大學(xué)城某住宅小區(qū)地下停車庫一層，大量車位被鎖，如業(yè)主沒買車位，月保車只能停負(fù)二層。
專題統(tǒng)籌 記者 田桂丹
專題撰文 記者 田桂丹 郭蘇瑩
實(shí)習(xí)生 廖溫勃 譚逸心
專題攝影 記者 康健
鎖車位、立隔離樁、月保搖號(hào)、封入口……上月起，廣州部分新建小區(qū)開發(fā)商在啟動(dòng)車位銷售的同時(shí)，配合了各種新的車位管理模式。記者走訪發(fā)現(xiàn)，有物管將小區(qū)地下停車庫大量未銷售的車位鎖起來，不讓業(yè)主停車，有小區(qū)減少月保數(shù)量，只拿出少量車位搖號(hào)出租。此舉引發(fā)業(yè)主不滿，但開發(fā)商稱是“合法合規(guī)”。
業(yè)主：
開發(fā)商為賣車位有配套招數(shù)
1 鎖車位“趕走”月保車主
開發(fā)商為賣車位而將車位鎖上，是廣州不少郊區(qū)新樓盤配合車位銷售的常用招數(shù)。
近日，記者來到位于番禺大學(xué)城的某樓盤，在該小區(qū)北區(qū)的停車場(chǎng)看到，位于負(fù)一層的停車場(chǎng)，除去已被購買的私家車位外，其他空閑車位基本都被上鎖。而在有車進(jìn)入停車場(chǎng)前，入口的保安都會(huì)提醒，“如果沒有買車位，車只能停到負(fù)二層”。
該小區(qū)業(yè)主江女士告訴記者，自己入住小區(qū)一年多，一直用的是小區(qū)月保車位，“400元一個(gè)月，大家都是租車位”。記者走訪發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)地下停車場(chǎng)有負(fù)一、負(fù)二兩層，由于車位充足，業(yè)主們更習(xí)慣將車子停在近出口的負(fù)一層。但今年3月的某一天，江女士和其他一些住戶開車回來發(fā)現(xiàn)，負(fù)一層的車位都被鎖上了，只能停到地形不好的負(fù)二層。
“我們的月保合同還沒完，就要被迫讓出位子，也沒有提前告知，確實(shí)讓人反感。開發(fā)商和物業(yè)的做法是逼著我們買車位，這很不地道�！睒I(yè)主陳先生表示。
2 只拿50個(gè)月保位搖號(hào)出租
而在一些小區(qū)，開發(fā)商雖然沒有明著鎖車位，卻悄悄豎起隔離樁讓月保的業(yè)主們想停也停不進(jìn)去。在位于番禺南村的時(shí)代傾城小區(qū)，公共綠地區(qū)域內(nèi)的停車位停得滿滿當(dāng)當(dāng)，車位需“搶”，而在地下停車場(chǎng)負(fù)二層，近千個(gè)停車位只停了不到30臺(tái)車。
小區(qū)業(yè)主王姐告知記者，自己2015年初搬進(jìn)小區(qū)，由于交通不便，一直都是駕車出行。剛搬進(jìn)來時(shí)，由于開發(fā)商并未辦齊收費(fèi)手續(xù)，最初小區(qū)內(nèi)停車是免費(fèi)的�！鞍ü餐＼囄缓偷叵峦＼囄辉趦�(nèi)，小區(qū)內(nèi)共有2042個(gè)停車位，住戶約為1900多戶，到現(xiàn)在入住率大概是三分之一，因此停車位也并不緊張。我們想著，如果開始收費(fèi)，就辦月保先，畢竟經(jīng)濟(jì)并不寬裕。很多鄰居也是這樣打算�！�
然而，開發(fā)商表示，從今年4月1日起開始對(duì)地下車庫車位收費(fèi)，并要求業(yè)主登記車位租售的意愿，除去出售的車位外，每月僅拿出50個(gè)車位供業(yè)主搖號(hào)租用，其他車位只售不租。
此舉引發(fā)業(yè)主們的不滿，王姐表示，“開發(fā)商只拿出不到5%的車位出租，實(shí)在不公平，而且每次搖號(hào)的有效期為3個(gè)月，期滿后，業(yè)主們要重新參加搖號(hào)。放著這么多車位空著卻給這么少的月保位明顯就是逼我們買車位。”
而更讓業(yè)主們生氣的是，3月底，業(yè)主發(fā)現(xiàn)，這些搖號(hào)出租的停車位被集中在了位置不好的負(fù)二層，位于地下停車場(chǎng)負(fù)一層的空余車位正中間被悄悄釘上隔離樁，讓業(yè)主們“想停也停不進(jìn)去”。
3 建擋板不讓業(yè)主車進(jìn)地庫
“現(xiàn)在是豎起隔離樁讓我們想停車也停不進(jìn)去，其實(shí)上月更夸張，有一天我們晚上回到家，竟被堵在家門口，原本一直開放使用的地下車庫入口被攔起來，禁止業(yè)主將私家車駛?cè)��！睍r(shí)代傾城業(yè)主古先生說。
古先生透露，物業(yè)先是在晚上攔住停車場(chǎng)入口不讓小區(qū)的車進(jìn)入，后來又在小區(qū)商業(yè)街前屬于馬路預(yù)留位置的車位出入口處建起擋板，阻止業(yè)主將私家車停放。此舉引起業(yè)主們不滿，隨后有200多名業(yè)主聚集申訴，要求物業(yè)管理方先將車位開放給業(yè)主使用。直至晚上11點(diǎn)多，在南村鎮(zhèn)幾十名民警和輔警的協(xié)調(diào)下，物管才將地下車位開放給業(yè)主，持續(xù)了4個(gè)多小時(shí)的爭(zhēng)執(zhí)才停止。
開發(fā)商：
擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)
銷售合法合規(guī)
1 鎖車位是為促銷
記者統(tǒng)計(jì)陽光家緣數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，位于大學(xué)城的這一樓盤已售住宅數(shù)951套，預(yù)售車位1123個(gè)。其中，番禺區(qū)小谷圍1-10棟地下室，車位總數(shù)730，累計(jì)已售297個(gè)，均價(jià)14002元/平方米；11-14棟車位預(yù)售量總共393套，已售156套，均價(jià)13922元/平方米。
業(yè)界人士稱，該小區(qū)車位配比約為1∶1.2，是近年來廣州住宅樓盤常見的車位配比。由于車位仍比較充足，正常銷售業(yè)主可能缺乏購買積極性。而對(duì)于業(yè)主反映的“鎖車位”問題，小區(qū)服務(wù)中心相關(guān)工作人員表示：“小區(qū)停車場(chǎng)開發(fā)商有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，鎖車位售賣是想促銷一部分車位，我們只是配合進(jìn)行鎖車位�！�
2 銷售手段依法依規(guī)
對(duì)近期時(shí)代傾城樓盤出現(xiàn)的豎隔離樁等多種配合車位促銷手段，時(shí)代地產(chǎn)相關(guān)工作人員表示，所有地下停車位產(chǎn)權(quán)都是在開發(fā)商名下，因此所有手段都是依法依規(guī)的，并沒有違規(guī)。
而記者以欲買車位的小區(qū)業(yè)主身份咨詢時(shí)代傾城負(fù)責(zé)銷售車位的4號(hào)商鋪工作人員，該工作人員向記者介紹，目前車位價(jià)位在16萬元至18萬元左右，而開發(fā)商豎隔離樁等措施后，小區(qū)內(nèi)車位銷售出不少，“現(xiàn)在好的車位很緊俏，而且漲價(jià)很厲害，差不多一個(gè)月漲5000元至1萬元�！�
配套車位租售比例仍無規(guī)定
為何近期廣州會(huì)出現(xiàn)數(shù)個(gè)小區(qū)同時(shí)急于賣車位的現(xiàn)象？據(jù)陽光家緣網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，截至今年2月，廣州車位未售量超過29萬個(gè)，而廣州車位庫存自2015年3月以來連續(xù)第12個(gè)月創(chuàng)下歷史月度新高，車庫所沉淀的資金量也十分巨大，在這種情況下，部分開發(fā)商急于去庫存回籠資金。而采取“鎖車位”的做法導(dǎo)致業(yè)主無車位可停，目前也并未有法律法規(guī)要求開發(fā)商不可如此操作。
原因1：
車位庫存量攀升至歷史高位
近期為何會(huì)比較集中地出現(xiàn)開發(fā)商逼買車位現(xiàn)象？
對(duì)此，廣州市房產(chǎn)專家吳定金認(rèn)為，目前廣州車位庫存量太大，約占非住宅類庫存的四成左右，“開發(fā)商突然發(fā)現(xiàn)車位占庫存的很大部分，所以必須賣掉些，去庫存調(diào)結(jié)構(gòu)�！�
根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)截取陽光家緣網(wǎng)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至今年2月廣州車位未售套數(shù)293473套，這是廣州車位庫存自2015年3月以來連續(xù)第12個(gè)月創(chuàng)下歷史月度新高。時(shí)間到了今年4月4日，廣州市未售車位數(shù)量變?yōu)?41595個(gè)。也就是說，盡管目前車位庫存仍在高位，但在1個(gè)月左右時(shí)間內(nèi)，車位庫存減少了5.2萬個(gè)左右。
另一組同樣來自陽光家緣的數(shù)據(jù)顯示，2015年1~8月廣州網(wǎng)簽售數(shù)為17391個(gè)，平均每月網(wǎng)簽銷售2174個(gè)。按這種消化速度，截至4月4日廣州車位庫存量需要賣111個(gè)月。
實(shí)際上，大量的車位庫存位于郊區(qū)樓盤。截至4月4日的數(shù)據(jù)顯示，番禺、增城和花都的車位庫存量是最大的，其中番禺區(qū)未售車位數(shù)量達(dá)到67407個(gè)，位居首位。
在這些庫存量較大的郊區(qū)，開發(fā)商賣車位的“熱情”很高，據(jù)陽光家緣網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的住宅數(shù)據(jù)顯示，2015年廣州車位雖然成交套數(shù)和庫存都創(chuàng)下了2012年以來的歷史新高，但成交均價(jià)卻是創(chuàng)下了2012年以來的歷史新低，這主要是因?yàn)榇蟛糠殖山欢紒碜越紖^(qū)樓盤拉低了總體均價(jià)。
原因2： 住宅賣完后賣車位回籠資金
中原地產(chǎn)項(xiàng)目部經(jīng)理黃韜認(rèn)為， 目前有部分開發(fā)商還是比較缺錢，需要賣掉些車位快速回籠資金。
廣州市停車場(chǎng)行業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)潘國璠也認(rèn)為，開發(fā)商急賣車位主要是資金鏈緊張，需要盡快回籠投資資金。畢竟車位用于出租的話，至少需要30~40年才能收回成本。因此，盡管車位自己持有10年以上可以升值，但沉淀資金量太大，開發(fā)商還是想要落袋為安，盡快回籠資金快速進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)。
吳定金表示，地下車位建設(shè)成本很高，開發(fā)商從項(xiàng)目運(yùn)營來說也是想盡快出售降低成本。
建地下車位對(duì)開發(fā)商的資金沉淀量有多大呢？潘國璠介紹，近年來廣州開始向地下車位收取地價(jià)，因?yàn)楦鱾�(gè)區(qū)的地價(jià)都不同很難計(jì)算。雖然車位本身面積沒有那么大，但地下停車場(chǎng)還有車道等大量公共空間，1個(gè)車位至少需要30平方米的占地面積。但即使不計(jì)入土地出讓金，30平方米的地下空間光是建設(shè)的成本大概15萬元。截至4月4日，廣州市共有未售車位241595個(gè)，以每個(gè)車位約15萬元計(jì)算，共沉淀資金362億元左右。
也有房地產(chǎn)業(yè)界人士透露，開發(fā)商一般出于營銷考慮，在有二期、三期項(xiàng)目不斷開發(fā)的情況下，就不會(huì)突然要賣車位，因?yàn)檫@樣會(huì)影響小區(qū)品牌影響后續(xù)住宅銷售。但假如房子都賣完了，那么可能就會(huì)開始要賣車位。近期出現(xiàn)“鎖車位”逼買現(xiàn)象的白云區(qū)金沙洲某樓盤、大學(xué)城某樓盤和時(shí)代傾城等樓盤，確實(shí)是住宅部分已處于售罄狀態(tài)。
值得一提的是，去年8月15日廣東省發(fā)改委正式實(shí)施《廣東省定價(jià)目錄(2015年版)》，廣東放開住宅小區(qū)和商業(yè)配套停車場(chǎng)收費(fèi)。業(yè)界人士認(rèn)為，該文件后部分樓盤月保車費(fèi)上提，業(yè)主租車位成本增加后會(huì)刺激購房欲望，這對(duì)開發(fā)商而言是好的銷售時(shí)機(jī)，因此去年底開始出現(xiàn)了部分小區(qū)高價(jià)出售車位。
原因3： 配套車位租售比例仍無規(guī)定
中原地產(chǎn)項(xiàng)目部經(jīng)理黃韜認(rèn)為，開發(fā)商有產(chǎn)權(quán)確實(shí)可以賣車位，主要是為了回籠資金，寧愿空著等銷售，也不愿意做出租。但目前并沒有法律法規(guī)要求開發(fā)商不可以這么做，也沒有規(guī)定開發(fā)商要保留多少個(gè)車位作為出租用。
據(jù)了解，目前有出現(xiàn)鎖車位的小區(qū)只留下了5%的車位用于搖珠出租。對(duì)此潘國璠表示，開發(fā)商確實(shí)有出售車位的權(quán)利，很難說開發(fā)商這么做是違法違規(guī)的。只是從合理性角度來說，開發(fā)商要考慮品牌美譽(yù)度和對(duì)業(yè)主的責(zé)任感問題，應(yīng)該更公平合理地處理這個(gè)問題。廣州現(xiàn)在還沒有規(guī)定開發(fā)商要保留固定比例車位用于出租，此前有過征求意見稿說要保留20%車位用于出租，但正式文件一直沒有出臺(tái)。
記者查閱資料了解到，至今尚未正式的文件《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車位和車庫租售管理規(guī)定(修訂稿)》，在2014年11月該文件出臺(tái)了征求意見稿。其中規(guī)定，開發(fā)商出租、出售小區(qū)車位、車庫，要首先滿足本建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主需求，并且預(yù)留20%比例的車位用于出租。建筑區(qū)劃內(nèi)用于停放汽車的車位、車庫數(shù)量超過本建筑區(qū)劃內(nèi)房屋套數(shù)的，超過部分應(yīng)預(yù)留用作出租。廣州市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，該辦法已經(jīng)通過專家的論證和公眾意見征詢，目前還在走程序。