常武
最近，浙江溫州市部分市民正常買賣二手房無(wú)法完成交易，原因是房子的土地使用權(quán)年限為20年，目前已經(jīng)到期，如果要續(xù)期，須繳納占房?jī)r(jià)總額約三分之一的土地出讓金。溫州這一批上世紀(jì)90年代初期住宅用地使用權(quán)到期面臨續(xù)期的問(wèn)題，在國(guó)內(nèi)屬于首例。
“100萬(wàn)買個(gè)房，住沒(méi)多久，就要交幾十萬(wàn)續(xù)費(fèi)”，“花了幾代人的積蓄，貸款剛還完，土地使用期又到了”……溫州部分住宅用地使用權(quán)年限到期，需要交幾十萬(wàn)元“延期”的新聞，迅速引發(fā)公眾關(guān)注和熱議，人們?cè)O(shè)身處地替那些需要交錢“延期”的業(yè)主著急，類似的吐槽引起了很多人的共鳴。吐槽歸吐槽，既然問(wèn)題出現(xiàn)了，就要本著實(shí)事求是、客觀理性的態(tài)度，積極尋求解決問(wèn)題的辦法。
2007年3月全國(guó)人大通過(guò)的《物權(quán)法》規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。但“自動(dòng)續(xù)期”該如何續(xù)期，是怎么個(gè)“自動(dòng)”法，要不要像當(dāng)初開(kāi)發(fā)商取得土地時(shí)那樣繳納土地出讓金，如果需要繳納，應(yīng)當(dāng)按什么標(biāo)準(zhǔn)繳納，等等，在《物權(quán)法》中都沒(méi)有明確規(guī)定。截至目前，國(guó)家層面也沒(méi)有出臺(tái)有關(guān)住宅用地使用權(quán)續(xù)期的實(shí)施細(xì)則，致使該問(wèn)題在法律上存在較大的模糊空間。據(jù)專家解釋，《物權(quán)法》等法律法規(guī)之所以對(duì)“自動(dòng)續(xù)期”未作更明確、詳盡的規(guī)定，是因?yàn)槿珖?guó)大量出讓的40年以上的商住用地和70年產(chǎn)權(quán)的住宅用地出現(xiàn)在上世紀(jì)90年代末，使用年限到期問(wèn)題短期內(nèi)不會(huì)集中出現(xiàn)，解決這一問(wèn)題還有相當(dāng)寬裕的時(shí)間。這次溫州出現(xiàn)20年使用權(quán)住宅需交費(fèi)續(xù)期的問(wèn)題，屬于一個(gè)地方的特殊情況，其迫切性在全國(guó)范圍內(nèi)不具有普遍性，不大可能從總體上推動(dòng)國(guó)家政策或立法加快進(jìn)度，立即著手解決土地使用權(quán)如何續(xù)期的問(wèn)題。
《物權(quán)法》等法律法規(guī)之所以要給“自動(dòng)續(xù)期”留下模糊空間，除了因?yàn)闀r(shí)間寬�？梢浴安恢薄保陀^上還應(yīng)當(dāng)有“后人的問(wèn)題留給后人解決”的考慮。2007年制定《立法法》時(shí)，距住宅用地使用年限集中到期大多還有40年以上，40年以后中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和法治環(huán)境是什么狀況，現(xiàn)在的人們很難準(zhǔn)確預(yù)測(cè)；即便現(xiàn)在法律法規(guī)對(duì)如何“自動(dòng)延期”作出明確、詳盡的規(guī)定，等到40年后，這些還沒(méi)怎么實(shí)際運(yùn)用過(guò)的法律法規(guī)的規(guī)定，恐怕又需要作出較大的修改，有的甚至需要推倒重來(lái)。可見(jiàn)，《物權(quán)法》等法律法規(guī)未就“自動(dòng)續(xù)期”制定實(shí)施細(xì)則，“非不為也，是不必也”，有的時(shí)候，把問(wèn)題留給后人去解決，并不是偷懶和推卸責(zé)任，而是體現(xiàn)了一種“向前看”的智慧。
當(dāng)然，“后人的問(wèn)題留給后人解決”也不是一味拖延，而是要把解決某個(gè)問(wèn)題與相關(guān)的其他問(wèn)題聯(lián)系起來(lái)通盤考慮。解決住宅用地使用權(quán)續(xù)期問(wèn)題，與健全我國(guó)房地產(chǎn)法律體系密切相關(guān)，特別是與已啟動(dòng)立法進(jìn)程的房地產(chǎn)稅高度關(guān)聯(lián)。據(jù)介紹，現(xiàn)在的商品房?jī)r(jià)格中，包括了直接針對(duì)房地產(chǎn)征收的多種稅費(fèi)基金，僅與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收就有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等5種，有關(guān)專家認(rèn)為，將來(lái)出臺(tái)的房地產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)取代這5種稅，屆時(shí)如果土地出讓金繼續(xù)存在，那么房地產(chǎn)稅稅率也應(yīng)低于土地私有制國(guó)家。換言之，當(dāng)房地產(chǎn)稅出臺(tái)后，住宅用地使用權(quán)延期時(shí)是否需要繳納土地出讓金，如果需要繳納，其與房地產(chǎn)稅稅率之間如何協(xié)調(diào)等問(wèn)題，都應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際進(jìn)行科學(xué)決策，目前來(lái)說(shuō)的確不必太“著急”。
住宅用地使用權(quán)續(xù)期問(wèn)題可以“緩議”，但溫州部分產(chǎn)權(quán)20年的住宅如何續(xù)期，應(yīng)按照“特殊情況特殊處理”的思路，先作出臨時(shí)性的處理，等將來(lái)法律法規(guī)有了明確規(guī)定后，再依法補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。溫州市國(guó)土局稱已著手研究相關(guān)方案，近期將報(bào)上級(jí)研究決定，妥善化解這類問(wèn)題，說(shuō)的主要也是這個(gè)意思。