□本報(bào)記者申?yáng)|
原本屬于業(yè)主共有的小區(qū)地上車(chē)位,卻被開(kāi)發(fā)商當(dāng)作發(fā)財(cái)?shù)纳虣C(jī),一個(gè)車(chē)位賣(mài)16萬(wàn)元。業(yè)主不肯就范,小區(qū)物業(yè)就將沒(méi)有車(chē)位的車(chē)輛擋在小區(qū)大門(mén)外。為此,業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)矛盾糾紛持續(xù)了長(zhǎng)達(dá)1年之久。
今年8月27日,矛盾再次升級(jí)。9月2日,寧夏回族自治區(qū)銀川市信訪督辦局組織銀川市規(guī)劃、物價(jià)、住房保障等部門(mén),與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司等單位負(fù)責(zé)人及業(yè)主代表召開(kāi)了協(xié)調(diào)會(huì)。
無(wú)車(chē)位車(chē)輛被拒小區(qū)門(mén)外
一直租用小區(qū)地上車(chē)位的銀川市森林半島小區(qū)居民李先生,8月25日突然接到小區(qū)物業(yè)的通知:25日起臨時(shí)車(chē)輛請(qǐng)勿進(jìn)入小區(qū),購(gòu)買(mǎi)車(chē)位未辦理授權(quán)請(qǐng)盡快辦理。就在李先生狐疑到底買(mǎi)不買(mǎi)車(chē)位時(shí),25日當(dāng)天晚上,小區(qū)200多名業(yè)主圍住小區(qū)保安人員質(zhì)問(wèn),不少私家車(chē)進(jìn)入小區(qū)時(shí)遭拒,車(chē)主干脆將車(chē)堵在出入口,小區(qū)進(jìn)出交通徹底癱瘓,民警趕到現(xiàn)場(chǎng)也未能緩解問(wèn)題。
這不是森林半島小區(qū)業(yè)主與物業(yè)就車(chē)位問(wèn)題第一次發(fā)生沖突。2013年11月,開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司單方面向所有業(yè)主通知:停止續(xù)辦業(yè)主車(chē)輛門(mén)禁卡,沒(méi)有買(mǎi)車(chē)位的業(yè)主的車(chē)一律不得進(jìn)入小區(qū)。該通知引起廣大業(yè)主強(qiáng)烈不滿(mǎn),業(yè)主車(chē)輛擁堵小區(qū)門(mén)口,小區(qū)外行道路癱瘓嚴(yán)重。銀川市北京中路街道辦事處出面調(diào)解,業(yè)主代表提出:請(qǐng)開(kāi)發(fā)商出示可以出售車(chē)位的合法文件,同時(shí)盡快成立業(yè)委會(huì),在業(yè)委會(huì)未成立之前保持原狀。
據(jù)了解,森林半島小區(qū)有地上、地下車(chē)位共1746個(gè),其中地上197個(gè)。2013年9月,開(kāi)發(fā)商開(kāi)始正式向業(yè)主出售車(chē)位:地面車(chē)位每個(gè)16萬(wàn)元,地下車(chē)位每個(gè)25萬(wàn)元,架空層車(chē)位每個(gè)30萬(wàn)元。從8月25日起,森林半島業(yè)主們正積極籌劃成立業(yè)主委員會(huì),以期維護(hù)業(yè)主權(quán)益,一些業(yè)主在接受記者采訪時(shí)稱(chēng):“小區(qū)地面的使用權(quán)應(yīng)該歸我們?nèi)w業(yè)主所有,現(xiàn)在以高價(jià)賣(mài)給我們,合理嗎?”
開(kāi)發(fā)商出售地上車(chē)位無(wú)法可依
地上車(chē)位到底歸誰(shuí)所有?開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有處置權(quán)?對(duì)此,銀川市規(guī)劃局的相關(guān)工作人員表示,按照相關(guān)法律法規(guī),所有項(xiàng)目都要配置停車(chē)位。2008年,銀川市規(guī)劃局為森林半島小區(qū)配置機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位。地上車(chē)位作為臨時(shí)車(chē)位,可以提供給業(yè)主使用。
既然森林半島地上車(chē)位屬于臨時(shí)車(chē)位,那么業(yè)主為何不能停車(chē)呢?據(jù)小區(qū)業(yè)主反映,森林半島小區(qū)的開(kāi)發(fā)商拉普斯置業(yè)有限公司2013年時(shí)就出售過(guò)森林半島小區(qū)地上停車(chē)位,當(dāng)時(shí)接到居民投訴后,執(zhí)法人員曾現(xiàn)場(chǎng)查看,拉普斯置業(yè)有限公司出示了金鳳區(qū)人民法院的判決書(shū),森林半島小區(qū)一位業(yè)主因地上架空停車(chē)位使用權(quán)歸屬問(wèn)題敗訴。業(yè)主敗訴似乎給了開(kāi)發(fā)商出售地上車(chē)位的理由。但記者從銀川市住房保障局了解到,該局也沒(méi)有給森林半島小區(qū)停車(chē)位辦理任何手續(xù)及證件。按照相關(guān)法律法規(guī),地上車(chē)位作為臨時(shí)車(chē)位,應(yīng)提供給業(yè)主使用。
9月2日,在銀川市信訪督辦局組織的協(xié)調(diào)會(huì)上,銀川市住房保障局、物價(jià)局、規(guī)劃局等單位的有關(guān)負(fù)責(zé)人和律師代表明確表示,小區(qū)內(nèi)地上建筑物如車(chē)庫(kù)、自行車(chē)棚、管理用房、道路等都屬于公共建筑,都是在商品房的成本里核算的,原則上不允許出售。
協(xié)調(diào)會(huì)上,銀川市信訪督辦局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,開(kāi)發(fā)商出售地上車(chē)位,這在銀川市屬唯一個(gè)案,處理好此案,對(duì)小區(qū)車(chē)位管理具有指導(dǎo)意義。
寧夏律師刑雪麗說(shuō),物權(quán)法第七十三條規(guī)定:小區(qū)內(nèi)的道路、綠地、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有。所以地上車(chē)位的所有權(quán)屬于全體業(yè)主,開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)對(duì)地上車(chē)位進(jìn)行出租出售或其他。
小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)之前,房地產(chǎn)商需要先與物業(yè)建立臨時(shí)管理公約,以確保物業(yè)公司能夠履行應(yīng)盡義務(wù),不能損害業(yè)主合法權(quán)益。物業(yè)公司在沒(méi)有全體業(yè)主的委托下,不得阻止全體業(yè)主使用公共車(chē)位。同時(shí),《銀川市物業(yè)管理?xiàng)l例》第27條規(guī)定明確,建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)。在該小區(qū)業(yè)主簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第18條上,記者看到共有權(quán)益的約定中也有同樣的條款。