一周房評

　　年度交替之際，土地市場引發(fā)的議論卻剛剛開始。

　　在房價走勢不明，市場差異發(fā)展越來越明顯之際，包括東莞在內(nèi)的大中城市地價卻在蹭蹭上漲，這種現(xiàn)象就連開發(fā)商也無法淡定。

　　各路消息傳出，面對新一輪的地王現(xiàn)象，開發(fā)商內(nèi)部有一種聲音在質(zhì)疑，如此地價，未來房價是否能夠跟上節(jié)奏，支撐水漲船高的成本？

　　泰禾地產(chǎn)集團董事長黃其森就公開表示，開發(fā)商目前銷售的房子基本上都是前些年拿的地皮，依靠相對低廉的土地成本和房價上漲的雙重利潤，大家過得都不錯。然而，現(xiàn)在的地價較之三年前，普遍上漲一倍以上，三年前花十億元買得到的地塊，現(xiàn)在二十億未必競拍得到。

　　開發(fā)商感到焦慮是有道理的，在東莞市中心區(qū)成熟地段，目前均價一萬元的中檔住宅產(chǎn)品，其地塊基本上都是開發(fā)商若干年前拿下的存量用地，當時的地價普遍也就在2000元每平方米左右，因此土地成本在項目中占比分量較輕。

　　知曉開發(fā)商運作成本的人士都知道，按照當前的土地價格，即如果樓價每平方米成本價為1萬元，土地成本大約是4000元。而這樣的價格開發(fā)商基本上是無利可圖的，實際銷售價格將遠遠超過這個價。

　　按照上述邏輯，東莞市中區(qū)幾年前的土地成本只在2000元左右的單價，而房價在當下已經(jīng)漲到了一萬元以上的均價，而這個價格開發(fā)商獲取的是正常的利潤，并沒有暴利獲得機會，否則在前兩年的樓市低迷期，開發(fā)商們不會抱死不降價。

　　當前土地市場接連創(chuàng)出新高，地王接連出爐，似乎樓市形勢一片大好。然而，只需要冷靜觀察一下當前土地價格與房價的對比關(guān)系就可知道，短時間內(nèi)土地價格沒有理由以大幅增長的勢頭來對應(yīng)驟然猛漲的房價。

　　以東莞某些鎮(zhèn)街最近的地王成交價來說，在房價普遍維持在每平方米六七千元的水平時，地價突然達到了前所未有的每平方米三千元甚至四千元。照此測算，建成后房價如果低于每平方米一萬元，開發(fā)商基本無利可圖。如萬江最近成交一宗商住用地，經(jīng)過幾輪競拍，開發(fā)商金地房產(chǎn)公司最終以樓面地價每平方4000多元的價格拿下，而同樣是在萬江，距離上一個地王成交價格2700多元，已經(jīng)高出將近一倍。

　　冷靜觀察可以發(fā)現(xiàn)，前些年在東莞曾經(jīng)高調(diào)拿地的開發(fā)商最近銷聲匿跡。當前在東莞瘋狂競爭、屢創(chuàng)高價地王的企業(yè)基本上都是全國性的大企業(yè)以及上市公司，但是回歸到土地成本和房價承受力的本質(zhì)問題上，中小開發(fā)商的心態(tài)才是最能說明問題的，這就是，地價太高，未來承受不起，小心謹慎為上。