主講嘉賓 倪鵬飛
文/羊城晚報記者 劉薇 實習生 李苑
圖/羊城晚報記者 林桂炎
進入2016年，樓市正迅速發(fā)生著一些“化學變化”。一線城市房地產(chǎn)市場持續(xù)“高燒”，如深圳房價不斷創(chuàng)下新高，上海350多套每套都價值千萬的房源一日之內(nèi)被瘋搶一空。與之形成鮮明對比的是，三、四線城市仍有大量商品房閑置，去庫存的聲音不斷。
今年樓市將何去何從？何時購房會是最佳時機？2月28日，《中國住房發(fā)展報告》主編、中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任、教授倪鵬飛做客由羊城晚報主辦、越秀集團獨家冠名、暨南大學管理學院擔任戰(zhàn)略合作伙伴的財富大講壇，剖析了住房市場健康發(fā)展所面臨的問題和挑戰(zhàn)，預(yù)測分析2016年第二季度宏觀經(jīng)濟形勢與房地產(chǎn)走勢。倪鵬飛認為，在需求乏力、政策作用減緩、庫存壓力加大、違約風險增加之下，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性過剩會長期延續(xù)，今年房價總體還有可能下跌。同時預(yù)計房地產(chǎn)的多層次分化趨勢將加深，一、二、三、四線城市房價差距將進一步擴大。
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個別四、五線城市消化庫存要10年
“2013年是中國房地產(chǎn)的重要轉(zhuǎn)折年。”倪鵬飛說。過去房地產(chǎn)價格下降是由于政府的調(diào)控，但2014年房地產(chǎn)價格下降則是市場自動的調(diào)整。進入2015年，房地產(chǎn)業(yè)最重大的變化是房地產(chǎn)投資呈俯沖式下降，對GDP的貢獻幾乎為零。
數(shù)據(jù)顯示，商品房投資增速從2014年的10.5%下降到2015年的1%。但出乎意料的是，量價卻大幅上升。去年房地產(chǎn)的銷售額達11.24億元，接近2013年的11.57億元，一線城市的價格上漲十分顯著�！巴ǔｄN售上升，價格平穩(wěn)，投資增加。結(jié)果銷售、價格都上去了，投資卻沒有上來�！蹦啭i飛稱，“若沒有年初政府采取的措施，投資下降會更大�！�
之所以出現(xiàn)這種情況，他認為根本原因是金融因素。“去年房地產(chǎn)銷售情況好、價格上升快，其原因是銀行支持個人抵押貸款，加上優(yōu)惠政策的共同作用，帶動了住房需求，從而帶動了價格�！比欢�，銀行一方面支持老百姓貸款，另一方面，由于企業(yè)不良貸款比例上升，加上金融機構(gòu)對房地產(chǎn)悲觀預(yù)期，在對企業(yè)貸款上卻十分謹慎。小企業(yè)甚至一律不貸款，三、四線的也基本不貸，只貸給一線城市的大企業(yè)、大品牌。2015年與2014年相比銀行開發(fā)貸款下降4%，這直接導致房地產(chǎn)開工、施工、竣工面積的大幅下滑�！般y行是從房地產(chǎn)企業(yè)的資金、市場狀況來決定限制或降低對房地產(chǎn)企業(yè)貸款的，這反映出銀行對整個房地產(chǎn)形勢感覺悲觀，對房地產(chǎn)企業(yè)貸款也更加謹慎。銷售增長可以帶動后端產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但這個量較為有限�！彼J為，去年住房形勢總體超出預(yù)期——投資急劇下滑，房價顯著上升。
受到2009年房地產(chǎn)刺激政策以及2013年房地產(chǎn)市場高漲的影響，現(xiàn)房和期房（在建商品房）庫存大量積壓。倪鵬飛的團隊對此作了一個評估，在合理的庫存周期之外的、待售商品房庫存周期，現(xiàn)房是18個月，期房是24個月。從全國平均來看，一線城市和部分二線城市不存在積壓問題，但四、五線城市的庫存消化周期較長，個別甚至長達十年。由此，倪鵬飛得出結(jié)論，中國房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性過剩已不是短期問題，而是一個長期過程�！昂芏嗟胤较涣诉@么多庫存，因為那里的人口在減少而不是增加，但房子還在建�！�
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區(qū)域和城市房價分化將繼續(xù)加深
去年房地產(chǎn)業(yè)還呈現(xiàn)了另一個重要趨勢，那就是在相同的宏觀環(huán)境下，同一個政策在區(qū)域間和城市間也出現(xiàn)很不同的市場反應(yīng)，比如去年的樓市政策對東部、中部商品房銷售有明顯促進，而西部和東北明顯下滑。
“區(qū)域分化最主要還是需求問題。”倪鵬飛指出，東部和中部地區(qū)正在實現(xiàn)一體化，在向好發(fā)展，然而東北、西部地區(qū)人口減少、產(chǎn)業(yè)萎縮，因此無論需求和供給都會大幅下降。他認為這種局勢還會持續(xù)一段時間，“2016年，東西區(qū)域差異不會有太大逆轉(zhuǎn)�！�
從城市來看，倪教授認為，一、二、三線城市的分化也較明顯�！斑^去是要漲都漲，只不過是漲幅大小問題，但現(xiàn)在是一線城市上漲，二線城市有漲有跌，三、四、五線城市下降較多�！彼e例說，根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，一、二線城市的一手住宅成交均價接近或超過3萬的城市有三個：北京約為2.7萬，比去年同比增長8.1%；深圳最高，約3.4萬，保守估計增長33.37%；上海約3.2萬，同比增長17%。另外，廣州、杭州、南京三個城市房價非常接近，一手住宅成交均價約1.5萬。
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不同“線”城市政策要差別對待
倪鵬飛認為，基于預(yù)計一、二線城市人口還會繼續(xù)增加，未來房價還會繼續(xù)分化，這意味著一線城市處于高位的房價還有可能更高。
和強大的“去庫存”呼聲略有差異的是，一線城市的房地產(chǎn)庫存在2015年得到了很好的消化，房地產(chǎn)投資在上升，新房開工面積在下降，導致供小于求。比如上海的庫存去年減少了近30%，消化周期從2014年的8個月減少到4個月，新開工住房面積并無太多增加。今年上半年，四個一線城市中除了廣州，北上深都在漲，尤其是上海，大有復(fù)制春節(jié)前夕深圳樓市暴漲的勢頭。
“所以一、二、三、四線城市政策要差別對待�！蹦啭i飛說。他進一步指出，北京、上海等一線城市面臨的并不是去庫存的問題，相反要加緊住房土地供應(yīng)。對于廣州的房價，倪鵬飛認為目前仍處在較為合理的區(qū)間，他提到廣州房價之所以保持平穩(wěn)，很重要的原因是其周邊區(qū)域發(fā)展較好，如南沙、番禺、增城，這些區(qū)域近年來房地產(chǎn)開發(fā)量相對較大，住房環(huán)境也較好，吸引了大批人群，分散了中心區(qū)壓力。
對于深圳房價的飆升，他認為除了有經(jīng)濟基本面向好，土地面積有限、土地供給不足的原因之外，很重要的原因是“房地產(chǎn)炒作之風太盛”。大量房地產(chǎn)購買反映的不是剛性需求或改善型需求，而是投資性需求。
“年前我到溫州調(diào)研，當?shù)仄髽I(yè)家告訴我，深圳目前的房地產(chǎn)狀況正像溫州2010年的狀況。當時溫州房地產(chǎn)處于高度投機狀態(tài)，2011年突然頒布的限購政策，令溫州房地產(chǎn)銷量急速下滑。深圳房地產(chǎn)如果操作不當，出臺限制性措施，投機客被排除在市場之外或自動退出市場，很可能會引發(fā)一輪房價的下跌�！蹦啭i飛認為這是有可能的。
“深圳樓價的短期飆升顯然是不正常的，對宏觀經(jīng)濟也是一種嚴重損害。因此較好的解決方法就是讓樓市高溫暫時趨緩，這對各方都有利，但同時也會考驗當?shù)卣畬φ吣媚蟮臏蚀_性�！蹦啭i飛認為，即便市場化程度高區(qū)域的副作用會相對小一些，但也應(yīng)盡量避免局部風險暴露或蔓延。
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房地產(chǎn)企業(yè)將迎來兼并重組潮
“從目前全國情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的壓力不小，不樂觀地看，3/4以上的房企都可以難以撐住�！蹦啭i飛說。
通過調(diào)研，倪鵬飛發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過2008年前后一波房地產(chǎn)行業(yè)的聚集大潮，縣城的房地產(chǎn)企業(yè)基本都是項目公司，即基于一個項目成立一個公司，規(guī)模較小。但隨著近幾年房地產(chǎn)市場的調(diào)整，行業(yè)集中度在迅速上升，房企龍頭市場份額在不斷擴大。“我發(fā)現(xiàn)一個非常重要的現(xiàn)象，差不多在地級城市，至少是大多數(shù)省會城市，市場都已經(jīng)被全國性龍頭企業(yè)所占領(lǐng)了�！�
倪鵬飛認為，通過新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)整，部分房地產(chǎn)企業(yè)會倒閉或重組，尤其是在近年形勢好的情況下進入房地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)�！八麄儗κ袌龊苌倭私�，基本沒做什么市場調(diào)研，認為只要能搞到錢和地，就開發(fā)了�！钡斻y行信貸一收緊，小額信貸掐死，市場真實需求暴露，這些企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)都處在“曬太陽”階段。
對于“支撐不住”的房地產(chǎn)企業(yè)，倪鵬飛建議采取兼并重組，這樣相比破產(chǎn)爛尾的損失要小。“大量小房企將面臨破產(chǎn)、兼并的命運，但對規(guī)模較大的開發(fā)企業(yè)來說，這是一個擴展的重要時機。”
對于購房者需求狀況，倪鵬飛指出，2015年總體是以改善型需求占主導，投機需求不多，但集中在一線城市和個別二線城市。還有一個最大缺口是農(nóng)民工、新市民住房消費的缺口沒有填補，夾心層（指一方面買不起商品房，另一方面又夠不上條件購買或入住保障性住房的群體）購房量相對較少。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，全國2.5億農(nóng)民工，1.7億是跨省務(wù)工的，其中只有1%在當?shù)刭彿浚?/3農(nóng)民工回到自己家鄉(xiāng)購房。倪鵬飛認為農(nóng)民工住房消費還有很大潛力，但要鼓勵他們購房，必須出臺相關(guān)扶持政策，關(guān)鍵是解決購房農(nóng)民工的子女教育問題，給予相同的市民待遇等。
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2016年調(diào)控去庫存最為關(guān)鍵
談及2016年房地產(chǎn)市場，倪鵬飛認為形勢不容樂觀�！�2016年房地產(chǎn)回暖基礎(chǔ)不穩(wěn)，波動較大，分化趨勢嚴重�！彼A(yù)測今年房價還有可能先升后降，而投資會有一個上升�！斑@是根據(jù)歷史經(jīng)驗和數(shù)據(jù)做出的判斷，當然也還有待時間的檢驗�！�
倪鵬飛總結(jié)2016年新的宏觀調(diào)控目標：去庫存，實現(xiàn)較大提升；防風險，即防止大起大落，既要防止三、四、五線城市房地產(chǎn)企業(yè)倒閉破產(chǎn)帶來的風險，又要防止一線城市和個別二線城市房價大幅上升導致的泡沫擴大及其破裂的風險；促投資，讓投資恢復(fù)到合理的水平。倪鵬飛認為，其中，去庫存最為關(guān)鍵。
在提出政策建議之前，倪鵬飛總結(jié)政策出臺的“四項原則”，即“綜合用力，精準發(fā)力，利用時滯，差別施政”�！捌渲胁顒e施政很重要，即一線與個別二線城市應(yīng)采取與三、四線城市完全相反的調(diào)控措施，比如一線城市可以用開征房產(chǎn)稅替代限購，否則不能取消限購，三、四線城市則要鼓勵購房、去庫存。”
針對具體政策建議，他給出“六大路徑措施”。從需求端上，首先要刺激改善型需求，即滿足城市居民隨著收入增加尋求住房改善的愿望，這是規(guī)模較大的需求。要解決這個問題，倪鵬飛認為就是要降準、降息、減稅，一線城市購房可以取消戶型限制，但不能取消限購；二是加快棚戶區(qū)改造，調(diào)整增量、解決需求；三是要鼓勵農(nóng)民工購房，這是“重中之重”。從供給端上，一是減少開工，扶持房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級；二是要加快施工，幫助開發(fā)企業(yè)融通資金；三是要減少爛尾，鼓勵企業(yè)并購重組。政府要為資金融通困難與有實力的房地產(chǎn)企業(yè)牽線搭橋、創(chuàng)造條件。
談及今年房地產(chǎn)總體發(fā)展形勢，倪鵬飛認為2016年下半年房價不一定會出現(xiàn)大幅度下跌，但受需求影響，房價調(diào)整的概率較大。預(yù)計房地產(chǎn)投資在三、四月份將會有所回升，但回升速度較緩慢。供給方面，開工、施工、竣工面積將有所下降，預(yù)計庫存總體到明年都難以消化完成，但倪鵬飛認為大部分二線城市在2016年能實現(xiàn)去庫存的任務(wù)。
【精彩問答】
問：能否具體預(yù)測廣州市場2016年房價走勢？
倪：廣州房地產(chǎn)市場整體比較穩(wěn)健、健康，空間分布也較好，而且廣東經(jīng)濟基本面也比較好，最近廣州房地產(chǎn)限購政策有所調(diào)整，相信下一步廣州房地產(chǎn)形勢要相對樂觀一些，穩(wěn)健的樂觀。
問：請問您對房地產(chǎn)從業(yè)人員有何建議？
倪：最近感覺房地產(chǎn)出現(xiàn)了調(diào)整，出現(xiàn)大量庫存積壓，反過來，這其實是一個好事情。中國的轉(zhuǎn)型說了這么多年，轉(zhuǎn)不到，最后都轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)去了。根本原因就是，制造業(yè)辛苦一年還不如去倒騰塊地的收入。房地產(chǎn)是中國強大的一個行業(yè)。由于房地產(chǎn)行業(yè)不是很景氣，很多房地產(chǎn)企業(yè)都在轉(zhuǎn)，有的轉(zhuǎn)去金融，有的轉(zhuǎn)去教育、旅游、養(yǎng)老、體育、醫(yī)療、高科技等，房地產(chǎn)行業(yè)在帶動中國經(jīng)濟許多的行業(yè)，說不定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的調(diào)整倒逼房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，帶動整個中國經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型。
你是一個房地產(chǎn)設(shè)計者，也會跟著公司一起轉(zhuǎn)型�？蓮脑O(shè)計房子，轉(zhuǎn)而設(shè)計游泳館、養(yǎng)老院等，但必須學習。
問：珠海、橫琴自貿(mào)區(qū)房價走勢會怎樣？橫琴是否適合投資？
倪：珠海整體環(huán)境是宜居的，但它現(xiàn)在在社會上知名度不夠高�，F(xiàn)在房價的情況，公共服務(wù)都和行政級別綁在一起，公共服務(wù)會弱一點，但基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境、社會治安較好，不考慮行政層次，它在地級市是最好的，未來形勢還是較好的。
問：剛需族、改善型買家，今年是好的買房時機嗎？
倪：購房者都是買漲不買跌，心理很復(fù)雜，不買擔心漲更高，漲了還會獲利。從理性角度，不一定非要從眾，從眾有利有弊，低谷或者低谷前一段時間買會比較好。
問：您覺得地方政府財政和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，如何取得一個平衡健康的關(guān)系和良性循環(huán)？
倪：地方政府在房地產(chǎn)利益分配中占了很大比例，這應(yīng)是歷史原因造成的�？陀^上，地方政府拿了錢也是為了發(fā)展經(jīng)濟，搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，房地產(chǎn)稅收收了要反饋到老百姓身上去，要推動經(jīng)濟發(fā)展、促進當?shù)馗＠纳�，吸引人才，促進教育，創(chuàng)造財富來源。