【特別報道】“最嚴厲”調(diào)控新政落地
上海樓市現(xiàn)“急凍”
(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2016年第13期)
《中國經(jīng)濟周刊》記者 勞佳迪 | 上海報道
上海地產(chǎn)圈似乎流傳著神秘的“三月魔咒”。從6年前頒布第一道限購令開始，每逢暮春之末，便會有調(diào)控將至的傳聞。過去幾年這或許只是一劑定時安慰，但今年3月25日“史上最嚴”房地產(chǎn)調(diào)控政策的靴子落地，則成為了一次精準應驗。
事實上，這個消息已經(jīng)發(fā)酵了一個月之久。幾乎每個被房子擊中心結(jié)的人都奮力轉(zhuǎn)發(fā)著來源不明的信息，有的如往年一般經(jīng)歷了意淫降價的興奮，有的心懷不屑地將之視作中介營銷，而更多迫切希望在這座城市筑巢的人不敢大意地選擇了提前購房，乃至刷爆了官方的網(wǎng)簽系統(tǒng)……
新政執(zhí)行之后的上海灘更是一幅喜憂參半的眾生相。非戶籍人士購房必備的社保繳納年限從累計2年提高到連續(xù)5年，二套非普通住房首付比例從四成激增到七成，限購資格審核流程從交易階段前置到了簽約環(huán)節(jié)……政策之手確實充滿了鎮(zhèn)靜瘋狂樓市的溫情，卻也讓許多剛需人群望城興嘆。
而更大的懸念是，這個有史以來最嚴厲的調(diào)整政策究竟能不能驅(qū)走春節(jié)后房價暴漲的魅影？
故事一
白領(lǐng)差點被逼回老家
25日上午，陸瀟瀟緊緊抓著手機，時不時點亮屏幕。往常只有當美國大老板偶爾蒞臨，負責對外事務的她需要張羅發(fā)布會時，神經(jīng)才會如此繃緊。但這一次，她只是在等一個已經(jīng)“事先張揚”的結(jié)果。
“經(jīng)過這幾個月的買房折騰，我承認自己心態(tài)也很復雜，就想第一時間知道自己有沒有做對�！�24日晚上她17：00踏出陸家嘴金融圈的辦公樓；17:20沖進地鐵站，沿途在便利店買了一個三明治；18：30跨進位于松江新城的開發(fā)商網(wǎng)簽中心門檻，被告知網(wǎng)上合同備案系統(tǒng)下午2點半就已經(jīng)癱瘓死機；21:00搶修恢復后的系統(tǒng)仍然需要排隊候位；23:50終于趕在新政落地的前夜完成了網(wǎng)簽。
25日上午還不到10點，上海市政府關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控新政的新聞發(fā)布會尚未正式召開，拿到文字素材的現(xiàn)場記者已經(jīng)將材料拍照傳到網(wǎng)上，各種公眾號開始瘋轉(zhuǎn)新政的條條杠杠。
“看到外地人在上海買房的社保繳納要求從原先只要加起來滿2年一下子提高到連續(xù)繳滿5年，我松了一口氣，如果不是24日連夜網(wǎng)簽，我們就被限購了，一切都是值得的�！标憺t瀟說話間帶著連月來難得一見的輕松。
和她一樣爭分奪秒的還有數(shù)千購房者。數(shù)據(jù)顯示，24日上海一手房網(wǎng)上簽約1776套，25日更達到了2495套。若以每套住房100平方米計算，兩天的簽約平米數(shù)就達到2月份半個月的銷售水平。根據(jù)規(guī)定，新政即日生效，意味著25日前的網(wǎng)簽仍可以按照舊政執(zhí)行，25日“搶簽”的客戶則不得不抱憾而歸。
陸瀟瀟告訴記者，去年11月眼看著房價暗流涌動，她動了置換的念頭，“原先的小戶型雖然位于中內(nèi)環(huán)之間，但面積只有40多平米，生了寶寶以后，父母從外地搬來照顧，五口人實在擠不下�！痹缭谌ツ�11月初，這套房子就已經(jīng)被買家接盤，誰知道因為交易過于火爆，買家自行前往銀行申請貸款的材料被壓在網(wǎng)點長達一個月，直到今年2月才批下貸款，她的置換計劃因此變得相當被動。
在被二手房房主連續(xù)跳價后，她和先生有了回省城發(fā)展的想法，“我們當時的感覺是在上海換不到房子了，所以開始動用各種渠道在省城找工作，其間還在當?shù)鼗鹚儋I下了一套公寓，其實已經(jīng)做好了回去發(fā)展的準備。”
但最后涉險“過關(guān)”的陸瀟瀟還是決定留下�！拔沂菍W金融的，他是學化工的，在當?shù)卣夜ぷ鞫疾豁樌ゴ蠊就袕姶蟮娜饲殛P(guān)系，去小公司又不甘心其和上海平臺之間的巨大落差�！彼龑τ浾咛寡裕抡䦟⑼獾厝嗽谏虾Ｙ彿康拈T檻提高到了“全國最嚴”，許多剛需被“錯殺”。
據(jù)記者梳理，一線城市中，同樣要求外地人繳納社保年限達到5年的只有北京，但北京并不要求購房者已婚，而早在2012年6月上海就已經(jīng)限制單身外地人買房；廣州和深圳目前對外地人購房的社保繳納年限僅為3年。
故事二
留學生稱上海戶口比美國綠卡還金貴
如果被新政限購，“踏空”的陸瀟瀟可能會離開上海，而對同樣屬高端人才的陳婷來說，是否回上海也成了兩難抉擇。8年前，她從復旦大學物理系畢業(yè)，曾通過歐盟項目留學歐洲四國，后赴美攻讀天體物理學碩博，前不久剛拿到了費米國家實驗室獎學金。
見到記者時，風塵仆仆的陳婷剛結(jié)束長途飛行，還在倒時差�！白蛱煲娪H戚，大家都在談房價，所以我剛回來也對新政了如指掌�！彪m然是上�！巴林�，但對于升級版的限購政策，她還是連連感慨“戶口本比綠卡還金貴”，“在美國買房是不需要綠卡的，只要經(jīng)濟許可，負擔得起房貸就可以。”
回國發(fā)展一直是陳婷人生計劃的一部分，“美國的博士后項目是靈活的，隨時可以終止，原先我理想的狀態(tài)是適當?shù)臅r間回母校拿教職，或者去上海天文臺工作，但現(xiàn)在突然發(fā)現(xiàn)自己很可能‘回不起’。”
因為動遷的緣故，陳婷名下已有一套位于浦東三林的一室一廳，緊挨著父母家，但距離佘山天文臺和東北角的復旦都有數(shù)十公里之遠�！霸扔袃煞N想法，一是在單位附近再購置一套，但新政要求五至七成首付，難以承受；另一種方案就是置換，不過經(jīng)過這一輪瘋漲，上海住宅的性價比已經(jīng)遠遠不如芝加哥，不可能不糾結(jié)�！�
即將從達拉斯遷往芝加哥的陳婷告訴記者，費米實驗室所在地距離芝加哥約50分鐘車程，因為不堵車，比開車從上海天文臺所在的佘山到人民廣場時間還短，“在當?shù)鼗?0萬～50萬美元可以購買一套帶花園的復式四室兩廳，美國購房首付只要求一成，貸款審核的風控要求和上海差不多，大約月還款額可以貸到稅后工資的1/2，但是因為有房貸抵個人所得稅的政策，所以實際上每月的現(xiàn)金壓力比房租還要低2/3。”
至少短期內(nèi)，陳婷打消了回上海的念頭�！霸趶偷└浇胭I一套60平米的老公房至少要330萬人民幣，價格已經(jīng)觸及非普通住宅的范圍，首付七成意味著要拿出230萬左右，因為沒有在國內(nèi)繳過公積金，剩下的錢只能問銀行貸，按照新政，利率要上浮1.1倍，同樣買房，在上海的生活壓力會比在芝加哥更大�！�
據(jù)悉，目前二套房首付成數(shù)方面上海新政也是“全國最嚴”，上海原先只要求首付四成，新政將普通住房首付提高到五成，非普通住房首付提高到七成，相比之下，北京、深圳、廣州首付分別要求五成、四成、三成。
實際上，上海“普通住房”即將絕跡。按照標準：內(nèi)環(huán)總價450萬以上，中環(huán)總價310萬以上，外環(huán)總價230萬以上都算作非普通住宅。
“多年前我有學長讀完博士回國，在高校拿到了教職，學校還有一定購房補貼，其實那個時候和現(xiàn)在比，工資是沒有什么區(qū)別的，但上海房價已經(jīng)天翻地覆，這大概是我們這一代人的宿命�！标愭脤τ浾邿o奈地表示。
故事三
連環(huán)置換“撞車”新政
記者在采訪數(shù)位購房者后發(fā)現(xiàn)，與許多被新政擋在門外的人相比，其實有驚無險完成交易的陸瀟瀟和名下已有房的陳婷都還算幸運，由于春節(jié)后的房價暴漲主要由置換型需求推動，所以“3·25新政”出臺后，不乏連環(huán)交易觸礁的案例。
來自第一梯隊中介的葛蓀雨就見識到了連環(huán)置換交易中的尷尬“夾心層”。“因為生了二胎，A打算賣掉自住小戶型置換成學區(qū)房，有意向接盤的是一對外地小夫妻家庭B，學區(qū)房的賣家是中年夫妻家庭C，C也是置換，打算將名下一套學區(qū)房換成D名下的郊區(qū)連體別墅，‘新政’出來后，有兩套房的C首付提高了30%，要求A優(yōu)化付款方式，將首付提高到50%以上，但是A的上家B因為社保沒繳滿5年被限購，所以整個交易都只能推翻重來�！�
葛蓀雨告訴記者，以往這種復雜的連環(huán)交易并不多見，但因為當下置換型需求占主流，所以連環(huán)單越來越多，新政導致的不穩(wěn)定性也越來越強烈�！叭绻窃谝粋�中介門店操作的，還能開碰頭會來協(xié)商，但這個案子里幾張單子都是在不同的中介談的，原本A和C已經(jīng)收了定金，都沒有網(wǎng)簽，后續(xù)環(huán)節(jié)處理起來非常頭疼�！�
據(jù)記者了解，上�！�3·25新政”首日逼近2500套的一手房成交量刷新了歷史紀錄，但其中有不少已經(jīng)成功網(wǎng)簽的購房者最終會因為購房資格不符合要求而被迫退房，未來幾天上�？赡艹霈F(xiàn)大規(guī)模退房潮。
葛蓀雨的另一重煩惱在于他自己也可能會被新政“擠出”�！跋拶徱院�，上海將進入成交淡季，基本今年全靠一季度的業(yè)績來養(yǎng)活自己了�！彼麑τ浾叻治�，前期一輪置換潮讓上海樓盤的“換手率”空前高漲，交易越冷清，這部分自住需求為主的房東越可能捂盤不動，這種惡性循環(huán)可能令成交量雪上加霜，引發(fā)中介的又一波關(guān)門潮，“實在沒辦法只好回老家�！�
有業(yè)內(nèi)人士援引數(shù)據(jù)稱，去年3月底政府部門連發(fā)利好，將二套房貸款首付降至四成，還將個人住房轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅的期限由購房超過5年(含5年)下調(diào)為超過2年(含2年)，被認為是此前為樓市松綁的肇始，實行一年至今，以內(nèi)環(huán)內(nèi)的兩個標志性高端樓盤仁恒河濱城和世茂濱江來看，按套數(shù)算換手率都達到了15%左右，中環(huán)和外環(huán)知名樓盤的換手率也在8%～10%，短期內(nèi)賣盤可能更加稀缺。
記者查詢發(fā)現(xiàn)，“3·25新政”發(fā)布后短短數(shù)日，上海一手房成交量已經(jīng)出現(xiàn)“急凍”現(xiàn)象，周四即政策出臺前一天成交面積達到最高點，為21.42萬平方米，周六和周日分別降到5.92萬平方米和4.15萬平方米。如果和周五成交面積相比，分別下降67%和77%，和周四最高點相比，則分別下降72%和81%，和周一到周三平均成交面積相比，也分別下降21%和45%。
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記者觀察
上�！�3·25新政”觀察
《中國經(jīng)濟周刊》 記者 勞佳迪
上海為何出臺“史上最嚴”調(diào)控政策？
除了限購和降低二套房杠桿，上海“3·25新政”內(nèi)容還對投機炒作多有約束，包括企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，如果其交易對象為個人，也將嚴格按照限購政策執(zhí)行；同時，為進一步規(guī)范交易行為，限購審核將前置至交易備案環(huán)節(jié)。
“上海以前有許多不成文的潛規(guī)則來避開限購，比如在買一手房的時候付了全款，但故意拖延不辦理房產(chǎn)證，雖然理論上對房產(chǎn)的擁有是以取得房產(chǎn)證為標志，不辦理房產(chǎn)證也可能暴露出各種風險，但根據(jù)國情和最高法的司法解釋來看，業(yè)主只要實際入住，是沒有人能夠影響他對房產(chǎn)的所有和使用的，所以有些不滿足購房資格的買家就鉆了這個空子。”一位置業(yè)法律顧問告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，這是因為過去房地產(chǎn)交易執(zhí)行的是限購審核在網(wǎng)簽之后，現(xiàn)在先查限購資格再簽交易合同是補上了缺口。
那么，上海管理層為何這次“動了真格”？樓市過熱是最明顯的原因。根據(jù)易居研究院提供的數(shù)據(jù)，今年前兩個月，上海純商品住宅(剔除保障房)銷售均價分別為35911元/平方米、36381元/平方米，同比上漲25.6%、24.2%，接連突破2015年11月34763元/平方米的銷售均價，創(chuàng)下歷史新高；成交面積更是同比增長77.2%、68.7%，相比2015年底同比增速提高了30～40個百分點，增幅驚人。
截至2月底，上海新建純商品住宅(剔除保障房)庫存總量為937萬平方米，同比下降了26.9%，環(huán)比下降6.2%�！皬慕^對值上看，這一輪上海房地產(chǎn)市場高溫下的庫存量接近2013年882萬平方米的最低值，但在庫存減少速度上，本輪明顯快于上一輪，這從側(cè)面也反映了本輪市場熱度高于上一輪。”易居研究院院長丁祖昱對記者分析。
記者從一位地產(chǎn)圈高層處還聽到一種分析稱，去年3月底國家松綁房地產(chǎn)的初衷是為了三四線城市去庫存，但眼下樓市“冰火兩重天”的現(xiàn)狀卻令去庫存陷入怪圈�！耙驗楝F(xiàn)在很多想在上海買房的非戶籍人士都是獨生子女，父母是賣掉了在三四線城市的房子來湊首付，這樣循環(huán)下去，三四線城市房地產(chǎn)市場只會越來越蕭條，所以不得不控人�！边@也解釋了為什么武漢、南京、深圳會在上海發(fā)布“3·25新政”的同一天宣布調(diào)控政策。
來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)佐證了這種看法：2月一、二、三線城市新建商品住宅價格環(huán)比均上漲，但漲幅分別比上一個月擴大0.5、0.1和0.1個百分點，城市間房價漲幅差距正進一步擴大，一線城市和個別熱點二線城市漲幅遠高于其他城市。
另一方面，記者也注意到，上海一直是執(zhí)行限購最“積極”的城市之一。2010年9月29日，國家發(fā)布“國五條”要求“房價過高、上漲過快、供應緊張的城市要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)”，10月7日，上海就初次發(fā)布了滬版限購令，規(guī)定本市和外省市居民都只能新購一套商品住房；2011年1月31日，在國家正式頒布限購令要求一線城市嚴控房地產(chǎn)市場之后的第五天，上海就更新了限購令，要求非戶籍人士買房必須繳滿一年社保；此后，上海不斷加碼限購。
上海房價會不會大跌？
從管理層的調(diào)控預期看，新政頒布后希望市場變化呈現(xiàn)“三部曲”——滯漲、量縮、價跌，如今滯漲和量縮都立竿見影，但對是否價跌的看法卻出現(xiàn)分化。
有從事房產(chǎn)政策研究的人士指出，滯后一期的房價指數(shù)對當期房價指數(shù)的影響高達 98%，并且在 12 個月內(nèi)，前期房價對現(xiàn)期房價的貢獻率超過 50%，這表明房地產(chǎn)市場影響價格的最重要因素是購房者預期，所以房地產(chǎn)市場的調(diào)控的關(guān)鍵也在于調(diào)整消費者的預期。
“房地產(chǎn)市場限購政策只能在短期內(nèi)起到抑制房價的作用，通過行政手段抑制需求并不能解決房地產(chǎn)市場供求矛盾的實質(zhì)問題，長期來看政策沒有很好的效果，若沒有很好的退出方法，被抑制的購房需求得到釋放可能會導致房價的報復性上漲�！痹撊耸繉τ浾咛寡�。
中金公司首席經(jīng)濟學家梁紅也認為，過往多年的實踐已證明，需求端調(diào)控在長期是基本無效的，限購、提高首付比例、增加交易稅等需求端調(diào)控手段，并未能制止過去5年的房價上漲。根據(jù)國家統(tǒng)計局官方數(shù)據(jù)，以2010年調(diào)控周期開始為基準，上海房價5年仍然上漲37.6%。
而記者注意到，自2015年二季度以來，國家層面出臺的樓市利好政策刺激不斷，以往積壓的購房需求確實得以集中釋放，成交量迅速回升且達到近幾年的峰值。其中，二手商品住宅成交量同比上漲近一倍，其成交量2662萬平方米是一手商品住宅成交量1310萬平方米的兩倍，可見二手房市場成交量之巨。
華泰證券撰文稱，當前樓市呈現(xiàn)出更多的貨幣現(xiàn)象，但這一次的調(diào)控并未針對貨幣手段進行收緊，按照過去行政管控和貨幣管控同時收緊的時效性看，都在半年后出現(xiàn)樓市降溫，預計這一次的降溫時間將略有后移，由于需求限制，上海銷量將出現(xiàn)下降，但在改善性和投資性需求支持下，房價變化將較小。
據(jù)悉，中國目前廣義的貨幣供應量 M2 高居世界第一位，M2 與 GDP 的比值已高達 1.9：1，這意味著中國金融市場中有太多閑錢，而沒有相應的實體經(jīng)濟來承載，泡沫由此而生。
“我們做過模型分析，從長期來看貨幣供應量 M2 對房價指數(shù)的影響程度要比房地產(chǎn)市場限購政策大，但是制定貨幣政策的實施成本比較高，對整個經(jīng)濟基本面影響較大，所以目前中國經(jīng)濟發(fā)展逐漸放緩的大背景下，只能由各地因城施策，使用限購等政策限制房價。”上述房地產(chǎn)研究人士對記者解釋。
不過，也有不愿具名的分析人士直接對記者指出，對于移民繁多的上海而言，嚴厲的限購政策容易造成制度瑕疵和道德風險，就一項公共政策而言有失公平性，也不利于長期人才輸入，尤其是現(xiàn)在的調(diào)控很大程度上仍是限制剛需購買，而調(diào)控市場的根本還是應該盡快推出房產(chǎn)稅等，增加投機持有的成本。