羊城晚報(bào)訊 記者李曉旭報(bào)道：深圳樓市今年在“3·25新政”后，連漲18個(gè)月的勢(shì)頭戛然而止，今年4月均價(jià)首跌2.4個(gè)百分點(diǎn)，但在國(guó)內(nèi)多個(gè)二線城市量?jī)r(jià)飆升、全國(guó)“地王”不斷涌現(xiàn)的背景下。跌了一個(gè)月后，深圳樓市在5月又重回上升軌道。不過(guò)，深圳中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心表示，事實(shí)上，深圳樓市回升已乏力，二季度深圳房?jī)r(jià)持平，深圳樓市正式步入減速軌道。

　　據(jù)介紹，今年深圳樓市“3·25新政”加上“二手評(píng)估價(jià)上調(diào)”的組合拳效應(yīng)非常顯著，從某種意義上看，深圳購(gòu)房的門(mén)檻再次提高。房?jī)r(jià)日漸脫離剛需購(gòu)買(mǎi)力的深圳樓市已失去繼續(xù)上漲的動(dòng)力，去年房?jī)r(jià)飆升中活躍的“短炒客”難再找到合適的時(shí)機(jī)，盡管信貸這只推手依然維持最寬松的狀態(tài)(截止6月底有幾家銀行出現(xiàn)88折利率)，然而資本已失去進(jìn)入的必要條件。有行家分析，在其他條件不變的前提下，下半年深圳樓市很大可能維持緩行。

　　土地出讓減少七成

　　樓面價(jià)即暴漲三倍

　　今年上半年深圳全市土地招拍掛市場(chǎng)共成交18宗地塊，總成交面積為52.79萬(wàn)平方米，在土地出讓面積較2015年減少近七成的同時(shí)，出讓金額僅減少16.4%。這直接導(dǎo)致上半年樓面價(jià)高達(dá)24024元/㎡，是2015年的近三倍。

　　事實(shí)上，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直供不應(yīng)求，近幾年通過(guò)土地招拍掛出讓的土地也是逐年減少，現(xiàn)有的土地供應(yīng)更多地來(lái)自于舊改更新項(xiàng)目。2016上半年全市新增供應(yīng)中舊改面積占比高達(dá)57.1%，已經(jīng)成為了新增供應(yīng)的主要來(lái)源。

　　開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流充裕

　　新房市場(chǎng)量?jī)r(jià)背離

　　2016年深圳樓市開(kāi)局延續(xù)了去年市場(chǎng)的火爆，供應(yīng)成交均處于市場(chǎng)高位，緊接著在春節(jié)假期和“3·25新政”的影響下，市場(chǎng)熱度快速褪去，成交量大幅下滑，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)速度也逐漸放緩。很多項(xiàng)目在蓄客不足的情況下，一再推后入市時(shí)間或者改為順賣(mài)，傳統(tǒng)周期中的“紅五月”失約。

　　不過(guò)，由于大多數(shù)開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流充裕，而且資金成本較低，加之對(duì)后市較為樂(lè)觀，定價(jià)仍然堅(jiān)挺。現(xiàn)階段市場(chǎng)處于客戶與開(kāi)發(fā)商膠著博弈的狀態(tài)。值得注意的是，由于前期房?jī)r(jià)與成交量均被透支，而且客戶對(duì)價(jià)格敏感度較高。深圳中原預(yù)測(cè)，三季度新房作為市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)的作用將會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)，市場(chǎng)全面回暖仍需較長(zhǎng)時(shí)間。

　　豪宅價(jià)格再創(chuàng)新高

　　“10萬(wàn)+”項(xiàng)目急增

　　上半年的深圳樓市，以“3·25新政”為界一分為二，對(duì)比鮮明。就豪宅市場(chǎng)而言，雖受政策影響，二季度成交量不及一季度，但在新房成交量在新政后近乎“腰斬”的情況下，豪宅在新政后成交量?jī)H下跌不到兩成。

　　然而，豪宅價(jià)格卻再創(chuàng)新高，特別是“10萬(wàn)+”頂豪項(xiàng)目個(gè)數(shù)在今年上半年急速上升。深圳中原認(rèn)為，如果說(shuō)2015年是“豪宅元年”，那么2016年絕對(duì)是“頂豪元年”。

　　二手成交瞬間“腰斬”

　　調(diào)整有限價(jià)格趨穩(wěn)定

　　受“3·25新政”及二手評(píng)估價(jià)上調(diào)的影響，深圳二手房成交量在3月創(chuàng)下歷史新高后瞬間“腰斬”，二季度開(kāi)始市場(chǎng)實(shí)際成交量達(dá)到低谷，與一季度相比，成交量整體下降六成。加上對(duì)首付貸及眾籌的全面禁停，投資熱開(kāi)始退潮，連續(xù)上漲了18個(gè)月的深圳房?jī)r(jià)終于在“3·25”新政之后開(kāi)始出現(xiàn)回調(diào)。

　　但必須看到的是，此次調(diào)整的周期非常短暫，且調(diào)整的幅度幾乎不見(jiàn)，歸根結(jié)底，跟分化的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)及全國(guó)范圍內(nèi)去庫(kù)存政策的大背景不無(wú)關(guān)系。分析人士指出，在市場(chǎng)政策面和貨幣面不變的情況下，深圳樓市下半年要再次上演2015年的“另類繁榮”已幾無(wú)可能，下半年走勢(shì)更應(yīng)回歸合理健康穩(wěn)定的狀態(tài)。