深圳將首先在12個社區(qū)及一個街道試點，根據(jù)建筑實際持有人的不同情況，分類給予確認產權、沒收、拆除或臨時使用等不同處理辦法。 何俊 攝

    ●南方日報記者 吳永奎

    “不辦證，也不會影響什么，再說還要交這么一筆罰款”；“年限是個問題，祖祖輩輩傳下來的地，70年后就不知道是不是你的了”；“隔著一條河，租金都大不一樣，更不要說地價，那基準地價到底參考誰，市內還是關外，寶安還是龍崗，也沒個細致的說法”……

    日前，南方日報記者走訪龍華新區(qū)清湖與茜坑社區(qū)，聽取原村民對于“小產權房”轉正的種種聲音，不少受訪者對記者說出了上述看法。

    今年4月起，深圳開始落實《深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》（試點實施辦法）（下稱《實施辦法》）。所謂歷史遺留違法建筑，即深圳官方對村集體內部成員在所控制的土地上自行興建的各類用于出售或出租的房屋的專稱，其中就包含大量住宅，也就是俗稱的“小產權房”。這些住宅沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不予備案，因而不能合法流通，亦無法融資、抵押、貸款。

    根據(jù)《實施辦法》，深圳將在首批12個社區(qū)及一個街道率先試點，根據(jù)建筑實際持有人的不同情況，分類給予確認產權、沒收、拆除或臨時使用等不同處理辦法。其中，住宅類違法建筑將“適當照顧原村民和原農村集體經濟組織的利益”，即部分屬于原村民的住房將確權后給予正式的入市資格。

    龍華新區(qū)清湖與茜坑幸運地入選本次納入首批試點社區(qū)之列。一南一北正好位于龍華新區(qū)管委會中心區(qū)兩翼的這兩座社區(qū)，參差交錯的工業(yè)廠房和大批村民自建私房，構成了社區(qū)的基本輪廓。和深圳原特區(qū)外諸多工業(yè)村一樣，企業(yè)、工廠和數(shù)萬名外來務工者支撐著二者的發(fā)展，富士康的部分廠區(qū)與宿舍即布局于清湖社區(qū)。

    上周三，茜坑社區(qū)剛剛開過村民代表動員大會，而清湖社區(qū)則因為力抓“三防”，動員會因此延遲但記者在兩座試點社區(qū)走訪發(fā)現(xiàn)，早已從媒體報道中獲悉《實施辦法》梗概的原村民，對于最新的優(yōu)惠政策卻并不太“感冒”，主要焦點集中于：對于房屋“轉正”后的年限顧慮；繳納罰款數(shù)額較大，期望政府能進一步“高抬貴手”；實施細節(jié)仍有待細化和明確，操作性不夠；也有原村民對記者直言，《實施辦法》未能充分考慮到原村民的實際情況，政策雖較之于以前有所讓步但仍欠缺吸引力。

    1

    罰款之憂

    一棟樓罰款多達20萬元，數(shù)額大影響申報積極性

    在清湖與茜坑，作為原居民的社區(qū)工作站工作人員與記者談論最多的，是罰款。

    根據(jù)《實施辦法》，原村民所建符合“一戶一棟”原則的違法建筑，總建筑面積在480平方米以上需要繳納不同標準的罰款；違反“一戶一棟”原則所建違法建筑的多棟部分，多棟的第一棟按建筑面積每平方米處以100元罰款，多棟的第二棟按建筑面積每平方米處以200元罰款。

    清湖社區(qū)工作站資深工作人員阿軍告訴記者，清湖原村民的私房也就兩三百棟，基本都是一戶一棟，普遍都是七八層高，補差價至少也得4層樓，初步一估算每家都要掏個十萬八萬的，一年收租也就這點錢，現(xiàn)在一下子都掏出去了，許多村民不愿意。阿軍直言，此前，大寶安時代搞“兩規(guī)”，村民的私房超建部分只要補10塊錢（每平方米）的差價，大家都沒有去補，而如今罰款翻了幾番，但拿到手的綠本和“兩規(guī)”時代并無不同，依然不能抵押貸款。

    阿軍說，清湖還未開動員大會，《實施方法》工作站的人自己都還不夠清楚，但是之前媒體已經鋪天蓋地地報道過一陣子，他在村里發(fā)現(xiàn)，村民們對報道反應很平淡�！安还芗t本還是綠本，拿證對居民沒啥吸引力�！卑④娬f，除了罰款數(shù)額的顧慮，還有個原因在于，原村民中做生意的鳳毛麟角，大多是在打工，沒有抵押貸款的強烈需求，更何況，這么多年來不管是紅本還是綠本，有證還是無證，似乎并未影響到居民的生活，而之前，即便沒有紅本，只要村委給個證明，村民也一樣可以辦理抵押。

    記者采訪發(fā)現(xiàn)，清湖原村民不愿意私房“轉正”，這一點連茜坑村民們都知道，但說法卻有所不同。茜坑工作站工作人員張哥告訴記者，清湖村民的私房幾乎沒有低于10層的，大部分15層高，每層在180平方米左右。以每層180平方米計算，15層樓多達2700平方米，按照800平方米以上的部分按建筑面積每平方米處以100元罰款計算，這部分的罰款就在20萬元上下，這還是一戶一棟的罰款部分。而記者在清湖社區(qū)清湖老村走訪也發(fā)現(xiàn)，這里的農民私房擠擠挨挨，最低的都有12層。

    阿軍說，清湖作為試點讓他覺得很突然，其實政府官員來社區(qū)走訪了解的時候，社區(qū)并不樂意出頭，“個人覺得，民治和大浪的部分社區(qū)，比如弓村、大浪商業(yè)區(qū)等，發(fā)展比較快的，或者村委統(tǒng)建樓比較多的，更樂意試點”。他說，雖然并未正式下村子去摸底，但他和工作站的同事們通過氣，許多人沒有主動申報的熱情。

    2

    年限顧慮

    宅基地上私房轉商品房可否放寬“年限”？

    在西坑社區(qū)工作站，圍繞私房申報轉正的問題，與記者攀談的老張和華姐觀點則截然不同。作為一名老黨員和村干部，老張直言，自己肯定會主動帶頭申報，因為自己名下也就一棟樓，還不到480平方米，“房子合法了當然更好”。

    華姐的家里也只有一棟四層小樓，但她明確表示，不會考慮申報轉正。華姐糾結的不是罰款的問題，而是房子轉為商品房后的年限問題。此前，媒體對于商品房產權年限70年滿后歸屬的熱炒，至今影響著人們的判斷，而原村民也不能例外。華姐擔心的是，如果拿到了紅本，70年后，這房子還是不是自己的？

    華姐的擔憂在清湖與茜坑的原住民中很有代表性。30多歲的阿進也這么說，我們的私房是建在祖祖輩輩傳給我們的宅基地上，轉為商品房后，就變成了70年產權，子孫后代又要去艱苦奮斗，這顯然是賠本的生意！

    老張與華姐爭辯，產權年限70年并不意味著之后房子就會易手，但華姐的回應立即讓老張語塞：我不去申報，這房子土地永遠是我的，我申報了，它可能是也可能就不是我的了，政策一變誰說得準呢？你愿意去擔這個風險嗎？

    清湖社區(qū)的阿軍直言，原村民的私房是建在宅基地上，這與普通商品房不同，因此，如果年限問題不給個合適的說法，會給原村民申報的積極性帶來很大影響。

    除了產權年限的顧慮，阿軍還提到了一個問題，那就是房產分割。阿軍說，他們這一代人基本都是好幾個兄弟姐妹，大家集資建起一棟樓，如果辦理了紅本，一棟樓也就一個證，兄弟幾個該怎么分呢？“如果能夠像商品房一樣，一套間或者一個樓層去辦理一個證也好分配啊”。

    3

    地價標準之惑

    缺乏明細，最好是因地制宜

    實施方法還不夠細致，操作性不足，也將影響試點效果，這是茜坑社區(qū)工作站老員工冬哥的看法。

    冬哥介紹，茜坑社區(qū)原村民的自建房不過900多棟，而外地人建起的樓房多達1700余棟，整個社區(qū)本地人口2000多人，外來人口多達五六萬人，社區(qū)名下9個小型股份公司僅有一兩個蓋有小產權房。

    根據(jù)實施方案，原村民辦理紅本與綠本均涉及補繳地價，違反“一戶一棟”原則所建違法建筑的多棟部分，多棟的第一棟按現(xiàn)行公告基準地價的25%補繳地價，多棟的第二棟按現(xiàn)行公告基準地價的25%補繳地價；原村民符合“一戶一棟”原則的住宅類歷史遺留違法建筑在480平方米以內的部分，按照申請轉為商品性質時的公告基準地價的10%補繳地價。

    但地價如何界定，方案并未細說，而這正是原村民們比較在乎的地方。

    “竹村和清湖也就一條河之隔，但房租大不一樣，竹村一個單間就300元，清湖要600元，你說這個基準地價該參考誰啦？”冬哥說，即便是在茜坑，不同地點的地價房價都不一樣，補繳地價該參照什么標準一定說清楚，最好是能夠因地制宜。

    上周三，茜坑剛剛開完動員會，社區(qū)下屬9個小型股份公司的干部代表都參與了會議，人手一個提袋，內裝有實施方案的簡要解讀，但冬哥坦言，工作站的干部幾個星期前就已經上去學習培訓過，違建合法化當然好，但罰款、補交地價、年限問題等等，連干部們自己都還不太認同，村民這一塊的情況估計也不樂觀。