2014年開(kāi)年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期。在成交低迷及銀行信貸收緊之下，房地產(chǎn)資金到位情況大幅下滑，業(yè)內(nèi)專家預(yù)計(jì)，2014年房地產(chǎn)將整體呈現(xiàn)弱市特點(diǎn)，下半年資金鏈風(fēng)險(xiǎn)加速行業(yè)整合。
京華時(shí)報(bào)記者 邢飛
房企資金到位下滑至3.6%
今年的“紅五月”并未出現(xiàn)。1月至6月以來(lái)，高通智庫(kù)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的品牌房企，從銷(xiāo)售目標(biāo)達(dá)成率看，多數(shù)落后合理目標(biāo)完成進(jìn)度約三分之一。
數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)資金到位情況從2013年的26.5%快速下滑至目前的3.6%，這預(yù)示著行業(yè)調(diào)整將持續(xù)。當(dāng)前，雖然政策調(diào)整為“大力支持首套房貸”，但從5月份居民中長(zhǎng)期貸款增長(zhǎng)額來(lái)看，房地產(chǎn)按揭貸款增長(zhǎng)仍不明顯。當(dāng)前房地產(chǎn)政策調(diào)整弱于預(yù)期，未來(lái)將呈現(xiàn)加強(qiáng)趨勢(shì)。但基于6-7月市場(chǎng)調(diào)整將延續(xù)這種可能性，2014年房地產(chǎn)將整體呈現(xiàn)弱市特點(diǎn)。
對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)金融地產(chǎn)俱樂(lè)部理事、長(zhǎng)富匯銀總裁張保國(guó)指出，房地產(chǎn)行業(yè)目前最核心的風(fēng)險(xiǎn)是資金鏈問(wèn)題，如果僅靠自有的資金而不借助金融機(jī)構(gòu)或資本市場(chǎng)進(jìn)行融資，開(kāi)發(fā)商將寸步難行。
房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)高通智庫(kù)總經(jīng)理張宏認(rèn)為，房地產(chǎn)在2013年各項(xiàng)指標(biāo)處于高增長(zhǎng)，現(xiàn)階段房地產(chǎn)的調(diào)整仍將持續(xù)一個(gè)階段。當(dāng)前房地產(chǎn)政策進(jìn)行評(píng)估結(jié)果表明，與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的進(jìn)程相比，目前政策救市力度仍顯薄弱。未來(lái)，首套房降低準(zhǔn)備金率、二套房貸出現(xiàn)調(diào)整等，均存在一定可能性。
張宏進(jìn)一步解釋道，首先，當(dāng)前政策、區(qū)域市場(chǎng)、產(chǎn)品以及金融已出現(xiàn)實(shí)質(zhì)變化，土地市場(chǎng)在下半年也將出現(xiàn)明顯調(diào)整。房企將進(jìn)入實(shí)際的戰(zhàn)略更新期。其次，基于2014年房地產(chǎn)行業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自資金鏈這種判斷，高通智庫(kù)將于今年8月28日在北京舉行“中國(guó)地產(chǎn)金融日”大型活動(dòng)，進(jìn)行業(yè)內(nèi)交流，推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展。
本次調(diào)整將比過(guò)往較長(zhǎng)
2008年，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整呈V形快速反轉(zhuǎn)，2011年呈U形反轉(zhuǎn)。對(duì)于行業(yè)整合未來(lái)的走勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)存有不同的判斷。高通智庫(kù)認(rèn)為，基于當(dāng)前核心城市房地產(chǎn)供應(yīng)增加趨勢(shì)、群眾觀望情緒，以及行業(yè)資金鏈格局判斷，2014年房地產(chǎn)調(diào)整可能呈現(xiàn)L形走勢(shì)，即本次房地產(chǎn)調(diào)整將比過(guò)往調(diào)整較長(zhǎng)。
對(duì)于2014年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整走勢(shì)，張保國(guó)則認(rèn)為，“可能是一個(gè)更大的U形，時(shí)間要長(zhǎng)一點(diǎn)，尤其是底部偏長(zhǎng)�！彼硎荆衲晔袌�(chǎng)分化會(huì)加劇。但“我們的特點(diǎn)是交易結(jié)構(gòu)更靈活，項(xiàng)目反應(yīng)、決策速度快，而且資金來(lái)源于市場(chǎng)，不受制于其他因素。因此，在確保投資人資金安全的前提下，未來(lái)將優(yōu)先挑選具備優(yōu)質(zhì)資質(zhì)和背景的公司�！�
高和投資董事長(zhǎng)蘇鑫則表示，在行業(yè)調(diào)整期，投資者應(yīng)更加關(guān)注“保險(xiǎn)指數(shù)”。過(guò)去房?jī)r(jià)一路飆漲的時(shí)代已一去不復(fù)返，未來(lái)市場(chǎng)的波動(dòng)將成為常態(tài)，這就客觀上要求我們重新調(diào)整投資策略。投資房地產(chǎn)時(shí)，更值得我們關(guān)注的是長(zhǎng)期價(jià)值的投資，首先考慮的不是賺多高的利潤(rùn)而是降低自己的風(fēng)險(xiǎn)，這就需要我們通過(guò)分析“保險(xiǎn)指數(shù)”來(lái)選擇樓盤(pán)。
針對(duì)行業(yè)整合進(jìn)程，蘇鑫認(rèn)為，當(dāng)前最核心的變化是路況。過(guò)去十多年房企一直處于“跑車(chē)模式”，只要猛踩油門(mén)就可以一路向前沖。但未來(lái)將進(jìn)入“吉普車(chē)模式”。我們現(xiàn)在清楚地看到，房企整體利潤(rùn)率將下滑，負(fù)債率將上升，周轉(zhuǎn)率將變緩。這種變化甚至預(yù)示著行業(yè)大時(shí)代的調(diào)整。路況變了，原有的跑車(chē)已難以為繼，必須換乘越野車(chē)。而越野車(chē)的兩組驅(qū)動(dòng)車(chē)輪其實(shí)就是細(xì)分市場(chǎng)的專業(yè)能力和與金融的混搭能力。