2013年在火熱中開(kāi)局的深圳樓市，雖歷經(jīng)“國(guó)五條”、“深八條”等針對(duì)樓市的措施，但并未見(jiàn)全面“退熱”跡象。回顧這一年，每一次“若干條”出來(lái)后，總是伴隨著市場(chǎng)的快速解讀和消化。從3月份“國(guó)五條”定下樓市調(diào)控的基調(diào)，到4月1日地方版“國(guó)五條”公布確定年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，再到10月深圳緊急出臺(tái)“深八條”調(diào)控措施，似乎每次“若干條”的出臺(tái)都未能阻擋住旺盛的購(gòu)房需求。

　　一年里，長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制逐漸走向完善，樓市迎來(lái)平穩(wěn)持續(xù)健康發(fā)展。

　　樓市在火熱中開(kāi)局

　　很多人還記得，2013年樓市是如何在火熱中開(kāi)局的。1月中旬，龍華某新盤開(kāi)盤，推出890套中小戶型，當(dāng)天卻吸引了近2000人到場(chǎng)搶房。從1月份開(kāi)始，“千人搶房”、“日光盤”等字眼就不斷出現(xiàn)。

　　來(lái)自市規(guī)劃國(guó)土委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年1月份全市新建住宅成交6305套，環(huán)比增長(zhǎng)36%，同比增360%，創(chuàng)43個(gè)月深圳新房市場(chǎng)的單月最高成交量。深圳中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部人士分析，今年初的樓市主要還是延續(xù)了去年12月底的上漲態(tài)勢(shì)，呈現(xiàn)供需兩旺的勢(shì)頭，尤其是元旦過(guò)后，連續(xù)數(shù)周成交套數(shù)都保持在高位，首置剛需與改善型的需求在年前都有明顯的釋放。

　　火熱開(kāi)局的2013年樓市不僅有深圳，1月份，包括北京、上海、廣州在內(nèi)多個(gè)大中城市都出現(xiàn)了樓市火熱的現(xiàn)象，這也激發(fā)了人們對(duì)“兩會(huì)”上樓市會(huì)有怎樣的調(diào)控措施的猜想。

　　3月1日，伴隨著“兩會(huì)”的召開(kāi)，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，對(duì)2月20日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控五項(xiàng)政策措施進(jìn)一步細(xì)化，俗稱“國(guó)五條”，其中一條關(guān)于“對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”的規(guī)定，引發(fā)全國(guó)多個(gè)城市二手房交易熱潮。

　　查看幾大房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)報(bào)告可以發(fā)現(xiàn)，2013年，樓市的火爆直接助推了房企業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)。“千億俱樂(lè)部”成員增多，如今有萬(wàn)科、綠地、保利三家房企沖破千億元銷售大關(guān)，中海、萬(wàn)達(dá)、恒大、碧桂園在年底也有望沖破千億。

　　“過(guò)戶潮”大戲唱足一個(gè)月

　　整個(gè)3月份，全國(guó)多個(gè)城市房地產(chǎn)登記部門普遍上演的“過(guò)戶潮”大戲。北京、上海、廣州、武漢、南京等城市的房地產(chǎn)登記中心爆棚，甚至出現(xiàn)半夜排長(zhǎng)隊(duì)“搶過(guò)戶”的現(xiàn)象，目的是趕在4月1日地方出臺(tái)“國(guó)五條”細(xì)則前過(guò)戶，從而避免多交稅款。

　　深圳也不例外，整個(gè)3月份，市房地產(chǎn)權(quán)登記中心每天都是人擠人，由于辦文人數(shù)太多，中心不得不連續(xù)兩次延長(zhǎng)辦證時(shí)限，即使這樣，也未能限制二手房市場(chǎng)成交的熱情。當(dāng)月，二手房交易量狂飆，3月29日甚至創(chuàng)造了單日成交1316套的歷史新高。

　　“過(guò)戶潮”終于在4月1日地方版“國(guó)五條”細(xì)則公布后開(kāi)始褪去。深圳緊隨廣州，于3月31日晚間公布“深版”國(guó)五條細(xì)則，在這項(xiàng)名為《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》的落實(shí)細(xì)則中，只提到了“2013年全市新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于本市人均可支配收入的實(shí)際增長(zhǎng)速度”，對(duì)于備受關(guān)注的20%個(gè)稅如何征收，通知中提到“嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)辦發(fā)〔2013〕17號(hào)文關(guān)于出售自有住房個(gè)人所得稅的征收規(guī)定，充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用”。

　　在市場(chǎng)分析人士看來(lái)，爭(zhēng)論1個(gè)月之久的“20%個(gè)稅”政策實(shí)際上隨著地方版“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則的落地而落空。

　　雖如此， 3月份整月二手房交易的瘋狂卻已發(fā)生，市規(guī)劃國(guó)土委統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，3月份深圳二手住宅成交17527套，這是自2006年以來(lái)單月成交量第二高水平，僅次于2009年12月的27887套，創(chuàng)三年多來(lái)的單月成交最高值。

　　樓市有望平穩(wěn)健康發(fā)展

　　自4月份開(kāi)始，新房市場(chǎng)的持續(xù)火熱再次觸動(dòng)調(diào)控的敏感神經(jīng)，時(shí)近年底，年度房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)大考在即，多個(gè)城市再度出手，推出多項(xiàng)調(diào)控措施。深圳也于10月11日召開(kāi)的全市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組聯(lián)席會(huì)議上，提出控制房?jī)r(jià)的八項(xiàng)措施，即“深八條”。隨后， 10月31日，人民銀行中心支行網(wǎng)站公布，自2013年11月6日起，二套房貸首付款比例執(zhí)行不得低于70%”�！吧畎藯l”與“二套房首付提至七成”作為今年最后一項(xiàng)調(diào)控措施，為完成年度房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)做最后一搏。

　　縱觀全年樓市生態(tài)環(huán)境，從“國(guó)五條”開(kāi)始為今年的樓市調(diào)控定下基調(diào)，至“深八條”的收官，政府調(diào)控樓市的思路和方式正在改變，在完善樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的同時(shí)，更加注重發(fā)揮市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)作用，讓市場(chǎng)回歸理性市場(chǎng)。人們期待，在“有形之手”和“無(wú)形之手”的共同作用下，深圳樓市能夠平穩(wěn)持續(xù)健康的發(fā)展。

　　關(guān)鍵詞

　　“小產(chǎn)權(quán)房”

　　11月22日，國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房的緊急通知》，對(duì)在建、在售的堅(jiān)決叫停，并依法查處。這是官方又一次明確強(qiáng)調(diào)小產(chǎn)權(quán)房不存在“轉(zhuǎn)正”的可能性。深圳“小產(chǎn)權(quán)房”稱違法建筑，此前對(duì)部分違法建筑確權(quán)發(fā)房產(chǎn)證，是針對(duì)本地農(nóng)民，沒(méi)有涉及到出售給外來(lái)人口的統(tǒng)建樓或集資房，這些房子各種手續(xù)都沒(méi)有，違法性質(zhì)較嚴(yán)重。專家稱，“小產(chǎn)權(quán)房”在短期內(nèi)不可能轉(zhuǎn)正，要解決也要先解決村委集資建房的違法問(wèn)題，然后才是購(gòu)買環(huán)節(jié)的問(wèn)題。

　　房?jī)r(jià)目標(biāo)

　　根據(jù)3月31日發(fā)布的《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》要求，2013年全市新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于本市人均可支配收入的實(shí)際增長(zhǎng)速度，根據(jù)我市年度經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力等情況，確保2013年全市新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于本市人均可支配收入的實(shí)際增長(zhǎng)速度。

　　目前，2013年深圳市人均可支配收入數(shù)據(jù)還未出爐，按照去年人均可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)速度為8.6%計(jì)算，今年深圳房?jī)r(jià)整體均價(jià)水平不應(yīng)超過(guò)20532元/平方米。

　　深圳“地王”

　　10月16日，中海地產(chǎn)經(jīng)過(guò)66輪競(jìng)價(jià)，以38.2億元競(jìng)得深圳龍華一宗地塊，折合樓面地價(jià)1.45萬(wàn)/平，溢價(jià)率高達(dá)91%，成為今年以來(lái)深圳住宅用地的總價(jià)與單價(jià)雙料“地王”。該宗地總建面積262300平方米，包括安居型商品房98000平方米。這宗土地是龍華六年來(lái)首塊不限制競(jìng)買人資格的大面積居住用地，因而吸引了中海、中國(guó)水電、保利、萬(wàn)科、金地、招商等共十余家房企參與�！叭f(wàn)保金招”同時(shí)競(jìng)拍同一塊土地，在深圳極為罕見(jiàn)。(記者 徐強(qiáng) 曾潔)