由中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心共同主辦的“財(cái)經(jīng)院重大專題研究成果《中國(guó)住房2016中期報(bào)告》發(fā)布會(huì)”近日在京舉行。在會(huì)上，社科院下屬院所房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)專家攜手會(huì)診當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)問題，共同把脈下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)。
中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)政策研究中心主任郭克莎：
建議在局部擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍
關(guān)于房地產(chǎn)問題我有三點(diǎn)看法：
第一，我很同意把房地產(chǎn)跟宏觀經(jīng)濟(jì)聯(lián)系起來研究。房地產(chǎn)的發(fā)展影響宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)反過來也影響房地產(chǎn)發(fā)展。
現(xiàn)在的問題是，除了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、投資、消費(fèi)受到房地產(chǎn)市場(chǎng)影響，更大的問題是，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、社會(huì)穩(wěn)定也受房地產(chǎn)影響，因?yàn)榉康禺a(chǎn)問題后面是債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)。由于購(gòu)買住房需要大量貨幣，房地產(chǎn)的典型趨勢(shì)是買漲不買跌。從經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)原理來說，供求決定價(jià)格，按道理是相互作用的，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)有特殊屬性。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)要去庫(kù)存，中央希望開發(fā)商降價(jià)促銷，但是一旦價(jià)格一跌下來，市場(chǎng)就不行了。也就是說，降價(jià)促銷跟去庫(kù)存模式相矛盾。
現(xiàn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨一個(gè)比較長(zhǎng)時(shí)間的轉(zhuǎn)型周期。我粗略研究過，世界各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位，在近兩百個(gè)國(guó)家和地區(qū)中，大多數(shù)國(guó)家的政府都運(yùn)用房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)功能：居住功能和經(jīng)濟(jì)功能，即通過房地產(chǎn)市場(chǎng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。最后發(fā)現(xiàn)，用房地產(chǎn)的非居住功能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，很多國(guó)家都陷進(jìn)去了，房地產(chǎn)綁架了經(jīng)濟(jì)，引起了金融波動(dòng)�，F(xiàn)在我們正處于這種階段，所以未來走勢(shì)及影響比較麻煩。我認(rèn)為，需要更好地把房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)跟宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)結(jié)合起來研究。
第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)�，F(xiàn)在總體來說是階段性過剩，但局部市場(chǎng)分化很厲害。這個(gè)時(shí)候，房地產(chǎn)的周期也是扭曲的。正常的房地產(chǎn)周期，是在大的上升過程中有周期性的波動(dòng)，可是我們一下子走完了大的周期。如果扶持政策不出臺(tái)，也許有一個(gè)幾年的調(diào)整過程，但是自從去年政策出臺(tái)后，市場(chǎng)出現(xiàn)明顯反彈，區(qū)域市場(chǎng)出現(xiàn)分化和扭曲。然而市場(chǎng)畢竟有其自身規(guī)律性，我認(rèn)為市場(chǎng)調(diào)整的趨勢(shì)并沒有走完，未來還會(huì)回到調(diào)整過程中，沒有什么強(qiáng)大力量能支撐它持續(xù)性上漲，多數(shù)城市仍將回歸下行趨勢(shì)。
在政策沒有退出的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整幅度不會(huì)太大。由于政策出現(xiàn)了反復(fù)，即總體上扶持了一陣子市場(chǎng)，又反過來調(diào)控部分城市，結(jié)果就會(huì)使調(diào)整周期縮短。但調(diào)整的大趨勢(shì)可能改變不了，最終還是要慢慢下去。嚴(yán)格來說，地方政府沒有力量扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)調(diào)整的趨勢(shì)，因?yàn)榇蟮内厔?shì)主要取決于宏觀政策，就是中央政府部門的政策，包括流動(dòng)性的寬松，直接的房地產(chǎn)稅收和住房信貸。如果靠地方政府折騰，一般情況下難以改變市場(chǎng)，即使有作用也很短時(shí)間。
未來中央再出臺(tái)大的寬松貨幣政策、支持購(gòu)買住房的稅收和信貸政策的可能性比較小，所以大的方向，我認(rèn)為調(diào)整趨勢(shì)還會(huì)出現(xiàn)，還會(huì)持續(xù)，同時(shí)短期波動(dòng)會(huì)比較多。
第三，關(guān)于政策的取向�，F(xiàn)在研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策取向已經(jīng)很難了。政策調(diào)控面臨一些矛盾，什么矛盾？第一，政策時(shí)間不能很長(zhǎng)，不能撐到“十三五”期間這么長(zhǎng)。“十三五”經(jīng)濟(jì)增速要達(dá)到6.5%以上，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)撐不了幾年，政策的作用就一兩年，甚至更短。第二，市場(chǎng)是分化的，扶持政策很難解決分化的問題。一調(diào)控，錢都流到一線和二線熱點(diǎn)城市，區(qū)域市場(chǎng)分化更加突出。第三，政策只能刺激市場(chǎng)的需求，去庫(kù)存，但不能有效刺激房地產(chǎn)投資。而對(duì)經(jīng)濟(jì)真正起作用的是投資，住房銷售增加多少，對(duì)消費(fèi)、經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用不大，我們前幾年測(cè)算過，真正的影響就是投資。
下一步政策怎么辦？總體上保持市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定的條件下，重點(diǎn)加強(qiáng)兩個(gè)方面：
第一，加強(qiáng)長(zhǎng)期性政策，盡快明確房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的政策目標(biāo)。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城鎮(zhèn)化角度明確國(guó)家的長(zhǎng)期政策，這樣對(duì)于穩(wěn)定預(yù)期，引導(dǎo)預(yù)期有作用。同時(shí)，也能夠跟短期政策結(jié)合起來。
第二，政策要解決市場(chǎng)分化的問題�，F(xiàn)在最大的問題是房地產(chǎn)市場(chǎng)分化�？梢园淹七M(jìn)房產(chǎn)稅改革做試點(diǎn)，擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，至少能夠阻止房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅反彈的連鎖反應(yīng)。因?yàn)橐痪�城市熱起來，調(diào)控一線城市會(huì)引起二線城市熱，如果二線真熱了，再去調(diào)控它，可能三線城市也會(huì)熱起來。最后能不能熱到四線城市，讓四線的庫(kù)存消化。這樣一來，房地產(chǎn)投資投機(jī)需求就會(huì)再起作用，剛需就不是主要力量了。最終很可能是投資投機(jī)需求又轉(zhuǎn)回到一線城市。由于市場(chǎng)流動(dòng)性較多，投資投機(jī)需求的力量很強(qiáng)，短期很快會(huì)使部分市場(chǎng)轉(zhuǎn)向短缺。因此可以試一試房產(chǎn)稅的作用，也就是先在局部擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，起一定警示效應(yīng)，解決區(qū)域市場(chǎng)分化的問題，抑制連鎖影響。
還有一個(gè)政策取向，就是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)企業(yè)，在政策上促進(jìn)其加快轉(zhuǎn)型發(fā)展�，F(xiàn)在房地產(chǎn)即使能夠拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，它拉動(dòng)的也就是鋼鐵、水泥這些產(chǎn)業(yè)，這邊去過剩產(chǎn)能，那邊又拉回來，市場(chǎng)很容易被不同政策左右，搖擺不定。我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新階段，在新常態(tài)條件下，房地產(chǎn)帶動(dòng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的階段基本上結(jié)束了。如果想讓資金流向新經(jīng)濟(jì)、新產(chǎn)業(yè)，就要控制這方面的投資，讓資源實(shí)現(xiàn)重新配置。
《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》執(zhí)行主編、社科院城環(huán)所副研究員王業(yè)強(qiáng)：
下半年房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性上漲 總體趨勢(shì)穩(wěn)中有升
2016年，從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)來看，由于去年出臺(tái)了一系列去庫(kù)存的刺激政策，導(dǎo)致政策面和資金面全面寬松，推動(dòng)了購(gòu)房需求的集中釋放，市場(chǎng)成交量迅速回升。今年上半年，開發(fā)投資和新開工面積增速已經(jīng)觸底回升，多數(shù)城市商品房成交量高于去年同期，部分城市單月成交量創(chuàng)新高。但是，二季度末出現(xiàn)了高位回落的跡象，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速會(huì)繼續(xù)回落，雖然上半年新開工面積有了大幅增長(zhǎng)，但總量沒有太大突破，年內(nèi)新開工面積不會(huì)有顯著提升。
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化，一線及部分二線熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)政策開始收緊，由于前期需求的過度透支，成交量走高后，房地產(chǎn)將進(jìn)入市場(chǎng)調(diào)整期。我們認(rèn)為，政策收緊將直接導(dǎo)致成交量下降，短期上漲空間有限。同時(shí)，由于去庫(kù)存仍然是下半年行業(yè)的主旋律，尤其是對(duì)三四線城市來說，由于去庫(kù)存能力不足，壓力仍然非常大，政策應(yīng)該會(huì)繼續(xù)保持寬松態(tài)勢(shì)。對(duì)于房?jī)r(jià)初步的判斷，應(yīng)該是維持結(jié)構(gòu)性上漲局面，總體趨勢(shì)穩(wěn)中有升。
未來主要有四方面因素影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。
第一，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)問題。關(guān)于宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)問題，我們傾向于“波段式下行”說法。即總體趨勢(shì)是向下的，但下行過程中會(huì)有回升的趨勢(shì)。這種說法用來描述房地產(chǎn)市場(chǎng)也非常貼切。如果沒有認(rèn)識(shí)到這種趨勢(shì)，尤其是今年上半年對(duì)一二線熱點(diǎn)城市操之過急地進(jìn)行打壓，很有可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)進(jìn)一步惡化。由于我國(guó)地域差距明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化是必然趨勢(shì)，市場(chǎng)的分化還需要市場(chǎng)消化。限制市場(chǎng)交易，只會(huì)造成市場(chǎng)的更加扭曲。2016年上半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速是6.7%，還是一種往下的趨勢(shì)，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生向下的壓力。
第二，貨幣與匯率問題。近年來房地產(chǎn)價(jià)格飆升，至少在2012年之后，與貨幣超發(fā)關(guān)系密切。一方面經(jīng)濟(jì)增速不斷下滑，實(shí)體經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)回報(bào)不斷降低，另一方面以房地產(chǎn)為代表的資產(chǎn)價(jià)格快速上漲，造成貨幣價(jià)格與資產(chǎn)價(jià)格過度背離，現(xiàn)在需要在兩者之間找到某種平衡。
從歷史經(jīng)驗(yàn)看，有兩個(gè)比較極端的例子，日本和俄羅斯。日本當(dāng)時(shí)維持貨幣價(jià)值，放棄了資產(chǎn)價(jià)格，造成了房地產(chǎn)泡沫破滅。俄羅斯是另一種極端，放棄貨幣價(jià)值，拖住高企的房地產(chǎn)價(jià)格，造成貨幣逐步貶值。中國(guó)政府目前的匯率政策，不管是人民幣盯住美元還是一攬子貨幣，都是在控制人民幣貶值的速度，以時(shí)間換空間，找到均衡點(diǎn)，避免造成經(jīng)濟(jì)失控�，F(xiàn)在要找到這樣的均衡點(diǎn)是很難的，這也是我們急于調(diào)控一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的背后邏輯。房?jī)r(jià)快速上漲是政府所不能容忍和接受的，房?jī)r(jià)的下跌又有可能引起經(jīng)濟(jì)失控，所以目前政策處于一種兩難的局面。我們判斷，房?jī)r(jià)快速上漲的局面不會(huì)再出現(xiàn)。2016年上半年貨幣政策在收緊，下降的幅度還非常大。這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生一個(gè)向下的壓力。
第三，城鎮(zhèn)化問題。中國(guó)城鎮(zhèn)化水平在2012年已經(jīng)超過了世界平均水平，目前從階段的劃分來看屬于城鎮(zhèn)化減速推進(jìn)的時(shí)期。對(duì)于城鎮(zhèn)化的預(yù)測(cè)，綜合來判斷，大概在2020年可達(dá)到60%水平。
從中央的城鎮(zhèn)化政策來看，到2020年要解決“三個(gè)1億人”問題。這“三個(gè)1億人”中有1億人口要實(shí)現(xiàn)在中西部地區(qū)城鎮(zhèn)化，也就是說當(dāng)2020年中國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%時(shí)，新增的1.26億人口中，中西部地區(qū)可能占到80%。中國(guó)城鎮(zhèn)化未來的空間格局實(shí)際上是向中西部地區(qū)走，城鎮(zhèn)化未來推進(jìn)趨勢(shì)重點(diǎn)在中西部地區(qū)。
問題的關(guān)鍵是：未來中西部地區(qū)城鎮(zhèn)化能夠支撐中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)嗎？中西部地區(qū)2011-2014年的城鎮(zhèn)化率水平高于全國(guó)平均水平，但是在“十二五”期間，商品房銷售面積占比是下降的，而東部地區(qū)是增長(zhǎng)的。這就是空間相互沖突問題，中西部地區(qū)作為推進(jìn)“三個(gè)1億人”城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場(chǎng)，與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展空間格局是相悖的。
第四，市民化問題�，F(xiàn)在有說法認(rèn)為，通過農(nóng)民工市民化解決房地產(chǎn)的去庫(kù)存問題。但是，從新增流動(dòng)人口和新增農(nóng)民工的數(shù)量指標(biāo)來看，2015年新增流動(dòng)人口是負(fù)值，也就是說流動(dòng)人口的絕對(duì)數(shù)是下降的。新增的農(nóng)民工也是逐步減少的過程。
從2014年農(nóng)民工市場(chǎng)化的意愿調(diào)查看，我們發(fā)現(xiàn)農(nóng)民工進(jìn)城的意愿在50%以下，意味著農(nóng)民工市民化的意愿嚴(yán)重不足，也會(huì)對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。
社科院世經(jīng)政所國(guó)際投資研究室主任張明：
貨幣因素是本輪房?jī)r(jià)反彈主要原因
我們的研究認(rèn)為，本輪房?jī)r(jià)的走勢(shì)，底部在2015年二季度。本輪的房?jī)r(jià)反彈中可以看到，按照官方數(shù)據(jù)深圳房?jī)r(jià)上漲了70%左右，上海大約是40%，北京、廣州約為20%。如果看二線城市漲幅，領(lǐng)漲的包括南京、合肥、鄭州、武漢，其它二線城市房?jī)r(jià)比較低，所以本輪反彈一個(gè)主要的關(guān)鍵詞是“分化”。
本輪反彈跟過去有什么不一樣？中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是三年一個(gè)短周期，這個(gè)周期如果按階段劃分，可以分為四個(gè)階段：房?jī)r(jià)加速上升，房?jī)r(jià)減速上升，房?jī)r(jià)加速下跌，房?jī)r(jià)減速下跌。根據(jù)這輪周期，如果從去年二季度開始，未來這幾個(gè)月恰好處于房?jī)r(jià)從減速上行到加速下跌的階段的切換過程，如果歷史要重演的話。
如果說本輪反彈和過去的反彈有哪些明顯不同的話，我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)很重要的規(guī)律，比如2009年、2012年都是房地產(chǎn)成交量回暖，帶動(dòng)房地產(chǎn)的開工回暖，最后才是房?jī)r(jià)的反彈。可以把前幾輪房?jī)r(jià)的反彈看作是房地產(chǎn)市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)整，市場(chǎng)主動(dòng)去庫(kù)存，庫(kù)存降到一定規(guī)模，成交量上升。但是本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)顯著特征是：房?jī)r(jià)先反彈，房?jī)r(jià)反彈再帶動(dòng)房地產(chǎn)成交量回暖，最后帶動(dòng)房地產(chǎn)投資。價(jià)格反彈先于數(shù)量反彈。
為什么本輪房?jī)r(jià)先反彈？去年底房?jī)r(jià)的反彈跟中長(zhǎng)期的貸款利率下行有明顯關(guān)系，也跟去年下半年以來M1的快速反彈有很密切的關(guān)系。跟過去房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期不一樣，這輪房地產(chǎn)市場(chǎng)反彈很大程度是政府加速去庫(kù)存導(dǎo)致的，加速去庫(kù)存很重要的前提就是貨幣和信貸的放松。
本輪這波房?jī)r(jià)的漲速，各個(gè)城市非常不一樣，我們特別關(guān)注上海和深圳的情況。通過走訪上海、深圳的金融機(jī)構(gòu)，我們發(fā)現(xiàn)有兩方面原因。一是基本面的因素，深圳的房?jī)r(jià)上漲跟其基本面有很多不一樣。二是金融面的原因，受到流動(dòng)性推動(dòng)的。
一是與杠桿有關(guān)系。過去一年房地產(chǎn)投資的杠桿從兩倍多，就是30%的首付迅速上升到兩倍以上，這跟2015年股市流失的場(chǎng)外配資非常相似。
二是國(guó)內(nèi)過多流動(dòng)性追逐過少的安全資產(chǎn)。現(xiàn)在安全資產(chǎn)太少了，很多金融大機(jī)構(gòu)開始把自己的金融配置放在住宅地產(chǎn)和商品地產(chǎn)上，自然會(huì)推高房?jī)r(jià)。
三是資產(chǎn)價(jià)格的輪動(dòng)。2015年中國(guó)股市經(jīng)歷了一次暴漲、暴跌，在股市獲益的人把資金轉(zhuǎn)出到兩個(gè)方向，一個(gè)是到海外配置美元資產(chǎn)，二是就近配置房地產(chǎn)資產(chǎn)。本輪房地產(chǎn)漲得比較猛的一線城市都是金融市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的城市。
四是僅限于深圳，香港的資金流動(dòng)炒作深圳的房地產(chǎn)。香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)到了市場(chǎng)的高點(diǎn)，很多香港資金挪到內(nèi)地來進(jìn)行投資，深圳就是一個(gè)重點(diǎn)。
五是虛假交易。中國(guó)民營(yíng)企業(yè)家向來融資很難，一線城市房?jī)r(jià)飆升的時(shí)候，通過制造虛假交易，哄抬房地產(chǎn)價(jià)格，可以把從銀行的實(shí)際融資規(guī)模一下子陡然提高。
歸納起來，一線城市房?jī)r(jià)暴漲的六個(gè)因素中，有五個(gè)都是金融層面的流動(dòng)性推動(dòng)的，只有一個(gè)跟基本面有關(guān)系。
我們判斷，經(jīng)過上半年上漲之后，現(xiàn)在一線城市的房地產(chǎn)已經(jīng)不再像一個(gè)必需品，越來越像金融品。如果房地產(chǎn)像金融品的話，未來價(jià)格不一定會(huì)暴跌，但是波動(dòng)性會(huì)上升。
本輪房?jī)r(jià)為什么會(huì)分化，特別是深圳房?jī)r(jià)為什么能上升這么多？通過構(gòu)建指標(biāo)體系，我們發(fā)現(xiàn)無論從流入人口規(guī)模比上戶籍人口、城市工作年齡人口比上常住人口、房?jī)r(jià)收入比還是人均廣義庫(kù)存，深圳房?jī)r(jià)的上漲都有一部分基本面推動(dòng)，但絕大部分是受資金面推動(dòng)的。
我們認(rèn)為，如果國(guó)內(nèi)這種過多的流動(dòng)性追逐過少的安全資產(chǎn)游戲持續(xù)的話，以下七個(gè)城市未來會(huì)成為資金暴漲的焦點(diǎn)，分別是：廈門、廣州、�？�、杭州、寧波、福州、天津。
中國(guó)房地產(chǎn)最好的十年已經(jīng)過去，未來也不會(huì)回來，所以中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體是一個(gè)下行趨勢(shì)，要把中國(guó)目前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存恢復(fù)到一個(gè)比較好的水平上，至少還需要好幾年的時(shí)間�？傮w的下行是一個(gè)大趨勢(shì)，一線、二線回暖感覺不到這個(gè)大局。過去一線、二線暴漲以后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期的風(fēng)險(xiǎn)正在積聚，未來會(huì)在沖擊下發(fā)生一些大的調(diào)整，一個(gè)很重要的原因是人民幣貶值預(yù)期的加深，以及資本流出的加劇，這是我們應(yīng)該擔(dān)心的風(fēng)險(xiǎn)。記者 金輝