眼看著房?jī)r(jià)“一天一個(gè)樣兒”地往上躥，天津市民王曉婷“感覺有些發(fā)懵”。
她想在自己家附近給父母買套房子，春節(jié)剛過就跟著中介看了七八套房子，有兩套還算比較中意，可都因?yàn)榉恐饕辉佟白貪q價(jià)”而沒有成交，“124平方米的房子，開始報(bào)價(jià)360萬(wàn)元，看第一次后就漲了10萬(wàn)元，我?guī)Ц改缚吹诙魏蟾读藘扇f(wàn)元定金，沒想到房主竟然還漲到400萬(wàn)元！”
眼下京滬等一線城市房?jī)r(jià)好比“坐上了火箭”。而借著接二連三吹來的樓市“春風(fēng)”，天津也開啟了“瘋狂模式”。剛進(jìn)入3月，天津市中心六個(gè)區(qū)的新房全部上調(diào)價(jià)格，其中單價(jià)漲幅最多的每平方米漲了8000元，大多數(shù)新樓盤采用“排卡”的方式“捂盤”惜售。而二手房更是動(dòng)輒就幾萬(wàn)元甚至幾十萬(wàn)元地往上“跳價(jià)”，不少房主甚至撤下房源，就等著房?jī)r(jià)飆得再高一點(diǎn)。
新房全提價(jià) 二手房“漫天要價(jià)”
王曉婷住在南開區(qū)，一直想讓父母搬到自己身邊來住。年前聽說央行下調(diào)首付比例，她覺得終于可以買得起房了。
可她在家附近的樓盤咨詢了一圈，目前開盤的新盤單價(jià)都在3萬(wàn)元以上，離她家最近的一個(gè)新盤項(xiàng)目單價(jià)4萬(wàn)元以上，而且全是大戶型，買一套最少也得花600萬(wàn)元。于是她決定放棄新房，轉(zhuǎn)向二手房。沒想到“二手房更是漫天要價(jià)�！泵髅鳂�(biāo)好的價(jià)格，竟然能一天漲好幾萬(wàn)元，甚至幾十萬(wàn)元！
“房主明顯越來越牛了�！蓖鯐枣脦е改讣s好看一套房子，等了1個(gè)小時(shí)房主才來，臉上一副“房?jī)r(jià)還得漲，我可不著急賣”的樣子。
這幾天，記者走訪了天津市內(nèi)六區(qū)和環(huán)城四區(qū)的幾十個(gè)新盤項(xiàng)目，了解到其中約30個(gè)新盤進(jìn)入3月后有明顯漲幅，單盤最高漲幅達(dá)39.9%。
這其中，漲幅最明顯的項(xiàng)目幾乎全部集中在市內(nèi)六區(qū)。中心城區(qū)黃金地段的和平區(qū)，被譽(yù)為“學(xué)區(qū)中的學(xué)區(qū)”，這里的一個(gè)新盤項(xiàng)目因?yàn)楸粍澣雲(yún)^(qū)內(nèi)一所熱門小學(xué)學(xué)區(qū)，去年9月售價(jià)為每平方米3.7萬(wàn)元，到12月就漲到每平方米4.5萬(wàn)元，年后單價(jià)直接飆升至每平方米5萬(wàn)元，目前已被搶購(gòu)一空。
中介小王告訴記者，他在這兒干中介七八年了，眼看著學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)年年上漲。幾年前，一個(gè)只有5平方米的小廚房因?yàn)榭梢月鋺羯蠈W(xué)，單價(jià)賣到每平方米5萬(wàn)元，還被稱為“天價(jià)小廚房”，而現(xiàn)在，5萬(wàn)元的單價(jià)已經(jīng)是和平區(qū)學(xué)區(qū)房的起步價(jià)了。
位于老城廂的某精裝公寓，40年產(chǎn)權(quán)，因?yàn)榭梢月鋺艉推絽^(qū)，房?jī)r(jià)一路猛漲。去年開盤時(shí)售價(jià)1.9萬(wàn)元，不到兩個(gè)月漲到2.5萬(wàn)元，去年年底沖到了3萬(wàn)元。售樓處接待人員告訴記者，原本年后就開盤的，現(xiàn)在行情這么好，公司決定先“排卡”，價(jià)格還得上調(diào)。一個(gè)位于外環(huán)線上的新盤項(xiàng)目也不停漲價(jià)，春節(jié)前已經(jīng)上漲了2000元左右，單價(jià)達(dá)2.3萬(wàn)元。一套144平方米的精裝戶型，均價(jià)在每平方米2.3萬(wàn)元~2.7萬(wàn)元。而精裝洋房每平米則開價(jià)4萬(wàn)元。3月后每平方米再次上調(diào)3000元。
單價(jià)最貴的是位于水上公園附近的一處豪宅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)今年5月開盤時(shí)，每平方米售價(jià)將在7萬(wàn)元左右。該項(xiàng)目面積最小的房型155平方米，也成了名副其實(shí)的千萬(wàn)級(jí)豪宅。
“房?jī)r(jià)漲上去就不會(huì)掉下來了，你手里就這么多錢，再不買更買不了了！”中介“苦口婆心”的勸說，王曉婷也越來越看不明白了，國(guó)家出臺(tái)下調(diào)首付比例、減少契稅等政策，不是為了給樓市去庫(kù)存嗎？“這房?jī)r(jià)噌噌地往上漲，人們不是越來越買不起房了嗎？”
房?jī)r(jià)是怎么漲上去的
2月22日正式實(shí)施契稅新政后，天津的新房和二手房成交量都呈現(xiàn)明顯上漲態(tài)勢(shì)。搜房網(wǎng)房天下數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，春節(jié)后首個(gè)工作日（2月14日）的新房成交量?jī)H51套，二手房123套。新政后一周天津新房成交量較2015年同期（春節(jié)后第二周）翻了一番：23日337套、24日519套、27日突破性增長(zhǎng)到707套。
房天下分析師王琳表示，2月區(qū)域二手房市場(chǎng)成交量環(huán)比上漲40%，套均價(jià)格上漲8萬(wàn)~10萬(wàn)元。而在老城廂一家二手房中介工作的小婁則看到更加瘋狂的情景，幾乎所有的房主年后都不斷上調(diào)房?jī)r(jià)，每套最少漲20萬(wàn)元，“一個(gè)相熟的房主，直接拍給我500萬(wàn)元，讓我看到合適的就出手，他自己連房子都不看”。
王琳說，目前一些大戶型的二手房主開始惜售，造成市場(chǎng)上出現(xiàn)短期的供小于求。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至今年1月，天津新建商品住宅價(jià)格和二手住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.5%和0.3%，價(jià)格已連續(xù)11個(gè)月上漲。
實(shí)際上，利好樓市的政策春風(fēng)，從去年起就不斷吹來，從營(yíng)業(yè)稅“5改2”，到一再地降息、降準(zhǔn)、降首付。加之天津自貿(mào)區(qū)和京津冀一體化的多重區(qū)域優(yōu)勢(shì)疊加，天津樓市2015年已全面回暖，去年的成交量幾乎比肩“史上最黃金”的2009年。而最新的降契稅政策，則是壓垮人們對(duì)樓市僅存的那點(diǎn)理性的“最后一根稻草”。
與此同時(shí)，地價(jià)也在一路飛漲。去年，每平方米4萬(wàn)元的魯能公館還讓人記憶猶新，而今年1月底，和平區(qū)地塊的樓面價(jià)已經(jīng)直逼每平方米4萬(wàn)元。而環(huán)城四區(qū)的地價(jià)也越來越高。1月29日，恒大以12.4億元奪得位于北辰區(qū)居住用地，溢價(jià)38.5%；2月25日，正榮以18億元拿下北辰區(qū)又一地塊，溢價(jià)率高達(dá)43%。“開發(fā)商的成本越來越高，羊毛出在羊身上，自然要轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上�！蹦硺潜P銷售小滕對(duì)客戶說。
去庫(kù)存不能加劇樓市分化
房?jī)r(jià)越來越高，買房人真的越來越有錢嗎？
在融360監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市和地區(qū)中，首套房平均利率全部跌破5%，全國(guó)十大利率最低城市排名中，天津位列第3，僅在廣州和北京之后。
兩成首付和貸款利率降低，讓不少意欲買房的人，覺得自己真能買得起房了。記者以買房者身份向多家二手房中介咨詢了解到，即使首付不夠，也可以通過場(chǎng)外配資“加杠桿”，可以首付一成，甚至“零首付”買房。
房產(chǎn)中介小婁給記者算了一筆賬，比如一套300萬(wàn)元的房子，首付90萬(wàn)元，中介可以墊資總房款的20%，即60萬(wàn)元，借給買房者用于首付。也就是說，買房者只需要出30萬(wàn)元就能買到300萬(wàn)元的房子。他表示，如果買房人手頭資金短期周轉(zhuǎn)困難，可以申請(qǐng)全額墊資首付，當(dāng)然利息會(huì)比較高。
中國(guó)指數(shù)研究院天津分院研究總監(jiān)祁麗靜說，一直以來，天津買房者大部分是剛需或是改善需求，主要都是自住需求，炒房者并不多。隨著房?jī)r(jià)上漲，整個(gè)市場(chǎng)都變得活躍起來。有些人也想趁著“去庫(kù)存”的新政投資房產(chǎn)“撿便宜”，即使手里資金有限，也會(huì)不惜冒風(fēng)險(xiǎn)加杠桿購(gòu)房。看似首付款少了，但月供卻增加了，而且隨著杠桿比例的提高，還款壓力和風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)加大。
如此高的成交量，天津的庫(kù)存到底降下來了嗎？祁麗靜說，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至今年1月底，天津的商品住宅存量是1807萬(wàn)平方米，在全國(guó)城市中絕對(duì)值比較高，去庫(kù)存化周期為13.5個(gè)月，“在比較合理的范圍”。
但目前房地產(chǎn)去庫(kù)存有區(qū)域特點(diǎn)，存量主要集中在一些遠(yuǎn)郊區(qū)縣，而市區(qū)特別是熱點(diǎn)區(qū)域則供不應(yīng)求，“比如和平區(qū)目前就沒有新的住宅項(xiàng)目推出，這里又是學(xué)區(qū)房集中的區(qū)域，自然房?jī)r(jià)一直飆高”。祁麗靜說。
“房?jī)r(jià)快速上漲，不能簡(jiǎn)單地解讀為房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，更不代表去庫(kù)存目標(biāo)的完成�！碧旖蜇�(cái)經(jīng)大學(xué)教授叢屹說，眼下的市場(chǎng)繁榮，只是資本市場(chǎng)的短期表現(xiàn)，應(yīng)該警惕。
他分析說，如今房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入供求結(jié)構(gòu)調(diào)整周期，此次房貸新政是在“去庫(kù)存”背景下，逐步放松政策環(huán)境的一個(gè)延續(xù)。
“去庫(kù)存是個(gè)系統(tǒng)工程，不能僅靠短期的貨幣、金融信貸以及稅收減免等政策刺激。”他認(rèn)為，目前天津房地產(chǎn)的存量并不小，而一些三四線城市和部分二線城市壓力更大，新政不能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)加劇分化，而是要在扎扎實(shí)實(shí)推進(jìn)城鎮(zhèn)化、完善公共資源分配等方面打一套漂亮的“組合拳”。胡春艷