羊城晚報(bào)記者 趙燕華
曾經(jīng)的土豪行業(yè)風(fēng)光不再。地價(jià)上漲較快、資金成本增加、房地產(chǎn)企業(yè)的利潤平均每年大約以1%的速度下滑……近期房企陸續(xù)發(fā)布的年度業(yè)績報(bào)告，增收不增利的現(xiàn)象愈發(fā)明顯，地產(chǎn)龍頭萬科的凈利潤率和結(jié)算毛利率已連續(xù)多年下滑。凈利潤的持續(xù)下跌，體現(xiàn)出房地產(chǎn)行業(yè)暴利時(shí)代消逝。而隨著市場分化程度上升，行業(yè)內(nèi)洗牌加速，越來越多的企業(yè)選擇退出。據(jù)2014年以來房企年報(bào)和最新監(jiān)測，包括上市房企在內(nèi)，至少30家品牌房企明確退出房地產(chǎn)或房地產(chǎn)主營收入占比已經(jīng)低于50%，其中，至少16家品牌房企計(jì)劃或已脫離地產(chǎn)主業(yè)。專家分析，未來3年四類中小房企仍將會(huì)退出樓市或被收購。
品牌房企轉(zhuǎn)型“退房”增多
今年年初，蘇寧環(huán)球宣布成為韓國FNC第二個(gè)股東，將和FNC在中國成立合資公司進(jìn)行藝人培養(yǎng)。公司有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，目前公司還有3-5年的開發(fā)量，“這段時(shí)間就給了我們產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的緩沖期，未來我們將不再從事房地產(chǎn)開發(fā)，而是把目前的現(xiàn)金流用來打造我們的新興產(chǎn)業(yè)”。
蘇寧環(huán)球并非個(gè)例。公開資料顯示，2014年以來，包括上市房企在內(nèi)，至少30家品牌房企明確退出房地產(chǎn)或房地產(chǎn)主營收入占比已經(jīng)低于50%，其中，至少16家品牌房企計(jì)劃或已經(jīng)實(shí)現(xiàn)徹底轉(zhuǎn)型，脫離地產(chǎn)主業(yè)。另外，市北高新、中南建設(shè)、陸家嘴等公司的房地產(chǎn)主營收入占比已經(jīng)低于本公司營業(yè)收入的50%。
除此之外，潛在退出地產(chǎn)市場的品牌房企仍不在少數(shù)。如因?yàn)榈禺a(chǎn)業(yè)務(wù)大整合導(dǎo)致的消失的這類房企，比如中建地產(chǎn)、中信地產(chǎn)(住宅板塊)、中渝置地等等，也有因資金鏈斷裂破產(chǎn)清算的，比如曾經(jīng)的百強(qiáng)房企華光地產(chǎn)。
既然本輪已有六次降息六次全面降準(zhǔn)，貨幣政策呈現(xiàn)寬松的特征，為何仍有品牌房企資金緊張，面臨被收購的命運(yùn)？它們?yōu)楹稳砸巴朔俊保?/p>
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，無論是迫于中長期地產(chǎn)業(yè)發(fā)展局限性，還是企業(yè)多元化的需要，品牌房企“跨界”轉(zhuǎn)型(尤其是退出房地產(chǎn))趨勢在2014年下半年以來非常明顯。如萊茵置業(yè)轉(zhuǎn)型體育產(chǎn)業(yè)、華麗家族轉(zhuǎn)型石墨烯、東方銀星轉(zhuǎn)型建材貿(mào)易、海德股份轉(zhuǎn)型外貿(mào)、中體產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型彩票、證大置業(yè)轉(zhuǎn)型投資、浙江廣廈轉(zhuǎn)型體育影視文化、宜華地產(chǎn)更名宜華健康將健康醫(yī)療服務(wù)作為主要發(fā)展方向等等。預(yù)計(jì)2016-2018年，品牌房企在“跨界”轉(zhuǎn)型投資上將有更大動(dòng)作。
“大魚吃小魚”導(dǎo)致中小房企減少
除了企業(yè)跨界轉(zhuǎn)型之外，“大魚吃小魚”的并購現(xiàn)象與合縱連橫的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”成為“新常態(tài)”，也是退房企業(yè)越來越多的原因之一。
從目前行業(yè)格局來看，千億房企的競爭暗潮洶涌，中海系、招商系、保利系、綠地等房企試圖通過重組形成“巨無霸”聯(lián)合體，爭奪未來行業(yè)(經(jīng)營業(yè)績或市值)老大的地位，競爭異常激烈。而對于目前業(yè)內(nèi)的收購機(jī)會(huì)也不會(huì)錯(cuò)過，如恒大55億元收購中渝置地旗下物業(yè)、31億元收購武漢三江航天地產(chǎn)67.08%股權(quán)等就是近期行業(yè)內(nèi)的“大魚吃小魚”的并購。
另一方面，中小房企面臨困境。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)劉璐教授認(rèn)為，當(dāng)下中小房企的困境表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是土地很貴，開發(fā)門檻很高，小房企很難獲得地塊尤其是優(yōu)質(zhì)地塊。二是融資困難，很多小房企不得不借助民間借貸等成本高昂的融資方式，很容易資金鏈斷裂。
張宏偉認(rèn)為，在樓市“去庫存”的市場背景下，銀行等金融機(jī)構(gòu)將通過嚴(yán)格執(zhí)行放貸企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)企業(yè)信用評(píng)級(jí)、降低抵押率，甚至停貸等方式對于“風(fēng)險(xiǎn)”房企或項(xiàng)目進(jìn)行“風(fēng)險(xiǎn)控制”，這些都可能會(huì)讓占有整個(gè)行業(yè)絕對數(shù)量最多的中小房企資金面緊張，甚至頻現(xiàn)中小房企被并購或破產(chǎn)的現(xiàn)象。預(yù)計(jì)將有更多中小房企甚至品牌房企退房或被收購。
觀察
未來三年四類
房企仍將退出
張宏偉分析，四類企業(yè)最容易在2016年及未來三年被收購，也最容易退出房地產(chǎn)：第一類，產(chǎn)品類型偏高端周轉(zhuǎn)率較慢的企業(yè)；第二類，前期拿地過于激進(jìn)，導(dǎo)致成本構(gòu)成較高而影響銷售資金回籠的企業(yè)，或盲目多元化擴(kuò)張，導(dǎo)致房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)受到影響的企業(yè)；第三類，由于金融機(jī)構(gòu)“風(fēng)險(xiǎn)控制”，一部分資信不太好貸款受限的中小企業(yè)，會(huì)面臨資金面斷鏈的市場風(fēng)險(xiǎn)；第四類，非地產(chǎn)企業(yè)跨界進(jìn)入樓市的企業(yè)因?yàn)樵诋a(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、融資渠道構(gòu)建、購房者C端客戶的把控能力等方面無法實(shí)現(xiàn)開發(fā)成本的降低，會(huì)面臨發(fā)展的問題。
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至少16家品牌房企計(jì)劃或已脫離地產(chǎn)主業(yè)：上海新梅、浙江廣廈、華麗家族、銀潤投資、鐵嶺新城、海德股份、綠景控股、宜華地產(chǎn)、東方銀星、萊茵置業(yè)、證大置業(yè)、中渝置地、中體產(chǎn)業(yè)、九龍山、大連控股、東湖高新等等。
這些房企地產(chǎn)主營收入占比低于營收50%：市北高新、海泰發(fā)展、中南建設(shè)、中國武夷、大港股份、陸家嘴、亞通股份等