在全國(guó)樓市日趨蕭條之際,央行一紙新政,又給房地產(chǎn)市場(chǎng)打了一針強(qiáng)心劑。9月30日,央行發(fā)布通知,對(duì)首套房實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策,即首套房還清貸款后,再買(mǎi)房仍可享受首套房的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。舉例而言,購(gòu)房者如果在首套房貸款還清后,再購(gòu)買(mǎi)一套400萬(wàn)元的房產(chǎn),首付款可由原來(lái)240萬(wàn)元降至120萬(wàn)元,還款總額也將減少約30萬(wàn)元。在業(yè)界看來(lái),此舉被視為“救市”組合拳之一。
“從我們的流量、均價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看,房貸新政對(duì)于北上廣深四個(gè)城市的影響程度要高于其它城市,具體體現(xiàn)在新政頒布以來(lái),北上廣深四個(gè)城市的二手房流量,環(huán)比9月同預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)期增長(zhǎng)超過(guò)17%,其它城市則不到7%。從這個(gè)角度來(lái)看,北上廣深購(gòu)房者對(duì)政策的敏感度和依賴(lài)都比較強(qiáng)!壁s集網(wǎng)房產(chǎn)頻道負(fù)責(zé)人曲先洋對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。
二手房市場(chǎng)回暖
由于10月份尚未結(jié)束,因此官方的月度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還未公布。但是,作為最大的二手房信息平臺(tái),趕集網(wǎng)后臺(tái)的實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)具有相當(dāng)?shù)拇硇!敖刂聊壳,房貸新政出臺(tái)時(shí)間還比較短,貸款利率等優(yōu)惠政策也需要一定的時(shí)間去落地執(zhí)行,目前從成交量上還無(wú)法完全體現(xiàn)市場(chǎng)的復(fù)蘇,但從趕集網(wǎng)自身的掛牌量、均價(jià)、流量因素來(lái)看,樓市已經(jīng)開(kāi)始回暖,進(jìn)入上升通道。”曲先洋透露。
趕集網(wǎng)剛剛發(fā)布的《2014年二手房分析及預(yù)測(cè)》報(bào)告顯示,北京2013年1月份至8月份共成交116765套,而2014年成交量?jī)H為56739套,大幅下降51.41%。上海2014年成交量依然在各大城市中保持領(lǐng)先,也下降了40.22%,僅次于北京,二手房市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。9月份,北京市二手房均價(jià)32188元/平方米,截至目前的最新數(shù)據(jù)顯示,10月份,北京市二手房均價(jià)為32343元/平方米,環(huán)比增長(zhǎng)0.48%,預(yù)計(jì)11月份的均價(jià)將在33160元。換言之,“拐點(diǎn)”似乎正在出現(xiàn)。
對(duì)于年初以來(lái)的二手房走勢(shì),曲先洋回顧稱(chēng):“從成交量這個(gè)核心指標(biāo)來(lái)看,今年3月份有一波成交高峰,然后開(kāi)始回落并持續(xù)保持在一個(gè)較低的水平。3月份的高峰,一個(gè)原因是這是春節(jié)后的正常季節(jié)性高峰;另一個(gè)原因是,從4月初開(kāi)始,各地方政府陸續(xù)出臺(tái)了更嚴(yán)格更細(xì)致的調(diào)控政策,包括限購(gòu)、貸款限額、貸款利率等多個(gè)方面,抑制了部分購(gòu)房需求,同時(shí)也促使不少購(gòu)房者轉(zhuǎn)向觀望態(tài)勢(shì)!
但是,隨著多個(gè)救市政策的推出,房地產(chǎn)市場(chǎng)也正從9月份以來(lái)呈現(xiàn)觸底反彈的架勢(shì)。有一位不愿具名的二手房購(gòu)房者對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者透露,其今年年初曾在北京東北四環(huán)外斥資300多萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一套二手房,但購(gòu)買(mǎi)后房?jī)r(jià)就一路走低,“不過(guò),現(xiàn)在已經(jīng)漲回來(lái)了,比購(gòu)買(mǎi)價(jià)還多了20萬(wàn)元”。
去泡沫化進(jìn)程或終止
隨著部分地區(qū)二手房房?jī)r(jià)創(chuàng)出年內(nèi)新高,關(guān)于房?jī)r(jià)泡沫的憂(yōu)慮再度襲來(lái)。
“房貸新政出臺(tái)后,認(rèn)貸不認(rèn)房的二套房認(rèn)定方式讓一些本沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)二套房意愿的人又有了購(gòu)房的想法。房貸新政出臺(tái)的時(shí)間較短,未來(lái)北京房地產(chǎn)的價(jià)格泡沫是否會(huì)持續(xù)增大,還有待觀望!鼻妊蟊硎尽
數(shù)據(jù)顯示,一線(xiàn)城市房屋均價(jià)與月均收入之比普遍較高,其中北京位居十大泡沫城市之首,房屋均價(jià)/月均收入達(dá)到了6.52,上海緊隨其后,其次是廣州、深圳。在二線(xiàn)城市中,青島的泡沫程度最大,房屋均價(jià)與月均收入之比達(dá)3.30,十大城市中重慶房?jī)r(jià)收入比最低。
數(shù)據(jù)顯示,北京二手房今年1月份至9月份房?jī)r(jià)最高達(dá)37460元/平方米,發(fā)生在春節(jié)過(guò)后的3月份,而房?jī)r(jià)自3月份后持續(xù)走低,至9月份達(dá)到最低點(diǎn)32188元/平方米,相差5272元/平方米,變化幅度達(dá)16.38%。其次是上海,二手房房?jī)r(jià)振幅為12.58%,最高與最低價(jià)相差3337元。相對(duì)而言,武漢、鄭州二手房房?jī)r(jià)波動(dòng)較小,市場(chǎng)比較穩(wěn)定,武漢降幅僅有3.51%。
盡管從3月份到9月份北京二手房房?jī)r(jià)下跌了5272元/平方米,被戲稱(chēng)為每平方米虧了一個(gè)iPhone 6。但是,在房貸新政后,北京又是最先回暖的!皬膰(guó)慶節(jié)前二手房新政發(fā)布后近半個(gè)月的房?jī)r(jià)變化來(lái)看,北京、成都、武漢、西安、重慶受影響較大,房?jī)r(jià)均有所回暖或下跌明顯減慢,其中,北京11月份預(yù)期環(huán)比上漲2.53%,成都預(yù)期增幅為0.66%;新政發(fā)布至今,上海、廣州、深圳、青島、鄭州五地的房?jī)r(jià)走勢(shì)相對(duì)變化不大,沒(méi)有明顯回暖的趨勢(shì),可能還有很多人持觀望狀態(tài)。值得說(shuō)明的是,因?yàn)樾抡甙l(fā)布不到半個(gè)月,未來(lái)的變化趨勢(shì)可能還存在不確定性。”曲先洋表示。
據(jù)悉,一些對(duì)房貸新政不敏感的城市,正在研究進(jìn)一步的刺激措施,比如松綁二手房交易營(yíng)業(yè)稅的免征期限,如天津市從11月1日起,將5年縮短為2年。