繼6月重大資產(chǎn)重組終止后，中房地產(chǎn)旗下最大房地產(chǎn)項目又遭合作方撤資。公司7月4日發(fā)布公告稱，與綠城房地產(chǎn)集團經(jīng)協(xié)商，雙方將終止對中房地產(chǎn)全資子公司重慶中交綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的增資擴股事項。而重慶中交綠城所開發(fā)的重慶市兩江新區(qū)中央公園項目，是中房地產(chǎn)目前最大的房地產(chǎn)項目。從目前境遇來看，公司通過自身項目發(fā)展和外部資產(chǎn)注入的內(nèi)生外延之路均遭遇挫折。

　　年度最大項目泡湯

　　今年4月份，中房地產(chǎn)公告稱，擬與綠城房地產(chǎn)集團共同對重慶中交綠城進行增資擴股，增資完成后，中房地產(chǎn)持股占比65%，綠城地產(chǎn)持股占比35%，雙方將合作開發(fā)重慶中央公園項目。

　　重慶中央公園項目在中房地產(chǎn)中占有重要地位。2015年底，公司以45.3億元競得該項目，是近幾年來公司土地儲備投資金額最大的項目之一，僅土地支出就占公司2015年營業(yè)收入的4倍。項目占地面積總計51.85萬平方米，規(guī)劃面積140.66萬平方米，在公司現(xiàn)有項目中占地和規(guī)劃面積均為最大。年報顯示，2014年和2013年公司新增規(guī)劃總面積分別為37.64萬平方米和81.83萬平方米，中央公園項目規(guī)劃面積已超過了2014年和2013年兩年新增項目面積總和。

　　中房地產(chǎn)在2015年報中表示，公司目前規(guī)模偏小，土地儲備相對不足，綜合實力與行業(yè)內(nèi)先進水平仍有一定差距。斥巨資投資中央公園項目也反映了公司希望通過該項目實現(xiàn)規(guī)模和業(yè)績的快速增長。

　　不過，就中房地產(chǎn)目前的資本實力而言，單獨開發(fā)投資規(guī)模這么大的項目面臨著較大的資本壓力和風險，尋求合作是較好的選擇，也是當前不少房地產(chǎn)公司普遍的做法。此次綠城地產(chǎn)集團的退出，將對中央公園項目的后續(xù)開發(fā)進度和前景蒙上了不確定性。

　　重大資產(chǎn)重組終止

　　對于中房地產(chǎn)而言，不僅中央公園項目前景不確定增加，未來資產(chǎn)注入的前景也不明朗。今年6月，公司推出的重大資產(chǎn)重組預案宣告終止，且擬注入資產(chǎn)的盈利能力和質(zhì)地也值得商榷。

　　根據(jù)預案，擬注入資產(chǎn)包括六家房地產(chǎn)企業(yè)全部或部分股權(quán)，資產(chǎn)價值合計64.3億元。然而，其中僅中交地產(chǎn)和中住兆嘉兩家公司2014年和2015年扣非后的歸屬于母公司所有者的凈利潤為正，其余四家2014年和2015年扣非后的凈利潤均為虧損。

　　經(jīng)測算，擬注入的六家公司2015年扣非后的凈利潤之和不足4000萬元。按照此次擬注入資產(chǎn)的股權(quán)比例計算，扣非后凈利潤之和僅2400萬元，甚至低于中房地產(chǎn)2015年2800多萬元的凈利潤水平。若以預案中購買資產(chǎn)發(fā)行5.29億股計算，每股收益不足0.05元，也低于中房地產(chǎn)2015年每股收益0.1元的水平。盡管房地產(chǎn)項目收入利潤確認具有一定的特殊性，但就目前的業(yè)績而言，資產(chǎn)注入對公司利潤增長極其有限。

　　深交所在給公司的問詢函中也重點關(guān)注擬注入資產(chǎn)的盈利能力，除了標的公司凈利潤下降和虧損外，還對相關(guān)項目的資產(chǎn)質(zhì)量和未來盈利能力進行了關(guān)注。

　　標的公司大部分項目位于二、三、四線城市和地區(qū)，房地產(chǎn)去庫存壓力較大，部分項目的去化率較低也引發(fā)了監(jiān)管部門的關(guān)注。此外，其中多家公司尚處于開發(fā)前期階段或剛開始銷售階段，未來銷售收入存在不確定性，并面臨去化率壓力。在這些區(qū)域房地產(chǎn)市場未看到明顯改善的情況下，這些項目的盈利前景存在較大不確定性。記者 戴小河