□上海易居房地產研究院副院長

　　楊紅旭

　　A股市場近期巨幅波動，樓市會怎樣？筆者曾定性過股市和樓市的關系：同向不同步。即每一輪市場波動，股市和樓市總體朝同一方向變化。比如今年上半年，股市總體上漲，房價也開始止跌反彈。但一般股市先轉向，樓市后跟隨，比如去年7月股市就開始上行，而今年上半年樓市才開始復蘇，其中70城房價指數于5月止跌上漲。

　　股市和樓市不同步，二者之間在市場需求上又存在一定競爭，可以分為三個階段。第一階段：去年7月至今年一季度，股市先漲，房價未漲，所以部分人將打算買房的錢投進了股市，因此利空樓市；第二階段：今年“3·30”政策后，樓市快速復蘇，房價止跌反彈，其中深圳房價暴漲，引發(fā)全國關注，這一階段股市和樓市在爭奪資金方面互有損益，呈中性關系；第三階段：股市見頂，持續(xù)下跌，越來越多的人離開股市，其中部分資金轉入樓市，因此利好樓市。原本預計這一階段可能于四季度或明年上半年出現，由于近三周股市暴跌，可能時點提前，即6月下旬之后，已經進入第三階段。

　　當然，就眼前情況而言，又比較復雜。越來越多的人想要逃離股市，擁抱樓市，但也有些人有心無力。具體表現為，過去三周股市急跌，導致很多人的財富急劇縮水，甚至三周之前原本打算購房，甚至已付定金的人，也因為資金縮水，而不得不重新考慮購房事宜。他們不一定放棄購房，但可能會控制總價，調換戶型。

　　總體來看，股市下跌之后，有些人會重新配置資產。由于樓市變化滯后于股市，股市走熊之后，樓市仍將繼續(xù)上行至少一年。比如，2009年8月初股市反彈至3478點見頂，其后震蕩下行，而房價繼續(xù)上漲，2010年4月“國十條”出臺之后，漲幅才有所放緩，直至2011年10月才真正開始下跌。當前，房價剛剛止跌反彈，所以從資產配置角度看，可能會吸納部分從股市中撤出的資金。

　　另外，其實大部分購房的股民，并非完全是為了投資目的而購房，八成以上屬于自住需求，其中以改善需求為主。今年上半年，一線城市高檔住宅市場成交活躍，甚至單價10萬元級別的豪宅成交套數也創(chuàng)歷史新高，遠遠高于過去幾年平均銷量。據了解，近幾個月的豪宅購房者，其股市風險防范意識遠強于散戶，很多人在4000點左右時已經減倉或清倉，然后購房。部分先知先覺大戶在股市財富效應下提前離場，是導致近幾個月一線城市豪宅成交熱的重要原因之一。

　　整體而言，股價暴跌之后，房價確實也可能會下跌(滯后一段時間)。比如1990年日本股市崩盤，1991樓市崩盤；再如A股市場2007年10月中旬見頂后下跌，2008年8月70城房價開始下跌。但是，這種房價下跌，其主要因素是經濟或金融系統(tǒng)出現問題，而非股價下跌導致的房價下跌。

　　就未來一兩年形勢判斷，筆者認為即便股市走熊，中國也不會爆發(fā)金融或經濟危機，也不會因此而導致房價再度下跌。兩年之后，中國房價很可能會再度出現短周期性質的調整。