國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，今年11月份，上海新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降了0.3%，這也是繼10月份后，環(huán)比下降的第二個(gè)月。

　　在“限購(gòu)”、“限貸”等一系列調(diào)控政策綜合作用下，今年以來(lái)，上海房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭得到遏制。10月份中下旬開(kāi)始，外圍部分新建樓盤率先啟動(dòng)降價(jià)，隨后逐漸向市中心及二手房市場(chǎng)蔓延，年初的調(diào)控政策效應(yīng)顯現(xiàn)。

　　2011年即將過(guò)去，明年的各項(xiàng)政策取向是否會(huì)改變，下一步樓市究竟會(huì)如何表現(xiàn)？

　　“滬九條”繪出樓市分水嶺

　　回眸年初一系列密集出臺(tái)的樓市政策，很多人還清晰地記著每一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

　　1月28日，上海正式實(shí)施房產(chǎn)稅試點(diǎn)；緊隨國(guó)家1月26日發(fā)布“新國(guó)八條”之后，2月1日“滬九條”出臺(tái)，從限購(gòu)政策、稅收政策、信貸政策、土地供應(yīng)及住房保障等多方面強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控……

　　“短短一個(gè)月之內(nèi)，調(diào)控措施如此密集出臺(tái)、配套細(xì)則跟進(jìn)速度之快，均顯示出了政府對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控及遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的決心。”上海易居房地產(chǎn)研究院日前在盤點(diǎn)今年上海房地產(chǎn)業(yè)十大事件時(shí)分析認(rèn)為，房產(chǎn)稅是本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的手段之一，更是完善房地產(chǎn)稅收制度的重要內(nèi)容。限購(gòu)、限貸、房產(chǎn)稅等多組合拳出擊，對(duì)上海樓市產(chǎn)生了較大影響。

　　樓市成交應(yīng)聲下跌。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)的數(shù)據(jù)顯示，今年2月份，上海剔除配套商品住宅等以外的新建商品住宅成交面積僅為17.8萬(wàn)平方米，比去年同期下跌47%，創(chuàng)下了2006年以來(lái)新建商品住宅月成交量的最低紀(jì)錄。隨著調(diào)控政策的持續(xù)，政策疊加效應(yīng)不斷釋放，原本被開(kāi)發(fā)商寄予厚望的“金九銀十”季，今年也黯然失色。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，今年1月至10月份，本市新建商品住房銷售面積為1144萬(wàn)平方米，同比減少15.3%。

　　成交量的縮水使得不少開(kāi)發(fā)企業(yè)存貨壓力加大，資金回籠面臨困難。在國(guó)內(nèi)信貸環(huán)境不斷緊縮的形勢(shì)下，開(kāi)發(fā)企業(yè)融資也變得異常困難。于是，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)被迫出招應(yīng)對(duì)，采取“以價(jià)換量”的營(yíng)銷策略，調(diào)低價(jià)格推盤或者打折促銷，其中不乏中海、龍湖等大型房企。

　　商品住宅成交低位徘徊

　　樓市成交下降，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了環(huán)比下降，是否就意味著本輪調(diào)控已經(jīng)到位，明年相關(guān)政策將會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)？不久前召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。上海也已明確，明年將繼續(xù)嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)調(diào)控政策，繼續(xù)加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，繼續(xù)執(zhí)行住房限購(gòu)政策，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　本輪調(diào)控中最具“威力”的限購(gòu)政策繼續(xù)執(zhí)行，對(duì)樓市將產(chǎn)生何種效果？“作為對(duì)樓市政策最為敏銳的開(kāi)發(fā)商，對(duì)于限購(gòu)令明年繼續(xù)執(zhí)行并不意外。”德佑地產(chǎn)副總經(jīng)理羅亞?wèn)|表示，今年四季度起，一些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始通過(guò)降價(jià)策略回應(yīng)市場(chǎng)需求，明年的這種趨勢(shì)將會(huì)繼續(xù)延續(xù)下去。

　　我們?cè)诮庾x商品化住宅成交低位徘徊現(xiàn)象時(shí)，不能忽略的是，上海整個(gè)住房供應(yīng)體系正面臨著一次結(jié)構(gòu)性調(diào)整。今年是上海保障房建設(shè)的大年。數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，上海新開(kāi)工保障房面積占全部新開(kāi)工住宅面積的比重已經(jīng)超過(guò)70%，達(dá)到歷史最高水平。年內(nèi)新增了廉租住房1萬(wàn)戶(套)，累計(jì)受益家庭已達(dá)8萬(wàn)多戶；今年又是共有產(chǎn)權(quán)保障房(經(jīng)濟(jì)適用住房)配售的最高峰年度，涉及近4萬(wàn)戶家庭；公共租賃房試點(diǎn)項(xiàng)目也在穩(wěn)步推進(jìn)。

　　“可以預(yù)期，‘十二五’期間上海市場(chǎng)化商品房的‘蛋糕’將大幅減量。”市房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，整個(gè)住房供應(yīng)體系如果以產(chǎn)權(quán)劃分，將會(huì)形成全產(chǎn)權(quán)房、共有產(chǎn)權(quán)房、無(wú)產(chǎn)權(quán)房(即租賃住房)共存的局面。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著上海住房供應(yīng)體系的完善，今后商品房供求關(guān)系也將愈加趨于合理。