繪圖:吳文鋒
南方日報訊 (記者/唐夢 通訊員/黃志慶 李釗)5月26日,記者從高明區(qū)法院獲悉,該院近日判決了一宗二手房交易打官司案件。黃某與劉某都是高明區(qū)的同齡人,相互都認(rèn)識,早在20年前,劉某因缺錢欲賣房,而黃某正有意為母親購房,雙方一拍即合,劉某將70平方米的房子作價3萬元賣給黃某(交易時寫的是母親勞某的名字)。交易后雙方只簽訂“轉(zhuǎn)讓協(xié)議”,沒有辦理過戶手續(xù),這一拖就是20年。日前黃某要求辦理過戶手續(xù),但劉某不承認(rèn)房子賣給了勞某,于是雙方打起了官司。法院以劉某單方面處置夫妻房子為由,判決該買賣行為無效,最終駁回了勞某要求過戶的訴訟請求。
起因 20年后要求辦理過戶遭對方拒絕
據(jù)勞某兒子黃某介紹,1993年12月31日,因相互認(rèn)識的劉某缺錢欲賣掉房子,而黃某正好準(zhǔn)備為母親勞某購買房產(chǎn),雙方一溝通,劉某70平方米房子作價3萬元就賣給了黃某。
在轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定,劉某將屬于自己的位于高明區(qū)西安鎮(zhèn)某處房屋轉(zhuǎn)讓給勞某(黃某母親),過戶費(fèi)用由勞某負(fù)責(zé)。購房款在簽訂協(xié)轉(zhuǎn)讓協(xié)議后立即付了款,劉某也同時移交了土地使用證(該房未辦理房產(chǎn)證)及房屋鑰匙。
由于勞某另有住處,并沒有及時居住涉案房屋,雙方口頭約定,劉某可以先行暫住,搬遷事宜待房屋過戶之后另作商議。
此后,黃某因工作需要長期居住國外,與母親勞某極少聯(lián)系,母子雙方彼此都認(rèn)為對方已辦妥房屋過戶手續(xù)而一直未去管理購買劉某的房產(chǎn)。
去年國慶節(jié)期間,黃某回國后與母親勞某談及20年前購買劉某房子之事,交流后得知該案涉房屋并未辦理過戶手續(xù)。于是黃某找到劉某,要求其協(xié)助辦理過戶手續(xù),遭劉拒絕。最終雙方對簿公堂。
焦點(diǎn) 買賣交易是否完成并生效?
在法庭上,劉某表示,自己從未出售房屋給勞某,也從沒收取任何購房款。
劉某稱:“其一,勞某購房無法出示對方開具的收款收據(jù);其二,轉(zhuǎn)讓協(xié)議是黃某拾得土地使用證之后脅迫我簽署的;其三,我一直居住涉案房產(chǎn)20年,從未收到過勞某的任何主張;其四,即使存在房屋買賣事實,至今已近20年,賣方既不交付也不過戶,勞某早知自己的權(quán)益受到侵害,至今才起訴,過了兩年的訴訟時效!眲⒛程岢錾鲜鏊狞c(diǎn)理由,請求法院駁回勞某的訴訟請求。
“轉(zhuǎn)讓協(xié)議的簽名是真實有效的!眲谀痴f,對于劉某提出的第二、第三點(diǎn)意見,需要其提供證據(jù)證明,而且自己與劉某并無約定辦理房屋過戶的手續(xù),可以隨時請求協(xié)助過戶,并不存在超過訴訟時效的問題。
而劉某稱:“即使存在房屋買賣,案涉房屋屬我婚后購買,屬夫妻共同財產(chǎn),如果你沒有證據(jù)證明買房取得了我妻子的同意,該買賣行為亦屬無效!弊T某同時向法庭提供了結(jié)婚證和買房收據(jù)等證據(jù)。
對此,勞某則認(rèn)為:“土地使用證只登記在劉某名下,我有足夠的理由相信案涉房產(chǎn)是屬劉某的個人財產(chǎn)!边@恰好證明雙方的交易行為是合法有效的。
判決 法院駁回訴訟
經(jīng)法院查明,劉某確實于1990年買房前的1987年12月登記結(jié)婚,而這套案涉房屋的土地使用權(quán)登記也確實只登記了劉某個人名下,該房屋至今未辦理房產(chǎn)證,一直由劉某居住。
法院認(rèn)為,勞某提供的轉(zhuǎn)讓協(xié)議有劉某的簽名和捺印,在劉某無法提供證據(jù)證明合同存在無效情形的情況下,雙方的買賣合同關(guān)系合法有效。
法院同時認(rèn)為,由于轉(zhuǎn)讓協(xié)議并無約定案涉房屋的過戶時間,勞某起訴并未超過20年最長訴訟時效保護(hù)期限。但是,該房屋由于是劉某婚后購買,屬劉某夫妻共同財產(chǎn),由于勞某無法提供證據(jù)證明出賣房屋的行為屬劉某夫妻共同的意思表示,據(jù)此法院判定該買賣行為屬于無權(quán)處分行為,故對勞某要求劉某協(xié)助過戶的訴訟被法院依法駁回。
勞某的請求雖然未獲支持,但法院建議勞某在“轉(zhuǎn)讓協(xié)議”有效的情況下,可另行起訴請求解除合同,依法追究劉某的違約責(zé)任。