今年上半年，很多東莞市民的心情喜怒無(wú)常，尤其是那些在股市與樓市之間徘徊的市民，更是如此。

　　都說(shuō)行情在絕望中產(chǎn)生，去年上半年?yáng)|莞的樓市與如今相比，簡(jiǎn)直是冰火兩重天。2014年上半年是樓市最糟糕的一年，開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存高企、資金鏈緊張，購(gòu)房者的觀望情緒濃重、怕買(mǎi)完就跌。

　　后來(lái)，通過(guò)房企自救和政策利好，東莞樓市逐漸回暖。去年底央行降息后，房地產(chǎn)市場(chǎng)正式走出陰霾，而今年以來(lái)的幾次降息降準(zhǔn)，以及年初的“3·30”政策則為樓市注入了一支強(qiáng)心針，樓市開(kāi)啟“新常態(tài)”。

　　據(jù)東莞中原研究部的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，東莞在今年上半年住宅成交面積達(dá)411萬(wàn)平方米，同比漲90%，創(chuàng)歷史同期最高位。而在價(jià)格方面，今年上半年?yáng)|莞住宅均價(jià)為每平方米9463元，同比上漲3%，洋房和公寓等普通住宅的均價(jià)為每平方米8664元，同比上升2.36%。

　　上半年?yáng)|莞樓市的亮點(diǎn)，一是改善戶(hù)型的熱銷(xiāo)，二是臨深片區(qū)受熱捧。

　　據(jù)筆者了解，與近幾年每年上半年住宅成交結(jié)構(gòu)相比，2015年上半年?yáng)|莞住宅成交中，70-120㎡成交占比明顯上升，主要來(lái)自于90-120㎡改善型產(chǎn)品的成交，這一部分的成交占比超過(guò)了40%，這與新政所鼓勵(lì)的滿(mǎn)足居民個(gè)人改善型住房的需求是一致的。

　　臨深片區(qū)則一直是近年來(lái)東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域，今年上半年，臨深片區(qū)住宅成交面積達(dá)到119萬(wàn)平方米，約占東莞住宅成交量的30%。與此同時(shí)，臨深片區(qū)的均價(jià)也隨著深圳房?jī)r(jià)的飆升而水漲船高，今年上半年塘廈、鳳崗的成交均價(jià)排在全市前列。

　　和火熱的樓市行情不相符的，是上半年?yáng)|莞土地市場(chǎng)的偏冷。土地市場(chǎng)通常反映樓市的預(yù)期，在今年上半年紅火的行情后，開(kāi)發(fā)商的資金鏈普遍有所松動(dòng)，但不少企業(yè)拿地的意愿未見(jiàn)太大改善。

　　今年上半年，東莞每月成交商住平均只有1到2宗，一線(xiàn)品牌房企土地儲(chǔ)備明顯不足，萬(wàn)科、碧桂園、中信等龍頭房企在大力“掃貨”，繼續(xù)擴(kuò)張，但土地成交的溢價(jià)并不高，2013年時(shí)候的百輪競(jìng)拍已不復(fù)存在。與此同時(shí)，萬(wàn)科、碧桂園均和東實(shí)集團(tuán)合作，看中的是其背后的土地資源。

　　這很大程度上與政府放緩?fù)频毓?jié)奏有關(guān)。有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年?yáng)|莞土地供應(yīng)面積312.13萬(wàn)平方米，比2014年同期減少5.77%，比2013年同期減少3.36%。其中，商住地供應(yīng)占地面積50.36萬(wàn)平方米，比2014年同期減少56.73%，比2013年同期減少11.59%。

　　商住地供應(yīng)的大幅減少，表明政府有著強(qiáng)烈的惜售心態(tài)。據(jù)筆者了解，過(guò)去幾年?yáng)|莞土地供應(yīng)超標(biāo)，必須盡快著手實(shí)施建設(shè)用地減量規(guī)劃，大力推進(jìn)“三舊”改造工作，盤(pán)活存量土地。這意味著，東莞政府未來(lái)都將控制新增土地的供應(yīng)量，商住地首當(dāng)其沖。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，近期東莞將出讓商住地6宗，占地面積合計(jì)30.67萬(wàn)平方米，下半年土地供應(yīng)量開(kāi)始有所回暖。

　　筆者認(rèn)為，雖然目前去庫(kù)存仍是當(dāng)務(wù)之急，但對(duì)于未來(lái)一段時(shí)間而言，土地供應(yīng)量值得重點(diǎn)關(guān)注，因?yàn)檫@直接制約著樓盤(pán)的新項(xiàng)目能否持續(xù)推出。