房貸利率七折到底能實現(xiàn)嗎?不妨算一筆賬,按照法定5年期以上商業(yè)貸款基準利率6.55%計算,7折房貸利率為4.585%,然而5年期定存基準利率為4.75%,不少銀行發(fā)行的理財產(chǎn)品收益率也在5%左右。成本大于收入的買賣銀行肯定不會做。
從市場情況來看,房貸新政確實刺激了一線城市二手房市場,房產(chǎn)中介的生意也重新紅火了起來。然而,考慮到未來房價大漲的可能性不大,且租金回報率較低,專家建議不動產(chǎn)占比超過七成的投資者,可以適當拋出一些物業(yè),以獲取貨幣資金,轉(zhuǎn)投其它領(lǐng)域。
房貸新政刺激一線城市二手房市場
10月份以來,原本門可羅雀的房地產(chǎn)中介門店又熱鬧了起來。據(jù)中國經(jīng)濟網(wǎng)記者了解,本月成交的住宅,多以改善型需求為主。中介公司員工介紹,結(jié)清首套房的貸款再買房就享受首套房貸款政策,對于改善型需求的家庭影響非常大,不但貸款的利息大幅下降,此前購房者持幣觀望的心態(tài)也在減弱。
多家中介門店的工作人員也表示,以往成交量較小的大戶型,近期卻頗受看房客青睞,不少門店100平方米以上戶型的成交量甚至超過了小戶型。但是業(yè)內(nèi)人士也表示,對于剛需來說,政策上并未有實質(zhì)的利好,雖然10月以來也有不少剛需入市,但多數(shù)是受市場預期的影響。
趕集網(wǎng)房產(chǎn)頻道負責人曲先洋在接受采訪時表示,從流量、均價數(shù)據(jù)來看,房貸新政對于北上廣深四個城市的影響程度要高于其它城市,具體體現(xiàn)在新政頒布以來,北上廣深四個城市的二手房流量,環(huán)比9月同預測的基礎(chǔ)期增長超過17%,其它城市則不到7%。
7折利率目前不可能被執(zhí)行
按照央行出臺的首套房貸認定新規(guī),商品房的貸款利率下限為7折,但并非強制執(zhí)行利率。據(jù)中國經(jīng)濟網(wǎng)記者了解,對于少量優(yōu)質(zhì)客戶或機構(gòu)客戶,目前部分一線城市商業(yè)銀行最低僅給出了9折的優(yōu)惠利率。
專家分析指出,銀行不會做虧本買賣,因此7折利率在目前幾乎不可能被執(zhí)行。不妨算一筆賬,目前商業(yè)銀行5年期以上貸款的基準利率為6.55%,7折利率就是4.585%,而5年期定存基準利率為4.75%,相比之下要高出一點。此外,不少銀行發(fā)行的銀行理財產(chǎn)品收益率在5%左右,比7折利率也要高出0.4個百分點。由此看來,銀行如果發(fā)放7 折利率鐵定是虧錢的。
另外一方面,銀行目前仍然面臨貸款額度不足的問題。如果流動性不足的問題無法解決,銀行也不可能給予購房者更高的房貸優(yōu)惠。整體而言,一線城市尤其是上海的房貸新政限制較多,使得受惠面有限。
專家建議:乘機減持房產(chǎn)
除了房貸新政以外,日前,住建部、財政部和央行聯(lián)合出臺公積金新政,推出職工連繳6個月可向戶籍地申請公積金房貸,住房公積金繳存要實現(xiàn)異地互認、轉(zhuǎn)移接續(xù)等措施。雙重利好沖擊下,10月份一線城市二手房成交量大幅回升。
中國家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁日前公開表示,房貸新政在短期內(nèi)可刺激550萬套購房需求提前入市,公積金異地互認至多刺激100萬套購房需求,公積金門檻降低可釋放170萬套購房需求。不過,甘犁強調(diào),上述數(shù)據(jù)仍屬于靜態(tài)評估,并未考慮到未來購房市場的預期改變等動態(tài)因素。
但是從另外一個方面來看,目前的行情走勢已經(jīng)明白無誤地表明,房價已經(jīng)打破只漲不跌的神話,未來房價很有可能會面臨震蕩運行的格局,漲跌互現(xiàn),靠投資房產(chǎn)獲取巨額回報的時代已經(jīng)一去不復返。此外,目前持有房產(chǎn)的租金回報水平較低,甚至不及銀行存款。即使未來房價上漲,但收益應(yīng)該有限,因此繼續(xù)持有房產(chǎn),意義已然不大。
考慮到新政對市場會讓改善型需求釋放,進而促使交易活躍程度提高,專家建議應(yīng)乘此機會減持房產(chǎn),調(diào)整并優(yōu)化自身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。尤其是那些不動產(chǎn)占比超過七成的投資者,可以適當拋出一些物業(yè),以獲取貨幣資金投資別的領(lǐng)域,或者改善自身生活品質(zhì)。(中國經(jīng)濟網(wǎng) 記者蔣詩舟)