地產(chǎn)周評(píng)
許多房企都在叫苦稅費(fèi)很高，到底有多高？這次在全國(guó)兩會(huì)期間，政協(xié)常委許家印當(dāng)著全國(guó)人民的面算了一筆賬：約占房?jī)r(jià)的24%—26%，其中各種政府規(guī)費(fèi)占了約11%，稅收約占了13%—15%。
以“房地產(chǎn)稅費(fèi)占房?jī)r(jià)26%”為詞條在百度搜索，可搜索到相關(guān)結(jié)果多達(dá)1500萬(wàn)條，可見(jiàn)人們對(duì)稅費(fèi)的關(guān)注程度有多高。
筆者就此當(dāng)面咨詢(xún)過(guò)清遠(yuǎn)幾家房企老板，他們的第一反應(yīng)都是稅費(fèi)很高，但沒(méi)有具體計(jì)算過(guò)，且不好算，但肯定超過(guò)1000元/平方米。
房地產(chǎn)稅費(fèi)達(dá)1000元/平方米，而清遠(yuǎn)市區(qū)商品房去年均價(jià)5000元/平方米左右，也就是說(shuō)稅費(fèi)至少占了房?jī)r(jià)的20%，這確實(shí)是一個(gè)不小的比例。有的人說(shuō)要是把這個(gè)稅費(fèi)降下來(lái)一半，房?jī)r(jià)自然就會(huì)降下來(lái)，可是，房?jī)r(jià)既然漲上去了，有那么容易降下來(lái)嗎？我估計(jì)開(kāi)發(fā)商仍然有很多借口，比如地價(jià)高、建安成本高等等理由。
許家印說(shuō)，房?jī)r(jià)構(gòu)由五部分構(gòu)成：地價(jià)、綜合造價(jià)、政府規(guī)費(fèi)、稅收和企業(yè)利潤(rùn)。那么我們就來(lái)算算清遠(yuǎn)的建房成本，看看能發(fā)現(xiàn)其中多少門(mén)道。
據(jù)清遠(yuǎn)市國(guó)土資源局公布數(shù)據(jù)顯示，2013年市區(qū)中心（僅指東城、鳳城、洲心、橫荷、高新區(qū)）招拍掛出讓的住宅用地平均樓面地價(jià)717元/平方米。去年市區(qū)商品住房銷(xiāo)售均價(jià)5000元/平方米左右，按此計(jì)算地價(jià)占比14.34%。不過(guò)如果不包含高新區(qū)，平均樓面地價(jià)或許超過(guò)1000元/平方米。比如于2011年10月出讓、位置相對(duì)較商業(yè)區(qū)偏遠(yuǎn)的時(shí)代傾城，地塊樓面地價(jià)約1070元/平方米，今年1月下旬保利地產(chǎn)競(jìng)得江景地塊，樓面地價(jià)約1846元/平方米。按此計(jì)算，地價(jià)占了房?jī)r(jià)20%。
至于綜合造價(jià)，目前卻沒(méi)有一個(gè)權(quán)威公開(kāi)的數(shù)據(jù)，按照清遠(yuǎn)一些房企老總說(shuō)法，僅建安成本一般都要2000元/平方米以上，按此計(jì)算占了房?jī)r(jià)40%！如果加上地價(jià)和稅費(fèi)的各20%，四項(xiàng)成本總共占了房?jī)r(jià)80%！
或許還有很多人說(shuō)，許家印漏了隱形的公關(guān)接待費(fèi)用、貸款利息、營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等，這樣算下來(lái)，開(kāi)發(fā)商哪里有利潤(rùn)，年年喝西北風(fēng)！
可是，你信嗎？
如果留意，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，有的樓盤(pán)地塊買(mǎi)得比較早，現(xiàn)在看來(lái)價(jià)格很低，隨著房?jī)r(jià)上漲，早期地價(jià)投入被稀釋得甚至可以忽略不計(jì)；還有一些地塊在荒野郊區(qū)，樓面地價(jià)每平方米甚至只有兩三百元。不過(guò)市中心區(qū)域因?yàn)橥恋厝找嫦∪保F(xiàn)在市場(chǎng)上許多知名樓盤(pán)，比如維港半島、東方天城、萬(wàn)科華府等項(xiàng)目地塊均不是從政府土地部門(mén)直接競(jìng)得，而是近四五年從“二手”市場(chǎng)買(mǎi)過(guò)來(lái)的，還有很多項(xiàng)目所屬地塊被轉(zhuǎn)賣(mài)了很多次，這個(gè)地價(jià)成本一般比直接從政府直接買(mǎi)過(guò)來(lái)要高一些。
我們不得不面臨的另一個(gè)問(wèn)題是，有的開(kāi)發(fā)商為了多賺些錢(qián)，可能壓縮建安成本，不只一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“坦誠(chéng)”告訴筆者，許多開(kāi)發(fā)商都會(huì)適當(dāng)降低建筑材料標(biāo)準(zhǔn)、縮窄消防通道等等。
當(dāng)然，高稅費(fèi)確實(shí)應(yīng)該降下來(lái)，起碼給各方少一些口實(shí)，在市場(chǎng)不好、房子不好賣(mài)的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商在打折促銷(xiāo)上或許會(huì)更大方一些。陳步上