2月2日，家住成都的黃楓(化名)剛下班就聽(tīng)到了這樣一個(gè)好消息，央行降低了購(gòu)房首付比例�！拔乙呀�(jīng)工作兩年存了一些錢，就希望可以攢夠首付買一套合適的房子，今年即使拿了年終獎(jiǎng)還差幾萬(wàn)塊，準(zhǔn)備找父母要一些，如今首付下降就可以自己獨(dú)立買房了�！秉S楓在電話里告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。
而此前在不實(shí)施“限購(gòu)”的城市首次購(gòu)房首付比例至少要25%，央行此次給出了5%的下浮空間。黃楓看了一套總價(jià)80萬(wàn)的房子，按照之前的首付標(biāo)準(zhǔn)至少需要付款20萬(wàn)，而如今就只需要首付16萬(wàn)，這個(gè)看起來(lái)不多的4萬(wàn)對(duì)于剛畢業(yè)的90后而言也是不小的考驗(yàn)。
多位接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，央行降低首付比例的政策對(duì)于擴(kuò)大購(gòu)房需求有不錯(cuò)的幫助，利好二三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
三四線庫(kù)存：緩解10%？
“我們之前看到很多三四線城市的樓盤購(gòu)房者買房都是帶著硬幣和零錢來(lái)的，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，1萬(wàn)~2萬(wàn)往往成為制約他們買房的要素，如今央行再度下調(diào)首付比例，勢(shì)必進(jìn)一步降低三四線城市的購(gòu)房門檻，我們預(yù)計(jì)釋放10%的銷量應(yīng)該沒(méi)有問(wèn)題。”新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷告訴本報(bào)記者。
去年12月召開(kāi)的中央城市工作會(huì)議指出，2016年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展五大任務(wù)之一就是化解房地產(chǎn)庫(kù)存。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格。業(yè)內(nèi)有聲音認(rèn)為，這預(yù)示著我國(guó)城市工作將迎來(lái)重大變化，也將對(duì)樓市和房企的命運(yùn)產(chǎn)生重大影響，去庫(kù)存成為目前政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)最關(guān)心的事情。
隨后，三四線城市積極行動(dòng)起來(lái)，紛紛推出購(gòu)房補(bǔ)貼、鼓勵(lì)進(jìn)城農(nóng)民購(gòu)房的政策。以安徽蕪湖為例，該市去年底已出臺(tái)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的措施，市民在市區(qū)購(gòu)買新建商品住房簽訂購(gòu)房合同并備案的，凡應(yīng)交4%契稅的購(gòu)房者，在繳納契稅后由市財(cái)政部門給予應(yīng)繳契稅50%的補(bǔ)助。
那么這些三四線城市究竟庫(kù)存多嚴(yán)重呢?去年夏天，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者實(shí)地探訪蕪湖，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重供過(guò)于求。當(dāng)?shù)氐拇蟀蛙嚒⑹袌?chǎng)步行街，甚至出租車都被樓盤廣告霸占。出門打車，你只需要報(bào)出樓盤名稱，出租車師傅可以很快分辨出具體位置。當(dāng)時(shí)官方數(shù)據(jù)顯示，蕪湖的住宅去化周期在16個(gè)月左右，這個(gè)數(shù)據(jù)被當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)解讀為非常不健康，而某些區(qū)域的去化甚至在幾年。
蕪湖當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)商包括萬(wàn)科、恒大、世茂等都陷入樓盤滯銷困境，而寶能地產(chǎn)直接將自己在蕪湖拍下的土地退出。
“從2013年開(kāi)始大部分開(kāi)發(fā)商都退出三四線城市，而重新回到了一二線城市，主要還是三四線城市的人口基本沒(méi)有新增，因此也沒(méi)有購(gòu)房需求�！睔W陽(yáng)捷說(shuō)。
值得一提的是，這次政策出臺(tái)正好是春節(jié)前夕，而對(duì)于三四線城市而言，春節(jié)一直是農(nóng)民工返鄉(xiāng)購(gòu)房的旺季。“很多農(nóng)民工在外面賺了錢都會(huì)選擇春節(jié)購(gòu)房，如果購(gòu)房門檻進(jìn)一步降低對(duì)銷售自然有積極帶動(dòng)，但是具體多大我們也不好說(shuō)，想買房的人無(wú)論如何都要買，不想買房的還是無(wú)法刺激，大家對(duì)于市場(chǎng)并沒(méi)有那么樂(lè)觀，畢竟那么多開(kāi)發(fā)商跑路，我自己買房都很謹(jǐn)慎�！币晃晃髂夏吵鞘械牡禺a(chǎn)從業(yè)者告訴本報(bào)記者。
掘金二線城市
“總的來(lái)說(shuō)，就是利好二線城市，二線城市大部分就是供不應(yīng)求，這樣的首付降低將會(huì)放大需求，但是供應(yīng)是有限的，可能會(huì)導(dǎo)致銷售量增加和房?jī)r(jià)上漲�！睔W陽(yáng)捷這么認(rèn)為。
自去年開(kāi)始，大部分主流開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始掘金一二線城市。融僑集團(tuán)品牌營(yíng)銷總經(jīng)理張巖告訴記者，“大部分開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略都是聚焦一二線城市，因?yàn)槿木�城市總體還是很弱，而比如南京、杭州、武漢、蘇州這樣的城市更被大家喜歡，這個(gè)基本也是共識(shí)。”
此次央行的政策避開(kāi)了“限購(gòu)”的一線城市，二線城市將因此不斷受益�！叭ツ晡覀兊膬r(jià)格大概在1.9萬(wàn)/平方米，今年初我們就調(diào)到了2.2萬(wàn)�！碧K州某開(kāi)發(fā)商對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，“央行的政策無(wú)疑是錦上添花，有限的供應(yīng)下爆發(fā)更多的需求，價(jià)格自然可能會(huì)上漲�！�
2月1日，蘇州的首場(chǎng)土地拍賣會(huì)上，5塊土地共計(jì)拍出53億，上述土地的溢價(jià)率均超過(guò)140%。有現(xiàn)場(chǎng)參加拍賣的開(kāi)發(fā)商表示，蘇州市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始瘋狂。
旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中認(rèn)為，一二線城市依舊是最好的市場(chǎng)，一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，取決于城市的財(cái)富、人口和政策。中國(guó)的城市化，就是農(nóng)民流到小城鎮(zhèn)，小城鎮(zhèn)再流到城市的過(guò)程。
“雖然大家都看好一二線城市，但是開(kāi)發(fā)商還需要去平衡價(jià)格和城市能量級(jí)的關(guān)系�；貧w是共識(shí)，但是不一定是對(duì)的�！睔W陽(yáng)捷表示，“目前很多城市的房?jī)r(jià)和地價(jià)差已經(jīng)不大，這樣一來(lái)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間不大，如果不能打造不錯(cuò)的產(chǎn)品來(lái)提高溢價(jià)，勢(shì)必很難生存。從這一點(diǎn)看，大開(kāi)發(fā)商還是有一定優(yōu)勢(shì)，而特別小的開(kāi)發(fā)商就可能被淘汰�！�
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦在接受本報(bào)記者采訪時(shí)稱，“去年央行在首付比例上已經(jīng)下調(diào)過(guò)一次，不限購(gòu)城市首套房由30%下調(diào)至25%，但效果平平。從12月份70個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)看，三四線城市環(huán)比已經(jīng)出現(xiàn)下降，表明政策利好已經(jīng)消失殆盡。這次繼續(xù)調(diào)整后，由于兩次效果疊加，因此市場(chǎng)會(huì)有一些起色，但持續(xù)時(shí)間未必會(huì)長(zhǎng)久。此外，這次下調(diào)后首次置業(yè)降低到兩成，購(gòu)買二套普通住宅首付比例已經(jīng)下降到三成，因此從信貸空間來(lái)看，可以說(shuō)調(diào)整基本到位�！�