昨天，住建部部長陳政高（中）、副部長陸克華（右）、副部長倪虹出席記者會(huì)。京華時(shí)報(bào)記者陶冉攝
昨天，十二屆全國人大四次會(huì)議在梅地亞新聞中心舉行最后一場記者發(fā)布會(huì)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高在會(huì)上表示，目前中國房地產(chǎn)市場分化嚴(yán)重、庫存較高，尤其是三、四線城市庫存嚴(yán)重。針對一線城市房價(jià)上漲過快的問題，陳政高表示，目前，各地方政府都在努力實(shí)施調(diào)控，已經(jīng)收到了一定的成效。住建部副部長陸克華還表示，將建立中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的信用檔案制度，違法違規(guī)的中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員將被納入“黑名單”，建立失信懲戒機(jī)制。
焦點(diǎn)關(guān)注
關(guān)鍵詞 庫存
大多數(shù)集中在三四線城市
陳政高說，房地產(chǎn)形勢和走勢全社會(huì)都非常關(guān)注。目前的房地產(chǎn)市場，主要特點(diǎn)有三個(gè)。首先，銷售企穩(wěn)回升，截至去年年底，房地產(chǎn)銷售額增長了6.5%，銷售面積增長了14.4%。第二，城市分化日趨明顯。第三，庫存嚴(yán)重，特別是在三、四線城市。去年年底，中國的庫存面積是7.18億平方米，到了今年2月份，庫存面積就上升到7.39億平方米，增長率也達(dá)到15.7%。
陳政高指出，中國經(jīng)濟(jì)長期向好的基本面沒有改變。有了這個(gè)基本面，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展就有了前提條件。另外，中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程沒有變。此外，居民的住房需求，特別是新市民的住房需求沒有變。
關(guān)鍵詞 房價(jià)
控制房價(jià)暴漲已見到成效
針對一線城市房價(jià)上漲過快的問題，陳政高說，現(xiàn)在中國房地產(chǎn)市場的一個(gè)顯著特點(diǎn)就是分化嚴(yán)重，三、四線城市的房價(jià)大體上都是回落的，問題和矛盾主要集中在一線城市和部分二線城市。目前，政府的主要任務(wù)就是穩(wěn)定一線城市和部分二線城市的房價(jià)。
目前，各地方政府都在努力實(shí)施調(diào)控。比如，實(shí)行嚴(yán)格的限購政策、稅收和金融政策；增加土地供應(yīng)，且及時(shí)公布、穩(wěn)定預(yù)期；增加中小套型的供應(yīng)數(shù)量；打擊各種違法違規(guī)行為。通過網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，目前已經(jīng)收到了一定的成效。
同時(shí)，部分二線城市春節(jié)后房價(jià)同樣上漲過快，住建部也是密切關(guān)注�，F(xiàn)在，二線城市在穩(wěn)房價(jià)方面也采取了很多措施。另外，住建部會(huì)抓好價(jià)格監(jiān)測，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)提出對策，努力保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。
關(guān)鍵詞 公積金
公積金繳存資金近9萬億
住建部副部長陸克華昨天表示，我國的住房公積金條例是從1994年開始建立，于1999年出臺(tái)了《住房公積金管理?xiàng)l例》。截止到目前，全國有2.17億人參與了這項(xiàng)制度，繳存的資金達(dá)8.95萬億，有5.33萬億貸款，提取了4.88萬億，共有1億繳存職工通過使用住房公積金解決了住房問題。
“這項(xiàng)制度在實(shí)施的過程中，也逐步顯現(xiàn)了一些問題�！标懣巳A說，為了完善住房公積金制度，改進(jìn)公積金的提取、使用和監(jiān)管機(jī)制，住建部提出了《住房公積金管理?xiàng)l例》修改意見，并于去年11月和12月面向社會(huì)征集意見，共收到856條意見。
歸納起來，856條意見主要集中在五個(gè)方面。一是繳存的比例問題，怎么樣限高、保低，體現(xiàn)繳存的公平；二是繳存的范圍，到底適用哪些群體，有些群體該不該納入進(jìn)來，比如農(nóng)民工和個(gè)體工商戶；三是在提取、使用、貸款方式上的改進(jìn)；四是個(gè)人的錢如何保值增值問題。第五就是管理透明、監(jiān)管到位問題。
目前，相關(guān)的修改、上報(bào)等方面的工作正在進(jìn)行當(dāng)中，至于農(nóng)民工、個(gè)體工商戶是否納入條例新修訂的《住房公積金管理?xiàng)l例》，因?yàn)檫�在修訂之中，目前還無法回答。
關(guān)鍵詞 中介
不良中介將被拉入“黑名單”
針對近期部分中介出現(xiàn)的虛報(bào)房價(jià)，為購房者提供首付貸等行為，住建部副部長陸克華明確表示，今年，住建部將開展一次專項(xiàng)的規(guī)范和整頓行動(dòng)。不良中介將被拉入“黑名單”。
陸克華說，中介機(jī)構(gòu)提供的中介服務(wù)是房地產(chǎn)市場的一個(gè)組成部分。我們目前有6萬多家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，其中確實(shí)存在一些不良、甚至違法違規(guī)的中介機(jī)構(gòu)，通過各種方式謀取不正當(dāng)利益，侵害消費(fèi)者權(quán)益。
專項(xiàng)行動(dòng)將規(guī)范中介機(jī)構(gòu)房信息的發(fā)布，全面推進(jìn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓網(wǎng)簽制度，通過網(wǎng)簽制度的實(shí)施，防止“一房多賣”；加強(qiáng)房地產(chǎn)交易資金的監(jiān)管，防止中介機(jī)構(gòu)侵占、挪用房地產(chǎn)交易當(dāng)事人的資金，保證交易的資金安全；強(qiáng)化對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的備案管理，只有通過房地產(chǎn)主管部門備案的中介機(jī)構(gòu)，才能獲得網(wǎng)簽、房源核驗(yàn)等相關(guān)權(quán)限；加強(qiáng)中介從業(yè)人員的管理，提高從業(yè)人員的素質(zhì)；完善信用信息系統(tǒng)，建立中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的信用檔案制度，那些不良的、違法違規(guī)的中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員，將被拉入“黑名單”，建立一個(gè)失信懲戒機(jī)制，以提醒廣大購房人審慎選擇中介機(jī)構(gòu)。
熱點(diǎn)回應(yīng)
1中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將來如何發(fā)展？
應(yīng)對未來形勢充滿信心
陳政高：預(yù)計(jì)中國房地產(chǎn)市場的走向，我認(rèn)為得看幾個(gè)基本條件。第一個(gè)條件，就是中國經(jīng)濟(jì)的基本面依然向好。第二個(gè)條件，就是中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程依然沒變，目前，常住人口的城鎮(zhèn)化率是56.1%，而到“十三五”末期，這個(gè)數(shù)字要達(dá)到60%。第三，就是城鎮(zhèn)居民尤其是新市民的住房需求依然沒變，這是未來房地產(chǎn)發(fā)展的巨大潛力。第四個(gè)條件，就是我們有各項(xiàng)宏觀調(diào)控措施，有各個(gè)地方政府承擔(dān)的宏觀調(diào)控主體責(zé)任。我們應(yīng)該對未來的房地產(chǎn)形勢充滿信心。
2中國會(huì)不會(huì)出現(xiàn)日本式的崩盤？
時(shí)代不同不能相提并論
陳政高：最近網(wǎng)上有一些文章，社會(huì)上也有一些議論。圍繞這個(gè)問題，我請教過一些專家。我要說的是：第一，時(shí)代不同。日本發(fā)生的事情是在20年、30年以前的事情，背景、政治、經(jīng)濟(jì)條件和今天都大不一樣，甚至是完全不一樣了。
第二，國情不同。中國和日本的城鎮(zhèn)化水平不同，經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段不同，宏觀調(diào)控的措施也不同。因此，我要說，不能相提并論。
3如何實(shí)現(xiàn)農(nóng)民工在城市購房？
需要多方努力逐步實(shí)現(xiàn)
陳政高：農(nóng)民工對城市貢獻(xiàn)太大，需要進(jìn)一步的關(guān)愛。鼓勵(lì)引導(dǎo)農(nóng)民工進(jìn)城購房，是在落實(shí)中央的決策部署，有助于推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，也是農(nóng)民工自身的需要，有利于他們進(jìn)城就業(yè)創(chuàng)業(yè)。我到一些地方搞過調(diào)研，在一些中小城市，農(nóng)民工購房占到了當(dāng)?shù)卣麄�(gè)購房總量的30%左右，有些縣城甚至到了50%。農(nóng)民工在城鎮(zhèn)購房潛力是很大的。
現(xiàn)在各地鼓勵(lì)引導(dǎo)農(nóng)民工進(jìn)城購房，大體有幾個(gè)做法，首先是落實(shí)享受基本公共服務(wù)的政策，特別是子女入學(xué)；其次，市縣政府都出臺(tái)了一些優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)引導(dǎo)農(nóng)民工進(jìn)城買房；第三，就是努力解決農(nóng)民工的就業(yè)問題。
另外，各銀行都支持農(nóng)民工進(jìn)城買房，特別是中國農(nóng)業(yè)銀行在全國提供了“農(nóng)民安居貸”，僅1月份一個(gè)月，就為5.4萬戶農(nóng)民發(fā)放了170億元貸款。農(nóng)民工進(jìn)城購房是一個(gè)歷史過程，需要逐步實(shí)現(xiàn)。
4棚戶區(qū)改造為啥貨幣化安置？
增加安置居民選擇權(quán)利
住建部副部長倪虹：使用貨幣化安置有很多好處。首先是提高了效率，以建設(shè)回遷房一般需要2到3年的時(shí)間，使用貨幣化安置，可以讓動(dòng)遷的居民立馬入住到新房之中，免受過渡之苦。第二，增加了安置居民的選擇權(quán)利，每一個(gè)棚戶區(qū)可以按照就近工作等考慮來選擇自己的安家位置，同時(shí)也可以選擇一手房、二手房。第三，可以不受時(shí)間、季節(jié)的限制，特別是東北老工業(yè)基地，一年有五六個(gè)月都是冬天。第四，有利于當(dāng)前房地產(chǎn)市場的去庫存。第五，可以更加公開透明。去年看，棚改貨幣化安置的比例達(dá)到了29.9%，今年我們要加大工作力度，力爭向50%努力。
5建設(shè)開放式小區(qū)需注意什么？
將制定具體的實(shí)施方案
陳政高：關(guān)于街區(qū)制，中央文件提出了方向性、指導(dǎo)性的要求，在具體的實(shí)施當(dāng)中還要制定具體的方案，細(xì)化這些措施，要依法依規(guī)辦事。所以，它是一個(gè)過程，不是一蹴而就。
陳政高指出，中共中央、國務(wù)院在《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》中，全面部署了今后一個(gè)時(shí)期城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的方向和重點(diǎn)工作，是住建委今后一個(gè)時(shí)期工作的指南。
馬上就訪
棚戶區(qū)改造貨幣化安置幫鄂爾多斯去樓市庫存
內(nèi)蒙古鄂爾多斯，曾一度被人戲稱為“鬼城”。全國人大代表、內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長秦義就當(dāng)?shù)厝绾稳齑娴葐栴}接受京華時(shí)報(bào)記者專訪。他表示，內(nèi)蒙古目前庫存量約70萬套，并且主要集中在三個(gè)盟市，對此他們將采取組合政策的方法，因城施策，因地施策。其中，棚戶區(qū)改造貨幣化安置的政策，盤活了部分存量房。
>>現(xiàn)狀
內(nèi)蒙古將三年完成去庫存
秦義介紹，內(nèi)蒙古房地產(chǎn)投資高峰期在“十二五”初期，2011年-2012年，全區(qū)固定資產(chǎn)投資達(dá)到過1600億元，但隨后幾年，內(nèi)蒙古投資和全國投資恰恰相反，逐年下降，去年只有1081億元，到去年10月后，包括現(xiàn)房、已經(jīng)竣工交付的和在建商品房同期比首次下降5%，但總量還是居高位。
內(nèi)蒙古每年商品住宅銷售面積大約在2200萬平米左右，折合大概22萬套�，F(xiàn)在整個(gè)商品房屋還有70萬套，仍處于高位，“十三五”期間去庫存任務(wù)艱巨。
但秦義強(qiáng)調(diào)，內(nèi)蒙古總?cè)丝谡既珖側(cè)丝?.8%,庫存量占全國平均水平1.5%，這就是說，按人均量內(nèi)蒙古庫存量比全國水平低一些。他透露，目前內(nèi)蒙古人購買一套房屋需要3.7年，這個(gè)數(shù)據(jù)是符合國際標(biāo)準(zhǔn)的。他說，按照國際通行慣例，一個(gè)家庭3年-6年的收入可以買一套房屋（普通房屋90平米左右）較為合適。去年內(nèi)蒙古全區(qū)商品住宅平均售價(jià)3939元/平米，按100平米計(jì)算，也就是說40萬一套。去年內(nèi)蒙古家庭城鎮(zhèn)居民人均收入超過3萬元，三口之家就是10萬元，購買一套房屋需要3.7年。
秦義說，“十三五”頭三年，內(nèi)蒙古房地產(chǎn)供應(yīng)下降，總庫存也會(huì)下降。預(yù)計(jì)三年左右內(nèi)蒙古可以完成去庫存任務(wù)。
棚改貨幣化幫了鄂爾多斯
秦義介紹，目前內(nèi)蒙古自治區(qū)的房地產(chǎn)庫存主要集中在呼和浩特、鄂爾多斯、烏蘭察布。市場細(xì)分分析，庫存集中地占65%。相對集中，中小城市壓力不大，還有發(fā)展空間。
棚戶區(qū)改造采取貨幣化安置，有效地解決了庫存。秦義說，今年全區(qū)棚戶區(qū)改造22萬套，去年24.8萬套，去年棚改貨幣化安置率是57.6%，今年貨幣化率將不低于60%。其中，鄂爾多斯去年貨幣化率是90%，去年一年消耗3萬套，今年仍然不低于3萬套。
另外，鄂爾多斯地區(qū)，150平米戶型多，在改善性需求化解庫存的過程中，政府采取共同持有產(chǎn)權(quán)的做法，解決購房者資金難題。也就是說，超出原有房產(chǎn)面積部分，可以設(shè)定租賃期限，在期限內(nèi)還清尾款；契稅也只收增量部分，大大緩解了購房者的資金壓力。
在土地供給方面，秦義表示，現(xiàn)在已經(jīng)拿出計(jì)劃，凡是庫存任務(wù)較重地區(qū)，暫緩?fù)恋毓⿷?yīng)和新建商品房審批。去年內(nèi)蒙古商品房屋開發(fā)用地和供應(yīng)量減少40%，內(nèi)蒙古放開限購，普通商品住房面積放寬。按照今年一、二月監(jiān)測，房價(jià)一直處于平穩(wěn)狀態(tài)。房價(jià)高，不是普遍高，因城施策，鼓勵(lì)發(fā)展培育新興城市。讓新市民實(shí)現(xiàn)就近就地穩(wěn)定就業(yè)和生活。
>>對話
去庫存并不是去房地產(chǎn)
京華時(shí)報(bào)：內(nèi)蒙古都采取了哪些措施去庫存？
秦義：我一直堅(jiān)持一個(gè)觀點(diǎn)，去庫存不是去房地產(chǎn)，是要讓房地產(chǎn)更好、健康、平穩(wěn)發(fā)展。商品房既然是商品，就具備居住、財(cái)產(chǎn)、投資屬性。而對于投資者來說，要抑制投機(jī)行為。更多通過增加新市民進(jìn)城，包括農(nóng)牧民在內(nèi)的轉(zhuǎn)移進(jìn)城。以前政策不明朗，現(xiàn)在政策來了，無論國家層面還是自治區(qū)下發(fā)了做好去庫存和促進(jìn)房地產(chǎn)平衡發(fā)展意見，都鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城。為此，內(nèi)蒙古首先放開限購令，在全國也是第一個(gè)放開。另外，落實(shí)國家出臺(tái)的組合政策，包括稅收、金融政策。通過政府補(bǔ)貼的方式，這些金融、稅收政策比國家更優(yōu)惠一些。
具體措施包括，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定就業(yè)，建立起正常勞動(dòng)關(guān)系的農(nóng)民工，可納入公積金繳納范圍，開通公積金貸款渠道，繳納6個(gè)月后就可以申請貸款。
農(nóng)民工在城市購房，原來農(nóng)村各種權(quán)益不變。鼓勵(lì)戶籍變化，即便戶籍變化，居住證也可以取代戶籍。原籍的土地承包權(quán)、草牧場、林權(quán)、宅基地使用權(quán)都不會(huì)變。很多地區(qū)，也允許農(nóng)民利用草牧場使用權(quán)或宅基地使用權(quán)，辦理銀行抵押貸款。原來這些集體財(cái)產(chǎn)不允許抵押�，F(xiàn)在內(nèi)蒙古已經(jīng)有8個(gè)土地和草牧場抵押，有兩個(gè)是草牧場抵押，讓農(nóng)民有能力購房。
還有一些買不起、不想背負(fù)債務(wù)的購房者，可以采取共同持有產(chǎn)權(quán)的方式。政府提供土地，使用人按建筑成本和稅費(fèi)繳納。這個(gè)房子可以有繼承權(quán)，但一定時(shí)間內(nèi)不能上市交易。如果未來可以上市交易了，收益也必須和政府按比例分成，“購房人”可以獲得合理的收益，用于改善性住房。
京華時(shí)報(bào)：怎么理解農(nóng)民工城市化？
秦義：農(nóng)民工市民化，不是都到大城市市民化。未來一定會(huì)執(zhí)行居住證政策，農(nóng)民工拿到居住證，子女教育、就醫(yī)等各方面和城市居民一樣。對于一線大城市，一部分會(huì)留下，更多的會(huì)回到家鄉(xiāng)附近，他們擁有一技之長，就近市民化，房屋購置、生活成本和大城市比更適合。另外，這樣做兼顧性強(qiáng)，可以兼顧農(nóng)村收益。
京華時(shí)報(bào)：鄂爾多斯目前是什么情況？
秦義：鄂爾多斯現(xiàn)在有140多個(gè)樓盤。鄂爾多斯快速發(fā)展過程中，最高年份年度投資400億元，這幾年只有100億元。去庫存過程中，企業(yè)采取讓利、增加裝修、送家電等促銷手段。目前價(jià)格和全區(qū)平均水平差不了多少。這就是市場自動(dòng)調(diào)節(jié)的結(jié)果。另外，兩年前政府調(diào)整土地供應(yīng)量，而且不再建普通商品住宅。在出現(xiàn)高庫存情況后，趕上棚戶區(qū)改造和農(nóng)民工進(jìn)城政策。內(nèi)蒙古做得最早，棚戶區(qū)改造貨幣化安置的政策，盤活了部分存量房，樓房資金適當(dāng)接續(xù)�，F(xiàn)在很多樓盤都在建設(shè)中。
京華時(shí)報(bào)記者翟烜