6月房地產(chǎn)投資價值百城指數(shù)219.99 下跌城市增多

　　中國房地產(chǎn)報(bào) 徐妍 高邃/文

　　所謂房地產(chǎn)投資，是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲取預(yù)期收益的一種經(jīng)濟(jì)活動。而2014年上半年，全國百余城市的房地產(chǎn)投資價值卻陷入了長達(dá)6個月的“橫盤停滯”。

　　從Reivi100指數(shù)2009年1月至今的房地產(chǎn)投資價值百城指數(shù)趨勢圖中，可以清晰地看到，在2013年還在上漲的全國指數(shù)到了2014年基本橫盤不動了。與此同時，全國平均收益率也在不斷走低，近1個月已經(jīng)是負(fù)數(shù)，近6個月的平均收益率是可憐的0.67%，一個比銀行半年期定存還要低不少的數(shù)字(銀行定存半年的收益率1.5%)。2014年上半年，這個時間點(diǎn)投資住宅的恐怕哭的比笑的更多。

　　在市場上投資者最關(guān)注的毫無疑問是利潤，長期在一個水平線上停滯不前是無法吸引更多資金流入的，而且房地產(chǎn)市場的購買者往往都是從銀行貸款買房，高負(fù)債意味著對市場波動非常敏感。投資者不可能長期持有房產(chǎn)不動搖，因?yàn)殂y行每個月的房貸壓力不會減少，即使將房屋租出去，現(xiàn)有的房租一年算下來大概是房價的2%到3%，如果是30年貸款只是勉強(qiáng)和每月的房貸相抵消，也即持有期間實(shí)際收益為0。如此不劃算的買賣基本沒人愿意做，一旦意識到房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向，負(fù)債率高的投資者會主動拋售房產(chǎn)來緩解自己資金短缺的壓力，這在市場一直向上走的時候是很難看到的，而恐慌會蔓延，使得平價拋售更加困難，這會使得整體價格進(jìn)一步下挫。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2014年1~5月全國住宅銷售面積下降9.2%，住宅銷售額下降10.2%。但是投資者不能隨便地認(rèn)為這個下滑只是一個短期調(diào)整，因?yàn)楝F(xiàn)在房地產(chǎn)市場的大環(huán)境是資金在收縮，產(chǎn)業(yè)在調(diào)整，政策開始轉(zhuǎn)向扶持。近期，不少地方政府都悄悄放松了房貸，但市場數(shù)據(jù)顯示，6月份的房地產(chǎn)市場下跌反而加速了，這說明政策的作用已經(jīng)幾近失效。

　　而結(jié)合租金數(shù)據(jù)來看未來房地產(chǎn)市場的走勢。在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，投資性購房人在無法短期內(nèi)以合適的價格脫手房產(chǎn)時，會出現(xiàn)什么狀況呢？他會將原本持有出售的房產(chǎn)推到租金市場，以期待獲得持有期適當(dāng)?shù)氖杖�，如果這樣的房屋增多，會將原有的租房市場供需平衡打破，使得租金也進(jìn)一步下降。以2014年前6個月為例，全國平均租金漲幅-0.06%，租金下跌的城市數(shù)55個，北京-1.79%，廣州-0.50%，上海3.78%，深圳5.67%，4個發(fā)達(dá)城市的收益率和租金漲幅顯現(xiàn)出典型的正相關(guān)，由此得出的結(jié)論是北京和廣州這兩個城市是現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)較大的城市，這是因?yàn)槭袌鲱A(yù)期已經(jīng)明顯轉(zhuǎn)向。就全國而言，現(xiàn)在也是一個下跌概率更高的市場。百城住宅價格下降趨勢加劇2014年6月，Reivi100指數(shù)為219.99,比此前5月的220.33有小幅回落。相比2014年1月為219.62，2014年上半年來指數(shù)差微漲0.37。在2013年還穩(wěn)步上漲的Reivi100指數(shù)進(jìn)入2014年基本停滯，也這也意味著，中國房地產(chǎn)報(bào)聯(lián)合中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)共同研究監(jiān)測的116個大中城市，2014年上半年房地產(chǎn)投資價值“橫盤停滯”。

　　中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)最新監(jiān)測結(jié)果顯示，2014年6月，116個大中城市中，環(huán)比下跌的城市數(shù)達(dá)到62個，和5月份58個城市下跌相比，增加了4個，平均跌幅6月是1.79%，比起5月的1.30%也跌得更多，下跌的城市數(shù)和下跌的幅度都在擴(kuò)大；同比71個城市上漲，平均漲幅5.42%，45個城市下跌，平均漲幅-3.89%，這兩個漲幅都比5月份來的要低。

　　在2014年中房報(bào)中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)房地產(chǎn)投資價值百城指數(shù)(2014年5月報(bào))曾經(jīng)預(yù)測：“收益率的增速明顯放緩在各個城市都有體現(xiàn)，直到現(xiàn)在增速已經(jīng)降為零，此消彼長之下，隨著看空情緒逐漸占到上風(fēng)，未來全國收益率為負(fù)的可能性極大”。

　　而這一論斷在2014年6月，已得到一定的應(yīng)驗(yàn)。全國負(fù)值城市激增 一線城市收益率下降回顧上半年，全國住宅平均投資收益率(一年)持續(xù)降低，從2014年年初的9.38%一直降至6月的4.60%，收益率縮水近半。與此同時，收益率低于一年期定存收益(3.3%)的城市數(shù)量卻在激增。

　　6月，低于一年期定存收益的城市數(shù)比5月增加了15個，且6月份的平均收益率只有4.60%，今年以來第一次低于5%。

　　進(jìn)入6月，前期收益率下滑的趨勢不僅繼續(xù)延續(xù)，而且進(jìn)一步加速，接近一半的城市收益率低于銀行存款。

　　在一線城市住宅投資收益方面，6月份只有廣州在環(huán)比上升，其他三個城市都在環(huán)比下跌。

　　回溯今年前6個月，北京、廣州、上海、深圳四大一線城市的表現(xiàn)，北京的收益率墊底，半年來持續(xù)上升無力，總成交面積同比去年下降47.28%，而收益率最高的深圳2014年上半年成交量也同比去年下降40.28%�？梢姡瑳]有成交量支撐的房價實(shí)際上是空中樓閣，收益最高和最低的兩個城市成交量都在暴跌。

　　四大一線城市中唯有廣州市住宅投資指數(shù)環(huán)比增加，這主要是由于6月份廣州市荔灣區(qū)、黃埔區(qū)和花都區(qū)的房價上漲帶動著整個廣州市均價上漲。另一方面高價區(qū)的掛牌量占比在6月份猛增，使得整個廣州市均價結(jié)構(gòu)性地被拉高。低價房掛牌減少，高價房掛牌增加，實(shí)際價格方面天河區(qū)和海珠區(qū)環(huán)比是下降的，所以對這個環(huán)比上漲不應(yīng)過分樂觀，還需要觀察兩三個月才能確定是否真的形成了上升趨勢。住宅投資收益率排行 沿海出口型、資源型城市墊底和今年5月的排名相比，比較顯著的特點(diǎn)是整體收益率比上期的低不少。

　　上期前十中收益率最低的城市鄭州收益率14.88%，這次是烏魯木齊，收益率12.44%。上期后十城市中收益最高的城市銅陵-1.75%，這次是蕪湖-3.43%，整體的收益率都在下降。

　　前十城市中，廊坊、天津、石家莊、鄭州下榜，這四個城市6月指數(shù)都低于5月指數(shù)，和一般情況下的5月6月房價上漲的習(xí)慣觀念相左，廊坊更是由5月的127.58降到了6月的114.01，前期“京津冀一體化”的概念炒作不僅戛然而止，而且極速降溫。新上榜的四個城市廈門、武漢、東莞、烏魯木齊實(shí)際收益率都比前一個月有所提升，其中東莞由8.96%提升到12.65%，其他提升的并不是很多，只是由于整體的收益率都有所下降，將這幾個沒下降的城市凸顯出來了。

　　后十城市中，寧波、徐州、九江、秦皇島、鞍山下榜、杭州、贛州、馬鞍山、湖州、江門上榜。新上榜城市中杭州、湖州、江門屬于江浙沿海出口型經(jīng)濟(jì)城市，贛州、馬鞍山屬于資源型城市。排名后十城市中9個屬于沿海出口型和資源型城市。