，與之前的政策相比，部分城市的首套房可以降低到20%首付，另外之前二套貸款未結(jié)清的可以按照30%首付，但各商業(yè)銀行預(yù)計將分化執(zhí)行，對于購房者來說，新政策實際影響不大，但從心理層面看，會刺激一波需求入市。

    而從市場現(xiàn)實看，這部分實際刺激入市的購房者數(shù)量有限。

    樓市展望

    二線城市將是新政策主要影響區(qū)域

    數(shù)據(jù)顯示，雖然金九成色不足，但2015年4季度一直到今年1月份住宅市場成交明顯上漲，市場成交水平仍處高位，成交量整體回暖帶動全國房價呈現(xiàn)上漲走勢，樓市出現(xiàn)了暖冬。特別是一二線城市總體上行趨勢明顯。

    中原監(jiān)測的21個城市數(shù)據(jù)顯示，1月二手住宅成交面積較去年12月同期上升2%，其中一線城市上升4%。無論是從新盤認購率水平還是從二手房成交走勢，都可以看出購房者入市意愿仍較強烈。

    記者同時發(fā)現(xiàn)，此次政策給予了各地信貸政策調(diào)整的自主權(quán)，允許各地按照去庫存的導(dǎo)向和信貸資源的實際情況，積極調(diào)整首付比例。而對于一線城市購房者而言，首付比例難以出現(xiàn)下調(diào)。

    “政策持續(xù)寬松，效果依然只出現(xiàn)在一、二線城市，雖然一線城市限購，不執(zhí)行新首付政策，但心理影響大。二線城市將是新政策主要影響區(qū)域。預(yù)計后續(xù)各地都將針對房地產(chǎn)去庫存出臺不同力度的政策，整體看，房地產(chǎn)市場有望在一季度迎接一輪密集的政策寬松�！睆埓髠シQ。他預(yù)計2016年樓市依然將延續(xù)開門紅趨勢，而整個上半年市場依然將延續(xù)上行趨勢。也有分析稱，政策一旦全面實施，對庫存高企的三四線城市樓市也有較好影響。

    而楊紅旭也認為，未來還會有其他寬松政策出臺，進一步促進樓市復(fù)蘇。2016年，全國樓市將繼續(xù)回暖。

    政策預(yù)期

    樓市政策暖風不會停

    民生證券研究院宏觀研究員朱振鑫表示，去庫存是供給側(cè)改革第一要務(wù)，激發(fā)房地產(chǎn)合理需求是去庫存第一要務(wù)。下調(diào)公積金首付后，下調(diào)一般貸款首付比例順理成章，不排除進一步下調(diào)可能。未來兩三年，房地產(chǎn)政策暖風不會停，一方面去庫存壓力仍在，另一方面房價整體幾無上漲風險，政策有松動空間。下一步等待交易環(huán)節(jié)稅費進一步調(diào)整（放松征收標準，改變征收方式）、住宅標準調(diào)整、保障房以租代售、組建國家住房銀行等。

    “未來，不排除限購城市的房貸首付比例也進一步調(diào)整，但部分城市的限購應(yīng)該暫時不會放開�！蹦成虡I(yè)銀行相關(guān)人士昨日接受廣州日報記者采訪時表示。