東莞的多家大型中介及房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)都暫停了“首付貸”業(yè)務(wù)。圖為南城一在建樓盤打出的低首付廣告。
東莞房?jī)r(jià)幾乎一天一變，個(gè)別鎮(zhèn)區(qū)房?jī)r(jià)已向2萬(wàn)元/m2沖刺。
在全國(guó)各地對(duì)“首付貸”一片喊打之聲，東莞的多家大型中介、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)都暫停了“首付貸”業(yè)務(wù)。近日，網(wǎng)上有傳聞稱，監(jiān)管部門將打擊清理地產(chǎn)機(jī)構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)等發(fā)放用于購(gòu)房首付款的貸款行為，目前廣東相關(guān)監(jiān)管部門也已經(jīng)通過(guò)各種方式在摸底首付貸的情況。記者了解到，原有開(kāi)展首付貸的公司基本已暫停業(yè)務(wù)，購(gòu)房者也向記者反映部分互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)的首付貸業(yè)務(wù)也下架了。
所謂首付貸，是指在購(gòu)房者首付款不足情況下，地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商或者互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)為其提供用于首付的貸款，讓購(gòu)房者可以提前進(jìn)入樓市，但這相當(dāng)于在杠桿上加杠桿，風(fēng)險(xiǎn)非常大。資深按揭區(qū)域經(jīng)理何先生表示，首付貸是在限貸政策下產(chǎn)生的，起初是由于二套房首付過(guò)高，所以有開(kāi)發(fā)商就開(kāi)始自掏腰包幫購(gòu)房者墊資部分首付進(jìn)行促銷。近兩年，有金融平臺(tái)公司或房地產(chǎn)中介看到首付貸的業(yè)務(wù)比較穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)也可控，就參與進(jìn)來(lái)。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，隨著樓市利好不斷，市民入市的需求變大，因此首付貸的業(yè)務(wù)也是水漲船高。東莞世聯(lián)、搜房網(wǎng)旗下的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)房天下及中原地產(chǎn)東莞分公司等原先在東莞開(kāi)設(shè)了首付貸業(yè)務(wù)，但這兩天都暫停了。
首付貸產(chǎn)品主動(dòng)下架
近期，上海、深圳、南京等地不斷飆升的房?jī)r(jià)讓相關(guān)金融產(chǎn)品如首付貸再度引發(fā)關(guān)注。3月7日，有市場(chǎng)傳言稱，監(jiān)管部門將打擊部分中介機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商、小貸公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)等發(fā)放用于購(gòu)房首付的貸款行為。東莞搜房網(wǎng)的一位高管接受南方日?qǐng)?bào)采訪時(shí)，表示該公司旗下的首付貸產(chǎn)品已經(jīng)暫停。
近期打算出手購(gòu)房的市民陳小姐說(shuō)，3月8日她在“房天下”網(wǎng)站上還看到有首付貸的業(yè)務(wù)信息，在貸款計(jì)算器處也有首付貸的月供計(jì)算，但第二天下午再去看時(shí)就發(fā)現(xiàn)該業(yè)務(wù)已經(jīng)下架了。
那么，首付貸究竟是如何操作放大杠桿的？又具有怎樣的風(fēng)險(xiǎn)呢？其實(shí)首付貸產(chǎn)品并不新鮮，主要是針對(duì)一些在銀行貸款買房，但首付款不夠的人群。首付貸可以幫助一些暫時(shí)不能買房的人湊齊首付，但其杠桿不斷放大的風(fēng)險(xiǎn)也被業(yè)界所關(guān)注。按房貸首付20%來(lái)計(jì)算，一般購(gòu)房者的杠桿是5倍，但如果通過(guò)首付貸來(lái)湊齊首付，杠桿則放大了10倍。
東莞中原市場(chǎng)策略部總監(jiān)車德銳表示，東莞中原自己沒(méi)有做首付貸產(chǎn)品，但有和資方合作把類似的產(chǎn)品推向市場(chǎng)，客戶用得也較少。從3月9日開(kāi)始，中原合作的資方首付貸產(chǎn)品也暫停了。車德銳認(rèn)為此類產(chǎn)品適用于未來(lái)收入預(yù)期較好的客戶，此類客戶的銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)也是可控的。但對(duì)于投資投機(jī)的客戶來(lái)說(shuō)，不提倡用這種產(chǎn)品來(lái)加杠桿。
在莞購(gòu)房首付低至兩成
今年2月份，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，通知要求，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，央行發(fā)布此《通知》的目的是降低購(gòu)房者入市門檻，減輕購(gòu)房者的壓力。
央行發(fā)布通知一個(gè)月后，記者近日從東莞各大銀行了解到，從東莞近期的成交情況來(lái)看，除了東莞公積金中心首套房能做到兩成首付外，首套房平安銀行也在近期放寬到兩成首付，其他各大銀行目前已將首套房商業(yè)貸款放低到25%起，而二套房貸款也已經(jīng)按首付三成起執(zhí)行。
雖然“低首付”是對(duì)中央“去庫(kù)存”號(hào)召的響應(yīng)，但是對(duì)于東莞購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，并不算是個(gè)重大利好。目前東莞庫(kù)存量偏低，不少鎮(zhèn)街出現(xiàn)供不應(yīng)求狀態(tài)，在此情況下，房?jī)r(jià)幾乎一天一變，“去庫(kù)存”對(duì)于東莞樓市沒(méi)有任何的壓力，在“低首付”寬松房貸政策的影響下，開(kāi)發(fā)商甚至?xí)俣日{(diào)整房?jī)r(jià)，從2月份的住宅成交均價(jià)來(lái)看，松山湖、鳳崗等個(gè)別鎮(zhèn)區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)向2萬(wàn)元/平方米沖刺了，個(gè)別樓盤洋房定價(jià)甚至已達(dá)3萬(wàn)元/平方米。
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首付貸整治是否會(huì)“一刀切”？
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全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任委員吳曉靈在接受媒體采訪時(shí)則表示，如果沒(méi)有購(gòu)房的過(guò)高杠桿，就不會(huì)有房地產(chǎn)泡沫。據(jù)行業(yè)人士透露，相關(guān)監(jiān)管部門不會(huì)對(duì)“首付貸”采取一刀切式叫停的措施，而是將采取規(guī)范和叫停相結(jié)合的靈活措施，對(duì)合法合規(guī)且對(duì)市場(chǎng)沖擊不大的“首付貸”進(jìn)一步規(guī)范，對(duì)違法違規(guī)尤其是不具有相關(guān)業(yè)務(wù)資格，卻行資金融通之實(shí)的業(yè)務(wù)，將嚴(yán)格叫停。
有人把眼下的地產(chǎn)加杠桿和2008年的次貸危機(jī)進(jìn)行類比，一位地產(chǎn)中介研究部人士表示，和2008年美國(guó)次貸危機(jī)相比，現(xiàn)在市場(chǎng)僅是有很多“首付貸”，沒(méi)有其他杠桿和次級(jí)貸款，雖然市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、杠桿較前期有所增大，但是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國(guó)2008年次貸危機(jī)的次貸規(guī)模。
其實(shí)在次貸危機(jī)發(fā)生前，美國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)已跌至低谷，人口紅利完全消失，金融風(fēng)險(xiǎn)大幅度暴露；而現(xiàn)在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，雖然人口紅利較之前在減少，但仍然存在，特別是一線城市和部分二線城市。此外，中國(guó)已經(jīng)實(shí)行“全面二孩”，今年年底就可以看到新生兒的增多。同時(shí)從國(guó)內(nèi)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)去庫(kù)存、貨幣寬松等利好政策來(lái)看，房地產(chǎn)的發(fā)展還有空間。
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首付貸的三種常見(jiàn)模式
模式1.中介自營(yíng)
地產(chǎn)中介自營(yíng)的平臺(tái)并不少，如東莞搜房、鏈家、世聯(lián)行等，而放貸的范圍基本是自己的樓盤或有合作的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。在這種模式下，地產(chǎn)商或中介機(jī)構(gòu)對(duì)這些樓盤信息比較熟悉，客戶的貸款或相關(guān)手續(xù)可能還會(huì)通過(guò)樓盤售樓處或者地產(chǎn)中介，他們會(huì)比較了解客戶的各種情況。
“他們(中介)提供這類服務(wù)其實(shí)很好理解，因其直接和用戶接觸，對(duì)用戶的需求和具體的財(cái)務(wù)狀況都較了解，最重要的是可促進(jìn)交易量上升，對(duì)他們是有好處的。”東莞一地產(chǎn)中介人士表示。具體操作來(lái)說(shuō)，客戶在申請(qǐng)貸款時(shí)，需填寫用戶信息(包括收入、流水、具體樓盤信息等)，放貸方在審核通過(guò)后放款給客戶，客戶再用來(lái)繳納首付，由于地產(chǎn)商和中介一般還會(huì)為其辦理其他相關(guān)手續(xù)，所以這些過(guò)程一般會(huì)有人跟進(jìn)，保證資金用途。不過(guò)，大部分中介機(jī)構(gòu)提供的這類“首付貸”，其后端所對(duì)應(yīng)的是相應(yīng)的理財(cái)產(chǎn)品，并不完全是平臺(tái)的自有資金，如搜房控股旗下的房天下、世聯(lián)行旗下的“世聯(lián)集金”等都有相對(duì)應(yīng)的理財(cái)產(chǎn)品推出。這種模式的風(fēng)控由中介和地產(chǎn)商自身把握，風(fēng)險(xiǎn)則部分轉(zhuǎn)嫁給這些理財(cái)產(chǎn)品的購(gòu)買者。
模式2.合作模式
一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和中介也會(huì)與第三方機(jī)構(gòu)合作提供這類服務(wù)，這種模式和自營(yíng)模式類似，都由地產(chǎn)商或中介主導(dǎo)，其在為客戶提供服務(wù)的同時(shí)，還可向客戶推薦產(chǎn)品。如東莞中原與資方推出的一些首付貸產(chǎn)品。該模式與自營(yíng)模式并無(wú)本質(zhì)不同，兩者的差別在于，這種模式的資金來(lái)源和風(fēng)控都是由第三方提供。一些互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)開(kāi)展的首付貸業(yè)務(wù)即采用該模式。同時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)也會(huì)在合作地點(diǎn)派駐人員介紹產(chǎn)品。“我們和開(kāi)發(fā)商是聯(lián)動(dòng)的，會(huì)在現(xiàn)場(chǎng)介紹產(chǎn)品，收集資料，如果通過(guò)后端風(fēng)控檢測(cè)，會(huì)現(xiàn)場(chǎng)直接放款到客戶的銀行卡，同時(shí)有人員陪同去劃款，保證資金的用途�！睎|莞地區(qū)一互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)人士介紹，在這種模式中，放款和風(fēng)控都在第三方機(jī)構(gòu)的手上，他們需要收集資料，了解客戶的情況，同樣面臨業(yè)務(wù)人員的道德風(fēng)險(xiǎn)，更加考驗(yàn)平臺(tái)的風(fēng)控能力。
模式3.第三方平臺(tái)獨(dú)立貸款
還有一種就是互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)直接提供貸款，市場(chǎng)上很多中小型P2P金平臺(tái)都有此類產(chǎn)品。相比前兩種，這種模式可能并沒(méi)有限定樓盤，用戶可以有更多的選擇。但失去樓盤的信息和資金用途的考量，對(duì)平臺(tái)的風(fēng)控要求也就更高。不過(guò)即使不和樓盤合作，第三方平臺(tái)也會(huì)做一些其他的審核和考量，比如東莞一家提供首付貸產(chǎn)品的P2P平臺(tái)就選擇從核心企業(yè)出發(fā)，圍繞企業(yè)的員工來(lái)放貸，核心企業(yè)進(jìn)行基本的資質(zhì)審核和擔(dān)保，同時(shí)，平臺(tái)也會(huì)對(duì)樓盤進(jìn)行審核，有專人跟進(jìn)，保證資金不被挪用。