本報(bào)記者 劉宇鑫
“你們這兒究竟是二手房中介門店，還是開發(fā)商售樓處？”家住馬家堡的王一帆走進(jìn)本市一家知名二手房中介的門店后有點(diǎn)詫異。店里擺著一沓樓書：“與通州區(qū)一河之隔，首付僅9萬元就可以買到108平方米的南北向三居室，均價(jià)6300元�！彼挥傻酶袊@，新房賣進(jìn)了二手房中介，中介門店成了“臨時(shí)售樓處”。
記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近期本市又有幾家大型房產(chǎn)中介紛紛加入號稱“一二手房聯(lián)動”的陣營，鏈家地產(chǎn)干了則有半年左右，已代理了萬科、華夏幸�；鶚I(yè)等幾個(gè)知名開發(fā)商樓盤。業(yè)內(nèi)人士分析，在新盤交易量持續(xù)下滑的背景下，新房開發(fā)商與門店眾多的房產(chǎn)中介公司合作，希望可以增加銷量，而后者也可以通過傭金和“返點(diǎn)”來增收，減少二手房和租房業(yè)務(wù)下降對業(yè)務(wù)收入的沖擊。
二手房中介兼職代銷新樓盤
近期到鏈家地產(chǎn)門店看房的張晨是地道的北京人，走出校門工作5年后，他終于找到了結(jié)婚的對象，就是還差套婚房�！凹热唤�(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，那咱就從南城找起�！彼f，可不曾想接待他的經(jīng)紀(jì)人除了推介南四環(huán)外二手房，順帶還賣起了亦莊的新盤�！跋仁强戳藘芍艿姆孔�，可經(jīng)紀(jì)人給我推薦的幾套兩居室，總價(jià)都比我的預(yù)算高出了五六十萬元�！绷钏械接行@訝的是，經(jīng)紀(jì)人后來從門店里給他拿出好幾份新盤的售樓書。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，中介公司推出這項(xiàng)業(yè)務(wù)的目的很清晰，來中介的購房人打算買二手房時(shí)，可能會遭遇政策限購，也可能因?yàn)橘彿抠Y金有限而擱置，這樣一來，周邊一些能滿足其需求的新盤就有了推薦的必要。在此需求下，一二手房聯(lián)動業(yè)務(wù)應(yīng)運(yùn)而生。同時(shí)，新房交易下滑的壓力也迫使更多開發(fā)商與客源豐厚的中介公司合作。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至6月20日，北京期房住宅和現(xiàn)房住宅的庫存總量再次突破8萬套，并創(chuàng)下近18個(gè)月以來的新高。一時(shí)間，很多品牌中介門店、甚至其房源網(wǎng)站都成了“臨時(shí)售樓處”。
中介帶看新盤成交率超二手房
“一二手房聯(lián)動”的概念雖然比較新鮮，可要讓購房人接受這種模式，并最終轉(zhuǎn)化為交易量增加的結(jié)果，開發(fā)商和中介公司還真是費(fèi)了一番腦筋，最難的就是房價(jià)的優(yōu)惠幅度。如果售樓處和中介門店里的價(jià)格一樣，購房人為什么要選擇后者？
在一家品牌中介工作多年的周經(jīng)理介紹，在與新盤項(xiàng)目合作前，中介公司必須要了解這家開發(fā)商的口碑。一旦確定合作，雙方要馬上落實(shí)給中介帶來客戶的折扣問題。
“說白了就相當(dāng)于‘團(tuán)購價(jià)’，因?yàn)殚_發(fā)商對于中介帶來的客戶，肯定要給出一個(gè)略低于市場價(jià)的優(yōu)惠�！彼f。記者從鏈家地產(chǎn)門店了解到，其目前代售的潮白家園項(xiàng)目，就跟開發(fā)商申請到了“3萬元抵6萬元”的特殊優(yōu)惠，優(yōu)惠力度大于售樓處；而根據(jù)估算，在與亦莊一新盤的合作中，由中介公司負(fù)責(zé)帶看的500多組客戶中，成交比例超過10%。
“這一比例，明顯高于二手房的帶看成交率�！睆埓髠フf，特別是在二手房交易遇冷的時(shí)候，經(jīng)紀(jì)人帶客戶看新房的積極性更高。他還透露，中原地產(chǎn)“一二手房聯(lián)動”項(xiàng)目經(jīng)常有好幾十個(gè)，其中主要為開發(fā)商需要前期“蓄客”的新盤，也有一些無需廣告營銷的尾盤；在交易最火的時(shí)候，中原地產(chǎn)新盤的業(yè)務(wù)量幾乎占到了房屋銷售業(yè)務(wù)的20%。緊隨中原地產(chǎn)之后，我愛我家一季度也完成了10億元左右的代售任務(wù)。
拿不到傭金中介欲曝光開發(fā)商
新房代理銷售的“錢景”，著實(shí)不容小覷。行業(yè)內(nèi)較早新盤代理銷售的中原集團(tuán)近期發(fā)布，中原集團(tuán)目前在內(nèi)地34個(gè)城市設(shè)立了直屬分公司。2013年，中原地產(chǎn)在內(nèi)地一手代理的項(xiàng)目近3000個(gè)，全年累計(jì)銷售額達(dá)3304億元，累計(jì)促成成交面積達(dá)4405萬平方米。
在這一片光鮮的數(shù)字背后，如今卻陡然冒出了一大風(fēng)險(xiǎn)：拖欠傭金。中原集團(tuán)創(chuàng)始人施永青日前披露，現(xiàn)在開發(fā)商到期未付的傭金達(dá)到了10億元。盡管開發(fā)商為了提振銷售推出減價(jià)及其他優(yōu)惠措施，但今年1-5月，住宅銷售仍同比下滑10%，與2013年同期增長27%的情況形成鮮明反差。樓市交易熱度驟降，直接影響了代理機(jī)構(gòu)收入，因?yàn)殚_發(fā)商只有在拿到房屋銷售款后才會支付傭金。
北京一家代售樓盤中介門店的吳經(jīng)理表示，目前不僅開發(fā)商拖欠代理機(jī)構(gòu)傭金成為一個(gè)普遍現(xiàn)象，當(dāng)下一些銷售額上千億的房企資金鏈面臨再度緊繃�！耙孕袠I(yè)平均1%至2%的中介返點(diǎn)率折算，10億元傭金涉及的房源總價(jià)高達(dá)500億元至1000億元，銷售面積約為1000萬平方米。”
被拖欠的巨額傭金如何追回？中原集團(tuán)首席運(yùn)營官李文杰的回復(fù)十分犀利：“如果傭金被長期、甚至惡意拖欠，公司會有計(jì)劃地將開發(fā)商名單曝光�！�