覆巢之下，安有完卵。在樓市堅挺的一線城市，房地產(chǎn)企業(yè)的資金風險也開始暴露。近日，上海嘉定悅合國際廣場項目資金鏈斷裂被迫停工，由于開發(fā)商存在借貸糾紛，該項目已被法院查封。此前，杭州、蘇州等地已經(jīng)出現(xiàn)過數(shù)起開發(fā)商資金鏈斷裂、樓盤無法按期交付的案例，房企資金鏈危機呈現(xiàn)出蔓延態(tài)勢。業(yè)內(nèi)人士指出，未來融資困難、銷售不暢的中小房企或處于更加危險的境地，相關金融機構(gòu)的風險也在積聚，部分開發(fā)商可能加大促銷力度以解資金之渴。
上海開發(fā)商資金鏈斷裂
上海市嘉定區(qū)曹安商圈，林立著數(shù)家超大型批發(fā)商場，來往的貨車絡繹不絕，一派繁忙景象。然而身處繁華地段的悅合國際廣場項目卻因為開發(fā)商資金鏈斷裂，延遲交房半年，已經(jīng)停工達一個月，并拖累多家金融機構(gòu)深陷其中。
悅合國際廣場已經(jīng)被上海市閔行區(qū)人民法院以財產(chǎn)保全的名義正式查封，同時被徐匯區(qū)人民法院以執(zhí)行需要的名義輪候查封。由于在建工程已被法院查封，無法進行預售登記，在開發(fā)商將資金窟窿補上之前，該項目已不允許銷售。
悅合國際廣場項目的開發(fā)商為上海悅合置業(yè)有限公司，該項目由一幢甲級寫字樓、三幢LOFT公寓、一幢綜合商業(yè)樓構(gòu)成，總建筑面積達22萬平方米，可售面積為15.6萬平方米，尚有約一半面積未售出。
“公司正和一家央企談判，希望央企能夠接盤。和其他地產(chǎn)公司也在談，找到接盤者才能盡快復工�！比涨�，中國證券報記者從上海嘉定悅合國際廣場項目的銷售人員處得到如上回答�！爸恍�3億至4億的資金進來，工程就能夠完工。”
悅合置業(yè)的股東為上海合鯨投資管理有限公司和上海寧佰投資管理有限公司，分別持有76%股權(quán)和24%股權(quán)。悅和置業(yè)與上海寧佰的法定代表人同為相迪龍。有知情人士表示，相迪龍實際控制的關聯(lián)公司有十余家，這些公司之間存在大量相互擔保、相互借貸關系。悅合國際廣場在建工程被查封主要因悅合置業(yè)與多家銀行之間的債務糾紛導致。悅合國際廣場部分在建工程的抵押權(quán)人為浦發(fā)銀行閔行支行，債權(quán)數(shù)額為2.4億元。另有資料表明，建設銀行、寧波銀行和悅合置業(yè)之間也存在不同形式的債權(quán)債務關系。
在上海出現(xiàn)開發(fā)商資金鏈斷裂案例之前，國內(nèi)其他地區(qū)已出現(xiàn)開發(fā)商資金鏈斷裂、工程停工爛尾，甚至開發(fā)商跑路的情況。長沙市岳麓區(qū)的九龍領仕匯項目三期，封頂后已停工超過一個月，該項目開發(fā)商湖南省九龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因資金陷入困難，拖欠施工方湖南麟輝建設集團有限公司數(shù)千萬元工程款，導致工程停工。目前，開發(fā)商正在向資金實力雄厚的企業(yè)尋求融資或合作。
位于杭州的商品房項目田逸之星一期原本應該于去年年底交付，由于開發(fā)商浙江中鐵拖欠施工方中豪建設工程款，工程自去年6月停工。浙江中鐵屬于地方國企改制后轉(zhuǎn)型的民營房地產(chǎn)企業(yè)，法定代表人為張偉強。浙江中鐵一直使用高杠桿騰挪項目，目前公司已被中豪建設起訴，法院已經(jīng)對20余套底層商鋪進行財產(chǎn)保全。此外，還有多筆民間借款未歸還，多家債主將張偉強和浙江中鐵告上法庭。在借貸利滾利的情況下，浙江中鐵困難重重。
在房地產(chǎn)繁榮時期大肆擴張、過度借貸的開發(fā)商，正在面臨后續(xù)融資艱難、資金回籠不暢帶來的危機。今年3月份，寧波奉化最大房企興潤置業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂，資不抵債，總負債35億多元，企業(yè)資產(chǎn)總額在27億至30億元，實際虧空5億至8億元。5月初，全國百強房企光耀地產(chǎn)因債務危機，瀕臨破產(chǎn)，波及到多家銀行、信托和類信托計劃。
房地產(chǎn)信托風險積聚
上海悅合國際廣場的股東上海寧佰還參股投資了杭州的昊元之江時代中心，銷售也不順暢。而中航信托曾經(jīng)分三期發(fā)行過天啟308號昊元置業(yè)結(jié)構(gòu)化集合資金信托計劃，共募資6.9億元，其中第一期將于2014年10月30日到期。
近來，房地產(chǎn)信托因為地產(chǎn)項目陷入險境而“踩雷”者不斷增多。由蘇州榮辰置業(yè)發(fā)展有限公司發(fā)行的一款“山東信托-平江生活廣場單一資金信托計劃”原定于2013年8月份到期，但今年5月初傳出信托計劃未能足額兌付本息的消息。榮辰置業(yè)承接了蘇州火車站周邊“平江生活廣場”定銷房項目的開發(fā)建設，由于該項目商鋪只能對劃定的特定人群銷售，而這部分人群對銷售價格不滿意，使得項目銷售停滯，資金無法回籠。
陷入債務危機而瀕于破產(chǎn)的光耀地產(chǎn)，一度令眾多銀行、基金公司和信托公司成為驚弓之鳥。財通基金子公司上海財通資產(chǎn)管理有限公司曾在2013年12月17日和30日分別發(fā)行的兩期光耀揚州·全球候鳥度假地資管計劃，募集資金共計2.5億元，用于光耀集團揚州全球候鳥度假地項目開發(fā)建設。在光耀地產(chǎn)爆出資金危機后，市場對于財通資產(chǎn)的兌付能力產(chǎn)生質(zhì)疑，目前財通資產(chǎn)選擇通過資產(chǎn)處置變現(xiàn)，用拍賣項目土地和項目公司股權(quán)的方式追回本金和預期收益，事件有望得到解決。
多家信托公司也曾通過信托產(chǎn)品向光耀地產(chǎn)輸血。華澳·長昊1號-光耀股權(quán)收益權(quán)流動化信托、中誠信托·深圳光耀集合資金信托、五礦信托·惠州山水名人花園貸款集合資金信托先后為光耀地產(chǎn)提供8億元、1.9億元、2.44億元資金，幸運的是在光耀地產(chǎn)爆出危機之后，華澳、中誠、五礦信托全身而退，有的選擇提前清盤。
隨著地產(chǎn)項目銷售和融資環(huán)境發(fā)生巨變，信托公司與地產(chǎn)公司之間訴訟集中爆發(fā)。2013年11月，新華信托發(fā)行的山東火炬置業(yè)有限公司貸款集合資金信托計劃因違約，進入司法訴訟程序；2013年11月，四川信托因與融資方的借款糾紛，將旗下信托計劃合作方嵊泗縣洋城錦都置業(yè)訴至法庭。2014年，新華信托陷入與上海高遠置業(yè)的信托糾紛中；由于開發(fā)的榮豐休閑購物中心銷售不暢，五礦信托起訴上海榮騰置業(yè)追討4億元的債務；四川信托起訴上海森澤房地產(chǎn)有限公司，追討信托尾款。
業(yè)內(nèi)人士表示，大部分房地產(chǎn)信托投資項目是由于融資方受到房地產(chǎn)市場銷售低迷影響，項目出售或出租嚴重低于預期造成回款困難；同時銀行借貸、資本市場、海外市場等融資渠道受阻。各種因素疊加導致融資方違約，從而出現(xiàn)信托兌付風險。
雖然之前信托公司對產(chǎn)品有剛性兌付的“潛規(guī)則”，但近幾年房地產(chǎn)信托大發(fā)展，管理的資產(chǎn)規(guī)�；蛞殉鲂磐心軌騽傂詢陡兜哪芰ΑＳ靡嫘磐薪y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，僅集合類房地產(chǎn)信托今年預計到期規(guī)模為1780.06億元，其中一季度368.48億元、二季度439.15億元、三季度444.61億元、四季度527.82億元。
高杠桿房企或臨險境
在銷售下滑、融資收緊的背景下，之前過度擴張、融資杠桿較高的開發(fā)商正迎來“寒冬”。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為46728億元，同比增長3.6%，增速比前四個月回落0.9個百分點。其中，國內(nèi)貸款9379億元，增長16.5%；利用外資150億元，下降24.5%；自籌資金18222億元，增長9.8%；其他資金18977億元，下降6.4%。
中原地產(chǎn)市場研究部選擇了23家在A股上市的大型房企財務指標進行分析，今年一季度這23家房企平均資產(chǎn)負債率達到了77%的歷史高點。剔除預收賬款后，這23家房企的實際資產(chǎn)負債率達55%，僅次于2008年三季度56%的歷史峰值水平。
中原地產(chǎn)還選取了10家標桿房企進行統(tǒng)計。今年前5個月，這10家標桿房企共計融資600.97億元，相當于去年全年融資金額的46%，其中海外融資436.17億元，占融資總額的72.6%，而國內(nèi)融資占比僅為27.4%。其中5月份，這10家標桿房企共計融資31.50億元，環(huán)比大幅回落73.3%，融資金額已連續(xù)3個月回落，創(chuàng)下近11個月以來新低。
“中國房地產(chǎn)行業(yè)，越來越成為大佬們的游戲，‘小魚小蝦’生存環(huán)境惡化。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，2014年上半年，在低迷的市場條件下，龍頭房企的表現(xiàn)強于中小房企，房企銷售前十名的銷售金額集中度，從2013年的14.6%上升至18.6%。從今年三季度開始至明年，信貸還款趨增，尤其是信托集中到期。當前，每年新增房地產(chǎn)信托金額已超開發(fā)貸。最危險的開發(fā)商是少數(shù)信托融資量大、去年購地兇猛的中型房企，他們或面臨較大的資金壓力。
業(yè)內(nèi)人士表示，目前存在資金鏈斷裂風險的房企主要有以下幾種：一是最近幾年才開始大舉進軍房地產(chǎn)領域的企業(yè)，從拿地到建房再到銷售的過程需要不斷投入資金；二是一些主要從事鋼貿(mào)、煤礦等行業(yè)的企業(yè)，在利潤較高時投身房地產(chǎn)，資金來源有保障，但現(xiàn)在這些企業(yè)的主營業(yè)務不景氣，對房地產(chǎn)的資金產(chǎn)生很大影響；三是一些對銀行貸款依賴程度高的中小型房企，在銀行信貸支持力度減弱的情況下，面臨資金鏈斷裂的風險。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，2013年非理性擴張帶來的是高負債，房企將加速賣項目以解資金之渴，化解資金鏈風險，尤其是資金沉淀時間較長、收益不明顯或短期難開工的項目將是房企售賣的主要目標。