“調(diào)高報(bào)價(jià)是絕對(duì)沒(méi)人看，維持報(bào)價(jià)是可能沒(méi)人看，調(diào)低報(bào)價(jià)也許才有人看。”這幾天，經(jīng)紀(jì)人李成（化名）不停地和買(mǎi)房人念叨著他的“看房寶典”。來(lái)自中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)顯示，5月中上旬，北京二手房成交量繼續(xù)萎縮。中介人士分析，預(yù)計(jì)7月份，北京房?jī)r(jià)或?qū)⒂瓉?lái)拐點(diǎn)。
蹲點(diǎn)1小時(shí)
看房人為零
“暴飲暴食了一餐后，接著就得節(jié)食幾天�！毕蚵愤^(guò)的行人派發(fā)房源傳單被拒后，經(jīng)紀(jì)人李成頗為郁悶地?fù)u了搖頭。上周末的一個(gè)下午，他幾乎又是無(wú)功而返。
李成口中的“暴飲暴食”，指的就是春節(jié)前后的二手房成交熱。作為有著3年經(jīng)驗(yàn)的老經(jīng)紀(jì)人，他每天哪怕是坐在門(mén)店里打幾個(gè)電話，都有可能找到一位買(mǎi)家�？勺詮�4月開(kāi)始，市場(chǎng)行情一落千丈，買(mǎi)完房的人自是不再來(lái)中介門(mén)店，沒(méi)有買(mǎi)房的人也因?yàn)楦营q豫而選擇“暫不看房”。
不得已之中，為了抓住客戶，李成又拾起了過(guò)去“蹲點(diǎn)”的老辦法，每逢周末的下午，在來(lái)來(lái)往往的街道邊支上房源板，印刷好房源傳單，站在原地逮看房人。然而，上周日下午4點(diǎn)到5點(diǎn)，本該是街上行人最多的時(shí)候，除了中途有兩個(gè)行人停下來(lái)看了一眼房源信息之外，就沒(méi)有人上來(lái)仔細(xì)詢問(wèn)價(jià)格，更別提有人表示出看房的意愿。他手中的傳單，也只派發(fā)出去十幾張。
“哎，又是一個(gè)毫無(wú)收獲的下午。”呆在路邊樹(shù)蔭下無(wú)所事事的李成在聊天中告訴記者，如今的二手房市場(chǎng)正如他的師父總結(jié)的——調(diào)高報(bào)價(jià)是絕對(duì)沒(méi)人看，維持報(bào)價(jià)是可能沒(méi)人看，調(diào)低報(bào)價(jià)也許才有人看。
4萬(wàn)元以上房源少人問(wèn)津
李成的說(shuō)法并非“危言聳聽(tīng)”。記者發(fā)現(xiàn)，隨著看房人數(shù)的劇減，“足夠有誠(chéng)意”報(bào)價(jià)也漸漸成為二手房源能引來(lái)看房人的關(guān)鍵。
以東三環(huán)潘家園區(qū)域?yàn)槔?月份，該區(qū)域的小戶型報(bào)價(jià)已經(jīng)被抬升到4萬(wàn)元/平方米，而到了本月，超過(guò)這樣的報(bào)價(jià)已經(jīng)引不來(lái)看房人�！拔疫@套房子，降了20萬(wàn)元，才總算有人看了�！笔忻穸扛嬖V記者。董女士在潘家園東里有一套大約80平方米的兩居，之前報(bào)價(jià)300萬(wàn)元，一直約不到看房人。上一周，著急的董女士將報(bào)價(jià)調(diào)低了20萬(wàn)元，果然在周末來(lái)了兩位看房人�！安贿^(guò)，他們給我的感覺(jué)是只想看看，不想真心買(mǎi)，我在考慮要不要繼續(xù)降價(jià)。”
該區(qū)域的經(jīng)紀(jì)人也告訴記者，區(qū)域里有不少房源，之前業(yè)主在市場(chǎng)好時(shí)將報(bào)價(jià)單價(jià)調(diào)整到43000元至44000元，現(xiàn)在半個(gè)月過(guò)去了，也找不到一個(gè)愿意來(lái)看房的客戶。
房?jī)r(jià)變化會(huì)比交易量滯后3個(gè)月
來(lái)自中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)也顯示，隨著購(gòu)房需求的萎縮，樓市實(shí)際交易量正持續(xù)減少。來(lái)自偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心的統(tǒng)計(jì)顯示，5月1日至5月20日，全市新建商品住宅（不含保障房）共網(wǎng)簽5130套，環(huán)比4月同期下降了33.8%；成交均價(jià)為32800元/平方米，與4月同期基本持平。而二手住宅方面，5月1日到5月20日，全市共網(wǎng)簽14202套，較4月同期下降了16%；成交均價(jià)為43000元/平方米左右，與上月同期相比基本持平。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，房?jī)r(jià)的變化，一般要比交易量的變化滯后3個(gè)月左右。3月初北京樓市的實(shí)際交易量開(kāi)始減少，現(xiàn)在已經(jīng)顯現(xiàn)出止?jié)q勢(shì)頭，市場(chǎng)的降溫已經(jīng)開(kāi)始影響業(yè)主的定價(jià)，主動(dòng)調(diào)高房屋售價(jià)的業(yè)主由之前的八成左右降至目前的不足五成，部分大戶型高總價(jià)房源已經(jīng)出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象。北京樓市整體步入新一輪降溫周期，預(yù)計(jì)六七月份，北京房?jī)r(jià)或?qū)⒂瓉?lái)拐點(diǎn)。
本報(bào)記者 趙瑩瑩 J201
6月36盤(pán)預(yù)計(jì)入市
大戶型供應(yīng)增加
本報(bào)訊（記者李海霞）根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)，6月北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有36個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括中國(guó)鐵建花語(yǔ)金郡、京漢東方匯、首開(kāi)華潤(rùn)城等的17個(gè)純新盤(pán)，以及包括華潤(rùn)·萬(wàn)橡府、天資華府、首開(kāi)香溪郡等19個(gè)老項(xiàng)目后期。其中，17個(gè)項(xiàng)目主打90平方米以上中大戶型。
據(jù)了解，6月份已經(jīng)進(jìn)入房企上半年銷售節(jié)點(diǎn)，因此大量房企入市主動(dòng)性增強(qiáng)，加之5月央行突然收緊信貸，將對(duì)下半年樓市形成一定不利影響，房企因此抓緊搶收業(yè)績(jī)。另外，從近期北京住宅市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，庫(kù)存6.5萬(wàn)套處于低位水平，政策方面除部分區(qū)域外，整體并未出現(xiàn)收緊，因此現(xiàn)階段市場(chǎng)需求依然旺盛，項(xiàng)目頻頻出現(xiàn)開(kāi)盤(pán)熱銷場(chǎng)面，這一市場(chǎng)熱度也促使開(kāi)發(fā)商加大力度推出新貨量。統(tǒng)計(jì)顯示，包括首開(kāi)香溪郡、天資華府、首創(chuàng)禧瑞墅等項(xiàng)目均為5月入市熱銷之后，6月順勢(shì)加推。
從入市項(xiàng)目特征來(lái)看，6月預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目當(dāng)中主打中大戶型的項(xiàng)目明顯占據(jù)主導(dǎo)。其中27個(gè)普宅以及別墅項(xiàng)目當(dāng)中，17個(gè)項(xiàng)目均主打90平方米以上中大戶型，只有9個(gè)有少量90平方米以下中小戶型。更多的小戶型供應(yīng)，來(lái)源于另外9個(gè)公寓和商住項(xiàng)目。
這一供應(yīng)特征也正與需求特征相符。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，5月截至19日，純商普宅成交當(dāng)中三居室占比42%，居各套型之首，面積段則以130平方米以上大戶型居首，占比37%。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，市場(chǎng)以大戶型為主導(dǎo)主要是受到兩方面的影響，一方面從供應(yīng)方來(lái)看，近兩年由于地價(jià)的不斷攀升使得開(kāi)發(fā)商更熱衷于打造大戶型產(chǎn)品，通過(guò)大戶型產(chǎn)品來(lái)提升項(xiàng)目品質(zhì)增強(qiáng)市場(chǎng)接受度，從而達(dá)到保證利潤(rùn)或提升利潤(rùn)的目的；另一方面“二孩兒”的全面放開(kāi)帶來(lái)家庭人口的增多，也使得市場(chǎng)當(dāng)中大戶型需求也在明顯上升。另外今年重啟的“90/70”土地政策更給大戶型市場(chǎng)“加了一把火”，未來(lái)大戶型產(chǎn)品的供應(yīng)減少也使得這類產(chǎn)品近期供需強(qiáng)勁，而這一趨勢(shì)特征也將延續(xù)今年全年，在明年“90/70”項(xiàng)目逐漸入市之后才會(huì)出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)。