“隨著北京市住建委網(wǎng)簽系統(tǒng)的恢復(fù)，二手房交易得以繼續(xù)，而新政出臺(tái)后第一批繳納20%所得稅的房產(chǎn)也開始出現(xiàn)。據(jù)記者了解，在北京市的國五條細(xì)則落地后，北京市二手房交易中已經(jīng)很難完全逃避這項(xiàng)稅賦。不過，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，依然可以通過做低成交價(jià)的方式適當(dāng)避稅。”
根據(jù)北京市出臺(tái)的細(xì)則，3月31日以后進(jìn)行的網(wǎng)簽一律適用20%所得稅新規(guī)。即凡能核查到原值的二手房，均按照交易差價(jià)的20%征收個(gè)人所得稅。由于北京住建委網(wǎng)簽系統(tǒng)直到本周一才正式恢復(fù)，因此從本周一開始進(jìn)行網(wǎng)簽的所有二手房交易均應(yīng)按照20%所得稅新規(guī)繳稅。 網(wǎng)簽恢復(fù)后，4月8日和4月9日兩天，北京二手住宅的網(wǎng)簽量分別為631套和510套，共計(jì)1141套，這一成交數(shù)量比網(wǎng)簽暫停前下降不少。但市場更為關(guān)心的卻是是否真有賣房者按照規(guī)定繳納了20%所得稅，這一政策是否真正被嚴(yán)格執(zhí)行。
辦過產(chǎn)權(quán)證 地稅都留有原值
根據(jù)國五條北京細(xì)則，對3月31日以后完成網(wǎng)上簽約的二手房交易，通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實(shí)房屋原值的，依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅，以有效抑制投機(jī)投資購房。不能核實(shí)房屋原值的，依法按照核定征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅。對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上家庭唯一生活用房的，繼續(xù)實(shí)施免征個(gè)人所得稅。
“很多買房人不了解，認(rèn)為原值核查是在房屋登記信息系統(tǒng)中，是由房管系統(tǒng)進(jìn)行核查。實(shí)際上，涉及稅收這一塊都在地稅核查。只要辦過產(chǎn)權(quán)證，都會(huì)涉及契稅繳納等問題，地稅都會(huì)留有原值。”北京某區(qū)房屋登記中心相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。按過戶指導(dǎo)價(jià)可適當(dāng)避稅
據(jù)記者從地產(chǎn)中介公司了解到，網(wǎng)簽恢復(fù)之后，已經(jīng)有了“20%所得稅”新政下的現(xiàn)實(shí)成交記錄。位于大望路的一家地產(chǎn)中介告訴記者，由于所代理房屋能夠在地稅查到原值，且不屬于免稅范圍，20%所得稅已經(jīng)不能避免。但其中也并非毫無漏洞，中介透露，由于這屬于差額征稅，房屋買賣時(shí)依然可以通過做低成交價(jià)的方式減少支出。
“目前一般是按照過戶指導(dǎo)價(jià)作為售價(jià)，比如一套原值100萬的房產(chǎn)，過戶指導(dǎo)價(jià)為220萬，實(shí)際售價(jià)為300萬，按此操作應(yīng)稅基數(shù)最多就是120萬，可以少交不少稅金。”中介告訴記者。如果按照實(shí)際售價(jià)繳稅，繳稅額為差價(jià)200萬×20%，即稅款為40萬元。如果按照過戶指導(dǎo)價(jià)，那么差價(jià)為120萬元，繳稅額即120萬×20%，則需要繳納的稅款只有24萬元，兩者之間相差16萬元。二手房最低過戶指導(dǎo)價(jià)，是指在二手房交易中繳稅的基準(zhǔn)成交價(jià),即二手商品住房交易最低計(jì)稅價(jià)格。在北京,目前二手房過戶指導(dǎo)價(jià)共有284個(gè)區(qū)域，每個(gè)區(qū)域的過戶指導(dǎo)價(jià)有所不同。 另外，如果房屋還有裝修,稅費(fèi)等也可相應(yīng)扣除，應(yīng)稅差價(jià)還會(huì)進(jìn)一步縮小。
賣房人依然要求“凈價(jià)”成交
從北京幾家主要的房屋中介公司反饋的情況看，北京樓市二手房交易目前已經(jīng)陷入低谷。朝陽和海淀一些熱點(diǎn)地區(qū)的中介門市甚至本周都沒有交易。相當(dāng)一部分潛在交易者都處在觀望中。記者昨天在海淀交易大廳看到，登記過戶的人數(shù)較細(xì)則落地前也大幅減少。但是，從部分成交的情況看，恢復(fù)網(wǎng)簽之后，所有房產(chǎn)買賣都按照新政來操作，買房人和賣房人也都了解了交易中的增加成本。相對而言，賣房人比較坦然，開出的價(jià)格依然是凈價(jià)，即刨除各種稅費(fèi)之后所得款項(xiàng)。雖然住建部曾聲稱要嚴(yán)查讓買房人承擔(dān)所得稅的行為，但在實(shí)際買賣時(shí)，這種稅費(fèi)成本基本都由買房人消化了。
北京國五條細(xì)則追蹤
北京嚴(yán)控預(yù)售許可證 直接干預(yù)一手房價(jià)
北京市住建委主任昨日表示，未來北京新建商品房售價(jià)將接受政府指導(dǎo)，開盤價(jià)格既不能高于前期成交價(jià)，也不能高于周邊同級別樓盤價(jià)格，而主要調(diào)控手段為預(yù)售許可證。