頂豪元年之后的2016年必然成為頂豪競爭最慘烈的一年。近日，一家機(jī)構(gòu)發(fā)表出2016年最新豪宅成交數(shù)據(jù)顯示，截至3月13日，北京10萬+豪宅項(xiàng)目簽約55套。但令人意外的是，去年6月入市銷售的孫河頂豪中糧瑞府并未出現(xiàn)在銷售排行榜上。

　　8萬+成交一套？

　　中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月13日，北京千萬級(jí)以上項(xiàng)目簽約套數(shù)達(dá)到594套。10萬+豪宅簽約55套，17個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)簽約；單價(jià)超過8萬元的頂豪項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)簽約的共有35個(gè)。但在該項(xiàng)榜單上，中糧瑞府也僅成交1套房源。

　　北京商報(bào)記者通過查詢北京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)官網(wǎng)了解到，中糧瑞府分別在2015年5月30日、9月17日兩次取得銷售許可證，第一批取證房源46套，擬售均價(jià)在10萬元左右。其中，19號(hào)樓的4套產(chǎn)品銷售單價(jià)達(dá)到18.5萬元/平方米，創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)北京擬售價(jià)紀(jì)錄，被外界驚呼北京豪宅進(jìn)入20萬+時(shí)代。

　　但從成交記錄上來看，中糧瑞府首批房源成交22套，成交率不足五成，成交均價(jià)6.8萬元/平方米，與擬售10萬+價(jià)格有不小差距。此外，中糧瑞府2015年9月第二批取證的68套房源，平均擬售價(jià)同為10萬元/平方米，但截至目前尚未有簽約記錄。

　　頂著10萬+光環(huán)的中糧瑞府簽約率如此低實(shí)在令人疑惑。對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析，網(wǎng)簽通常具有滯后性，并不能時(shí)時(shí)反映項(xiàng)目真實(shí)的銷售狀態(tài)，網(wǎng)簽記錄有時(shí)甚至只顯示去年的成交記錄。

　　通常情況下，高端樓盤尤其是頂豪項(xiàng)目的銷售周期都明顯長于一般樓盤。一方面，高端人士通常在購買資格上受到限制，另一方面，這些高凈值人士會(huì)通盤考慮資產(chǎn)配置和投資計(jì)劃，很可能是通過交定金的形式認(rèn)購，因此短時(shí)間內(nèi)不會(huì)簽約。

　　叫好不叫座？

　　“定位過高很可能是中糧瑞府面臨去化困難的關(guān)鍵因素�！币晃粯I(yè)內(nèi)觀察人士表示，一味追求高品質(zhì)，很可能讓項(xiàng)目陷入曲高和寡的窘境。畢竟孫河板塊作為一個(gè)全新高端區(qū)域，總價(jià)超過3000萬元的產(chǎn)品才剛剛出現(xiàn)，即便是對(duì)高凈值人士也需要時(shí)間接受。

　　按照銷售理論，價(jià)格水平每增加一個(gè)當(dāng)量級(jí)，其客戶數(shù)量也會(huì)呈現(xiàn)出大規(guī)模衰減。對(duì)于中糧瑞府而言，關(guān)注孫河板塊乃至整個(gè)中央別墅區(qū)的客群已無法滿足其銷售需求。它的客戶需要在整個(gè)北京乃至全國范圍來尋找，這無疑也相應(yīng)延長了項(xiàng)目的去化周期。同時(shí)，中糧瑞府面臨著體量大、地價(jià)高、位置一般、扎堆競爭的多項(xiàng)困境。北京市場類似的頂豪項(xiàng)目，出現(xiàn)定價(jià)偏差、推盤節(jié)奏失準(zhǔn)、品質(zhì)打造出現(xiàn)閃失等都可能陷入銷售僵局。

　　該人士補(bǔ)充說，中糧瑞府的產(chǎn)品營造沒得說，但畢竟項(xiàng)目距離城市核心太遠(yuǎn)，單價(jià)超過10萬元，市場接受上還需要時(shí)間。按照未來一年60個(gè)頂豪項(xiàng)目入市，待售的項(xiàng)目頂豪數(shù)據(jù)將高達(dá)3000套。而北京一年10萬+歷史紀(jì)錄只有260套，中糧瑞府的銷售壓力著實(shí)不小。曾經(jīng)蟄伏多年，財(cái)務(wù)成本累積增加，并且接連借貸后的中糧瑞府項(xiàng)目的債務(wù)壓力將再度上升，能否承受“慢銷”的考驗(yàn)還有待市場觀察。

　　孫河板塊殺聲四起

　　中糧瑞府在去年剛一入市時(shí)就受到業(yè)界廣泛關(guān)注。畢竟孫河板塊高手云集，前有龍湖雙瓏原著、泰禾北京院子業(yè)績口碑均獲豐收，后有首開瑯樾貼身緊逼，保利聯(lián)合體和懋源地產(chǎn)地塊緊追不舍。

　　“中糧瑞府既是孫河板塊蟄伏兩年的地王，又是中糧地產(chǎn)首次在北京打造的頂級(jí)別墅產(chǎn)品，受關(guān)注并不意外，”一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)北京商報(bào)記者說，尤其是中糧瑞府產(chǎn)品設(shè)計(jì)與打造均獲得好評(píng)，更吊足了大家胃口。

　　資料顯示，該地塊位于整個(gè)孫河板塊核心位置，緊鄰北側(cè)3.8萬平方米城市公園及東側(cè)10萬平方米中央湖域。同時(shí)，項(xiàng)目別墅容積率僅為0.68。其次，中糧在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上與周邊豪宅相比有明顯差異。一家代理公司產(chǎn)品分析師介紹，孫河板塊競品中，中糧瑞府的“府園別墅”定位在當(dāng)前北京豪宅產(chǎn)品中的確別具一格。按照瑞府的宣傳語所說，“單層圍園，雙層筑府，三進(jìn)制禮序空間，通過府園的形式將建筑與園林融合”。郭毅分析，差異化將是中糧瑞府在孫河板塊突圍的關(guān)鍵。中糧瑞府在售兩類大戶型獨(dú)棟產(chǎn)品總價(jià)3000萬元起，樓王產(chǎn)品價(jià)格過億。目前孫河板塊中的龍湖雙瓏原著和泰禾北京院子已經(jīng)進(jìn)入銷售尾聲，首開瑯樾的主力產(chǎn)品是疊拼、聯(lián)排和類獨(dú)棟，類獨(dú)棟的面積為380-520平方米，總價(jià)2000萬元起�？蛻羯洗嬖诿黠@差別。而此后保利首開聯(lián)合體與懋源在孫河摘得地塊的容積率分別是1.19和1.3，受控規(guī)指標(biāo)限制將不可能開發(fā)出大尺度的獨(dú)棟別墅產(chǎn)品。中糧瑞府無論是面積尺度還是功能定位都是整個(gè)片區(qū)中最頂級(jí)的。