雖然推出了較出位的招數(shù)，但樓盤的客流量并不多
▲樓盤外圍并未見“兩年回購”的選出
樓事調(diào)查
文/圖 羊城晚報(bào)記者 梁棟賢
樓市不景氣？那想辦法托市又如何。為了讓買家加快入市的決心，開發(fā)商奇招迭出。除了降價(jià)、首付分期之外，近日，廣州天河區(qū)有樓盤承諾兩年內(nèi)可原價(jià)回購。除了這些開發(fā)商有心之舉，《廣州市引進(jìn)人才入戶管理辦法實(shí)施細(xì)則》、以房養(yǎng)老的試點(diǎn)政策也在近日出臺(tái)，在無意中或多或少地對(duì)買家心理構(gòu)成一定的影響。
現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄 原價(jià)回購，兩年后重出江湖
怕買了房?jī)r(jià)下跌？沒關(guān)系，開發(fā)商承諾兩年后按原價(jià)回購。推出“兩年后原價(jià)回購”的是位于廣州天河區(qū)粵墾路的日出·觀山。但是，該承諾的僅限于沒在房管局辦理網(wǎng)簽的單位。
據(jù)了解，日出·觀山是從2009年開始開發(fā)，之前已開發(fā)兩期，現(xiàn)在推出的是第三期三棟兩梯四戶單位，總貨量約200套�！肮烙�(jì)會(huì)在6月底或7月開盤，如果在6月28日前落籌，還有額外優(yōu)惠。”現(xiàn)場(chǎng)的銷售人員說，
之前有媒體報(bào)道說，在在建的樓宇看到印有“兩年原價(jià)回購”字樣的海報(bào)貼在外墻上，但羊城晚報(bào)記者到場(chǎng)時(shí)，卻沒有發(fā)現(xiàn)這一海報(bào)�！坝行〇|西，只可以做但不可以講的�！币晃坏禺a(chǎn)同行說。
記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，三期即將推出的單位包括73平方米以及134平方米兩種戶型，帶裝修售價(jià)預(yù)計(jì)3萬元/平方米起，有物業(yè)管理人員說：“均價(jià)大概在三萬五左右�！庇捎诨泬犯浇鼪]有在售的一手住宅，所以很難進(jìn)行比價(jià)，但該樓盤三期被周邊密集的住宅包圍著，樓距較近，在景觀方面明顯不如該此前推出的、可西望燕嶺公園的一、二期單位，該樓盤在2011年二期單位就賣完，當(dāng)時(shí)的均價(jià)為2萬元/平方米。在現(xiàn)場(chǎng)，一位來自天河的看房者說，如果單價(jià)三萬元左右還可以接受，三萬五左右就有點(diǎn)偏高了。
“市場(chǎng)上不是有很多買家擔(dān)心降價(jià)嗎？我們承諾兩年后原價(jià)回購，等于讓他們打消這個(gè)后顧之憂了�！爆F(xiàn)場(chǎng)的銷售人員說。此時(shí)，在臨時(shí)售樓部?jī)?nèi)，一名穿T恤衫的中年男子正半躺地斜靠在沙發(fā)上大聲打電話：“我們推出回購措施是很有新聞價(jià)值的，我看你們可以做個(gè)全版的專題報(bào)道了！”從他的言語和神情來看，顯然是在跟媒體通電話。
實(shí)際上，這并非該樓盤首次推出原價(jià)回購措施，在2011年推二期時(shí)，就已經(jīng)試用過此招。記者從現(xiàn)場(chǎng)工作人員處打聽到，2010年9月29日“國(guó)五條”出臺(tái)后，很多人因此一下子沒了購房資格，為了爭(zhēng)取到這一部分的消費(fèi)者，該盤就回購承諾。“想投資又沒有資格買的人可以先買下房子，等升值后內(nèi)部轉(zhuǎn)名獲利，當(dāng)時(shí)有人一下子就買了很多套房子，賺了不少錢。”
當(dāng)然，這次回購和此前有不同，因?yàn)榇饲斑x擇回購的買家只能一次性付款，而現(xiàn)在開發(fā)商給出的條件更寬松，買家可以在兩年內(nèi)分四期付清房款，購房后在一個(gè)月和半年內(nèi)繳付房款30%，一年內(nèi)和兩年內(nèi)分別繳付房款的20%。
“我們和購房者將簽署協(xié)議，不會(huì)在房管局的網(wǎng)站上進(jìn)行網(wǎng)簽，購房者覺得價(jià)錢適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，可以將房產(chǎn)交給我們轉(zhuǎn)賣，轉(zhuǎn)賣成功后，只會(huì)收取原業(yè)主少量的手續(xù)費(fèi)，但不會(huì)向購房者收取費(fèi)用。如果兩年后沒有合適的轉(zhuǎn)手價(jià)，該房產(chǎn)也可以由開發(fā)商回購，但是只給本金，不給利息�！爆F(xiàn)場(chǎng)的銷售人員說。
專家點(diǎn)評(píng) 不就是不想降價(jià)嗎
“為什么以承諾回購的方式保證房產(chǎn)不降價(jià)？其實(shí)不就是不想房子降價(jià)。”說到近日收到市場(chǎng)關(guān)注的住宅回購事件，中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜一針見血地說，“其實(shí)，類似的銷售手法以前也加過，不過多半發(fā)生在中小房企或是一些項(xiàng)目公司，大企業(yè)一般不會(huì)這樣，這種企業(yè)本身的企業(yè)信譽(yù)度就相對(duì)較低，買家的權(quán)益很難受到保障�！�
黃韜說，選擇這種做法，其實(shí)是屬于不想降價(jià)又想賣樓的手段，現(xiàn)在估計(jì)很難取得良好的銷售效果�！俺墒斓馁I家都不太歡迎這樣的操作模式，還不如直接降價(jià)更實(shí)際一些�！�
特別提醒 游走于法律邊沿，買家存在諸多風(fēng)險(xiǎn)
據(jù)了解，早在2012年，廣州市國(guó)土房管局就表示將嚴(yán)厲打擊炒籌轉(zhuǎn)名行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將對(duì)開發(fā)商進(jìn)行嚴(yán)厲的批評(píng)和懲罰。那么這種回購的行為是否涉嫌違規(guī)？
對(duì)此，合富輝煌(中國(guó))首席市場(chǎng)分析師黎文江說，因?yàn)闆]看到發(fā)展商的合同版本，所以只能提醒消費(fèi)者，如果合同寫的只是回購而不是轉(zhuǎn)名，開發(fā)商有可能在法律框架下實(shí)現(xiàn)這一行為：“一般的合同會(huì)約定，房產(chǎn)的認(rèn)購期為7天，但類似的合同可以約定，認(rèn)購期長(zhǎng)達(dá)兩年，這樣在理論上合同就可以合法地成立了。而且，現(xiàn)在規(guī)定外地人在廣州要居住三年后才能買房，這樣一來，可能在兩年簽正式合同之時(shí)，這部分買家就有了購房資格，對(duì)這一類買家還是有一定吸引力的，對(duì)擔(dān)心樓價(jià)下跌的買家同樣如此。
不過，黎文江提醒說，開發(fā)商能按原價(jià)回購，只是理論上的最佳情況，但具體到退房時(shí)資金如何返還，是否有延誤，就很難說了。
北京大成（廣州）律師事務(wù)所的鄭文雙律師說，其最大的風(fēng)險(xiǎn)是在于，很難保證所購房產(chǎn)未來是能切切實(shí)實(shí)轉(zhuǎn)到買家名下。黃韜也同意這一觀點(diǎn)，因?yàn)橥瞥龃虽N售措施的本來就不是很知名的大房企，光靠一紙還不知道是否合法的內(nèi)部合同，很難防止開發(fā)商將房子轉(zhuǎn)賣他人，“在我看來，兩年后廣州房產(chǎn)繼續(xù)上漲的可能性是很大的，這樣消費(fèi)者的權(quán)益就可能更沒保障了�！�
鄭文雙具體分析了然后有可能出現(xiàn)的情況：房產(chǎn)銷售沒有在房管局備案，如果有人愿意出更高的價(jià)錢，很難保證開發(fā)商不會(huì)賣給第三人。如果第三人已經(jīng)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行備案、公示的話，那作為已經(jīng)登記備案的第三人，其權(quán)益會(huì)受到保護(hù)，而第一個(gè)買家即使是自住性質(zhì)，也將面臨無房可用的局面，日后恐怕只能通過訴訟來讓開發(fā)商補(bǔ)充自己的經(jīng)濟(jì)損失了。但是如果找不到開發(fā)商、又或者是開發(fā)商沒有財(cái)產(chǎn)可執(zhí)行，那消費(fèi)者即使贏了官司也無法得到任何的賠償。
房屋已經(jīng)抵押給他人的情況也類似，若這一抵押是經(jīng)過備案的，如果未來房產(chǎn)有糾紛，清償時(shí)也會(huì)優(yōu)先給已經(jīng)登記備案的貸款債權(quán)人，開發(fā)商有拖欠工程款項(xiàng)的情況也類似，一旦發(fā)生法律糾紛，這些房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)都是優(yōu)先讓購房者獲得清償?shù)�。“只是，扣除了這么多可能的欠款之后，房產(chǎn)的余值還有多少，消費(fèi)者又有多少保障？”鄭文雙說。
如果購房者本身由于限購等原因不具備購房資格，那后果可能更為嚴(yán)重，開發(fā)商完全可以因?yàn)楹贤募s定不符合現(xiàn)有法律、法規(guī)規(guī)定為由，申請(qǐng)合同無效，這樣消費(fèi)者只能要回自己原來付出的錢和少量的利息了。
“房?jī)r(jià)漲還是跌，屬于市場(chǎng)行為，不要貪便宜，這樣會(huì)因小失大，損失更大。”黎文江提醒。
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那些年在淡市中“威過”的高招
莫到君行早，更有早行人。如今淡市中我們見到的一些頗為出位的營(yíng)銷著數(shù)，其實(shí)很多年前，我們也曾經(jīng)看到過。
返租回報(bào)
上世紀(jì)90年代，返租回報(bào)幾乎是每一個(gè)商鋪項(xiàng)目都會(huì)采取的銷售策略，一是因?yàn)榭繂未颡?dú)斗小投資者很難在幾年內(nèi)將商鋪整體做旺，而且，非自用型的買家也希望能夠獲得更為便利的回報(bào)。不過，由于之后曾出現(xiàn)過多起開發(fā)商不兌現(xiàn)承諾，承諾返還的租金沒有繼續(xù)支付，賣完房子后就跑路的行為，因此該策略后來被明令禁止。不過，如今這一做法近期又再度頻現(xiàn)，只是返租資金可能在買房時(shí)就一次性扣除。
無理由退房
2001年前后，當(dāng)時(shí)城啟集團(tuán)旗下的荔港南灣就曾經(jīng)推出過“無理由退房”活動(dòng)，非常類似現(xiàn)在的開發(fā)商回購承諾。當(dāng)時(shí)荔港南灣所處的南岸路還有發(fā)電廠、煤場(chǎng)等存在，居住環(huán)境并不理想，樓盤剛開售不久，為了讓買家對(duì)樓盤有充足的信心，開發(fā)商特別推出了無理由退房的促銷措施。
十年保修
按照我國(guó)的現(xiàn)行規(guī)定，除了基礎(chǔ)和主體建筑部分是按住宅的合理使用年限保修之外，住宅其他不同部位的保修年限為2-5年不等。不過，元邦集團(tuán)當(dāng)年推出其首個(gè)開發(fā)樓盤——元邦航空家園時(shí)，就推出過“十年保修”承諾，因?yàn)樵摴臼亲龉こ唐鸺�，老板�?duì)自己的工程質(zhì)量很自信，這一承諾也確實(shí)助其較快地提升了知名度和銷售速度。
（梁棟賢）
租房一年就可入戶？
沒那么簡(jiǎn)單！
詳見B13