經(jīng)歷了股市跌宕起伏、猶如坐過山車的6月，樓市成交熱度卻一路走高，尤其是進(jìn)入下半場以后，不但土地成交屢屢拍出新高，樓市交易也愈加火熱。來自亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，7月第一周(6.29-7.05)北京住宅市場共實(shí)現(xiàn)成交3590套，成交面積36.17萬平方米，環(huán)比之前一周分別大漲68%、45%，同時這一成交量也創(chuàng)造了今年來的周度新高。寬松的貨幣政策和大量的股市資金的流入，使得下半年的樓市被各方看好，開發(fā)商也不再像以往那樣追求絕對的高周轉(zhuǎn)，而是將高利潤擺在首要位置。在土地資源尤其是一線城市土地資源愈加緊缺的當(dāng)下，大型房企開始緩著賣，甚至不斷傳出全線提價的消息。
土地?zé)崤c樓市熱互為輔助
下半場的哨聲剛一吹響，北京的土地市場就率先進(jìn)入了真刀真槍的火拼中。幾乎每一塊新推出的住宅用地都會遭到開發(fā)商們的哄搶。競爭的激烈程度不僅體現(xiàn)在幾十輪的爭相競價上，更有脾氣火爆的開發(fā)商當(dāng)場動手，操練了起來。
尤其是進(jìn)入7月以后，大興區(qū)多塊住宅用地的入市，將開發(fā)商對土地的渴望推向了高潮。本周二，位于大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)一宗宅地入市，13家企業(yè)到場競價，最終龍湖首開聯(lián)合體經(jīng)過32輪競拍，以25.95億元，附加現(xiàn)場競拍配建5.5萬平方米限價房的代價摘得這一地塊。據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測算，該地塊樓面價突破了3萬元/平方米。而在7月3日，拍出的瀛海另一地塊中，土地的樓面價已高達(dá)3.6萬元/平方米。至此，半個月時間內(nèi)，大興區(qū)就已經(jīng)累計(jì)拍出8宗土地，總成交額超過110億元。
土地的成交熱，不可避免地將影響未來樓市的走向，更帶動了樓市成交的不斷攀高。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，北京市商品房成交數(shù)據(jù)全面上揚(yáng)，共成交41735套房源，同比去年上漲21%；成交面積483.27萬 ，同比去年上漲7%；成交均價26750元/平方米，同比去年上漲9%；成交金額1292.75億元，同比去年上漲17%。
風(fēng)格轉(zhuǎn)變 從“跑得快”到“高利潤”
一面是拿塊新地“歷經(jīng)磨難”，一面是賣起房子來“輕而易舉”。這都讓許多開發(fā)商開始重新審視自身的銷售策略。不少項(xiàng)目的營銷操盤手在與記者的私下交流中都表示，公司高層最近一直在給項(xiàng)目施壓，希望提價銷售。并且已經(jīng)不再將快速去化視作對銷售團(tuán)隊(duì)的考量標(biāo)準(zhǔn)，如何實(shí)現(xiàn)更大的利潤成了不少房企的新指標(biāo)。
“這樣的風(fēng)格轉(zhuǎn)換已經(jīng)非常明顯了，尤其是對于五環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目來說，由于新增土地不僅價格是天文數(shù)字，而數(shù)量更是少之又少，導(dǎo)致五環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目幾乎是賣一套少一套，開發(fā)商推盤節(jié)奏已經(jīng)不再是追求速度，而是轉(zhuǎn)向了高利潤�！甭�(lián)美地產(chǎn)總裁助理史明向北青報(bào)記者坦言。在東壩的奧林匹克花園項(xiàng)目，還有一些現(xiàn)房可售，但具體銷售節(jié)點(diǎn)并沒有確定，公司希望等待區(qū)域的地王項(xiàng)目入市后再定價格，以實(shí)現(xiàn)利潤最大化。
不僅是中小房企，就連一向追求規(guī)模的萬科也更加注重利潤的提升。近期，一封“意外”曝光的內(nèi)部郵件顯示，北京萬科新掌門人劉肖在上任半年后，完成了103億元銷售，在實(shí)現(xiàn)銷售增長10%的基礎(chǔ)上，利潤也得到了50%的提升，回款率達(dá)到92%。
數(shù)據(jù)顯示，一向以低價快銷、高周轉(zhuǎn)著稱的萬科，今年開始刻意放緩了銷售速度，并提升了價格，追求利潤最大化。像位于大興區(qū)五環(huán)外的金第·萬科金域東郡，自從2014年5月調(diào)整價格后，此后一年的成交均價均徘徊于25000-26000元/平方米。其中2014年10月成交106套為當(dāng)年最多，均價僅為24326元/平方米。
而進(jìn)入2015年，該項(xiàng)目均價已經(jīng)穩(wěn)定至27000元/平方米以上，成交最多的5月實(shí)現(xiàn)173套銷售，均價為27641元/平方米。
另外，主打高端的五礦萬科如園更是如此。該項(xiàng)目2015年2月、3月成交均價分別為43182元/平方米、46171元/平方米，隨后4月-6月的成交均價均漲至50000元/平方米以上。
管中窺豹，可見一斑。萬科的價格波動曲線，對于眾多中小房企都是很好的參照。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，下半年的樓市，除了自住房會幾百套甚至上千套地一口氣推出外，多數(shù)商品房項(xiàng)目，將采用一面提價，一面少量推出的策略。
首套房貸8.8折成常態(tài) 四次降息后貸款百萬月供減少662元
樓市下半場重新熱鬧起來，與政策層面的放寬密不可分。
截至2015年6月30日，市場共迎來了四次降息、三次降準(zhǔn)，雖然6月底的降息、降準(zhǔn)被普遍認(rèn)為意在解救股市，但事實(shí)上，房地產(chǎn)卻成了最大受益標(biāo)的之一，購房成本降低導(dǎo)致更多置業(yè)者出手，甚至一些曾經(jīng)滯銷的項(xiàng)目也對樓市下半場充滿信心。
北京青年報(bào)記者近日咨詢了工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、光大銀行后發(fā)現(xiàn)， 對于購房首付的問題，各家銀行都堅(jiān)持認(rèn)貸不認(rèn)房的新政策，即便是買房人名下已經(jīng)有一套房，新購入商品房時，只要沒有貸款，或者提前還清貸款，第二套房子同樣可以享受首套房最低3成的首付比例和貸款優(yōu)惠。
并且首套房貸率也出現(xiàn)了明顯松動，由3、4月份時的9折甚至9.5折優(yōu)惠，變成了當(dāng)下普遍的8.8折優(yōu)惠。在6月28日央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點(diǎn)后，這已經(jīng)是 從去年11月份以來8個月內(nèi)，央行的第4次降息。
倘若商業(yè)銀行貸款100萬20年等額本息還清，若以基準(zhǔn)利率計(jì)算，月供從7485元減少至6823元，月供壓力減輕662元，20年下來，貸款總利息減少了超過15萬元，購房者壓力大大減輕。
不僅如此，一些中介機(jī)構(gòu)、代理機(jī)構(gòu)還聯(lián)合開發(fā)商，針對首付款還推出了各種短期貸款，進(jìn)一步刺激了購房人的入市熱情。
下半年 房企出現(xiàn)全線提價勢頭
土地轉(zhuǎn)熱，成交回暖，政策支持，無論哪個方面看，今年樓市的下半場都會集體飄紅。
事實(shí)上，開發(fā)商們也早就注意到了這一點(diǎn)，甚至認(rèn)為漲價已經(jīng)到了水到渠成、順理成章的階段。不再僅僅是針對幾個熱點(diǎn)項(xiàng)目搞小動作，而是高調(diào)地宣稱全線漲價。
6月底，微博上就流傳一份恒大地產(chǎn)簽發(fā)的《關(guān)于全面提升各樓盤銷售價格的通知》。文件稱，恒大地產(chǎn)從今日起，將會全面提升294個在售樓盤的銷售價格，稱此舉是為“使各樓盤的價格逐步回歸合理水平”。
這份恒大地產(chǎn)的漲價文件顯示，恒大地產(chǎn)要求各地項(xiàng)目根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r，結(jié)合各樓盤的剩余貨量、去化率，每個樓盤最少上調(diào)5%，最高上調(diào)15%。 事后，恒大地產(chǎn)出面否認(rèn)了全線提價，并稱漲價文件屬“偽造”。
即便如此，在亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅看來，“這些內(nèi)部漲價的文件多是一些樓盤項(xiàng)目的營銷手段。他們無非也是想向購房者傳達(dá)樓盤項(xiàng)目價值會有進(jìn)一步提升空間的信號。”
與恒大類似傳出全線提價的知名房企還有碧桂園。7月7日，碧桂園的官方微信公眾號以“碧桂園要漲價了”為題目，高調(diào)聲稱：“在市場回暖、經(jīng)營有道、倉中有糧等內(nèi)外因素綜合作用下，在品質(zhì)升級的基礎(chǔ)上，碧桂園集團(tuán)將全面提價。”
與恒大的“烏龍”漲價不同，碧桂園不但高調(diào)承認(rèn)將全面提價，還在微信中直言：“與其罵我，不如趕緊挑一套適合自己的房子吧�！�
房企對于下半年的看好與多數(shù)業(yè)內(nèi)專家的預(yù)期不謀而合。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，從房地產(chǎn)短周期的四大驅(qū)動因素分析，關(guān)于下半年，經(jīng)濟(jì)低位企穩(wěn)，政策面趨松節(jié)奏放緩，資金面繼續(xù)趨松，主要城市住宅庫存繼續(xù)減少。這都使得下半年市場將以回暖為主基調(diào)。探明底部，復(fù)蘇上行。他預(yù)計(jì)，未來三個月左右，皆能探明底部，至四季度則基本上房地產(chǎn)全部指標(biāo)皆轉(zhuǎn)為上行。
除此之外，郭毅也預(yù)計(jì)，下半年隨著整體樓市的轉(zhuǎn)暖，市場供應(yīng)也將增多，部分庫存較少、需求旺盛的區(qū)域，住宅項(xiàng)目的價格將會有所上漲，如通州、大興、昌平。而一些項(xiàng)目集中、庫存較高，且潛在供應(yīng)量較大的區(qū)域，價格將保持相對穩(wěn)定的狀態(tài)。
文/本報(bào)記者 李桁