租賃房源增加租金不升反降 未來(lái)租房或比買房更劃算
近幾年來(lái)，樓市都有一個(gè)有趣的現(xiàn)象，就是住宅一旦銷售紅火了，房地產(chǎn)稅就立馬成為媒體炒作的話題。日前，中國(guó)政法大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任施正文透露，房地產(chǎn)稅立法初稿已基本成型，現(xiàn)階段應(yīng)在全國(guó)人大、財(cái)政部?jī)?nèi)部征求意見(jiàn)，進(jìn)行完善。一時(shí)間，房地產(chǎn)稅又穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)各大網(wǎng)站的頭條。而在眾聲喧嘩之中，房地產(chǎn)稅立法也漸行漸近。
文： 廣州日?qǐng)?bào)記者 梁紅舉
“房嬸”住別墅還坐擁6套房靠收租過(guò)活
“只要稅率不超過(guò)CPI，就不會(huì)賣房”
對(duì)于即將到來(lái)的房地產(chǎn)稅，徐女士特別關(guān)心，她是標(biāo)準(zhǔn)的“房嬸”。早期拼搏買了套別墅自住，而后老房子拆遷又在珠江新城補(bǔ)了兩套，“沒(méi)有別的技能，就將早期做生意的錢買了房子出租�！彼嬖V記者，村里很多家庭都這樣，“年紀(jì)大了，沒(méi)了土地，就靠拆遷補(bǔ)償?shù)腻X買房子出租維持生計(jì)�！彼约撼姓J(rèn)，除了別墅自己居住之外，另外在天河、海珠、番禺還各有兩套�！斑@個(gè)房地產(chǎn)稅，到底該怎么征收呢？”
三四套房不會(huì)遞進(jìn)征稅
固定稅率預(yù)計(jì)2%左右
目前最新的說(shuō)法是，房地產(chǎn)稅是把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并起來(lái)，其他的諸如土地增值稅、契稅等稅種暫不納入房地產(chǎn)稅。目前，爭(zhēng)議最多、也最關(guān)鍵的是自住房免稅的邊界劃定。此前，上海、重慶都對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)，“但效果并不好�！眳⑴c房地產(chǎn)稅設(shè)計(jì)的財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康認(rèn)為，即將到來(lái)的房地產(chǎn)稅稅負(fù)應(yīng)該比上海和重慶試點(diǎn)的稅負(fù)稍高一些，覆蓋的范圍也會(huì)更大一點(diǎn)。第三、第四套房子征稅的稅率可能不會(huì)采取遞進(jìn)原則，而是固定稅率，預(yù)計(jì)在2%左右，超過(guò)3%的可能性非常小。
從這可以看出，擁有四五套房子的，也不用過(guò)于擔(dān)心征稅，所以，房地產(chǎn)稅嚇不倒“房叔”、“房嬸”。徐女士透露，上海、重慶開征房產(chǎn)稅時(shí)她就非常關(guān)注，但都沒(méi)有超過(guò)1%，“只要跑不贏居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)，就不會(huì)考慮出售。相比鈔票，房子保值增值更多。”而據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2015年6月份，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)同比上漲1.4%；今年上半年，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平比去年同期上漲1.3%。
三問(wèn)房地產(chǎn)稅
1
進(jìn)展如何？
立法初稿已基本成型
早在2011年，作為房地產(chǎn)稅中的一部分——房產(chǎn)稅已在上海和重慶兩地試點(diǎn)。但收效不甚理想。公開的數(shù)據(jù)顯示，上海每年征收的房產(chǎn)稅只有20億至30億元。而重慶平均一年的房產(chǎn)稅征收額僅1億元左右，在地方財(cái)政收入中幾乎可以忽略不計(jì)。
日前，財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉表示，今年將配合做好房地產(chǎn)稅立法工作，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。中國(guó)政法大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任施正文也表示，房地產(chǎn)稅立法初稿已基本成型，但還未到向?qū)＜业壬鐣?huì)各界征求意見(jiàn)的階段。
2
怎么征收？
現(xiàn)有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并
目前最新的說(shuō)法是，房地產(chǎn)稅是把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并起來(lái)，也就是增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，而且是以房地產(chǎn)的評(píng)估值為征稅基礎(chǔ)。其他的諸如土地增值稅、契稅等稅種暫不納入房地產(chǎn)稅。
第一套房子免征的可能性很大，即使這套房子是豪宅，第二套房子則有可能從輕征收房產(chǎn)稅。第三、第四套房子的稅率，可能實(shí)行固定稅率，預(yù)計(jì)在2%左右。
3
何時(shí)開征？
兩三年內(nèi)征收房地產(chǎn)稅的條件并不具備
按照財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康的說(shuō)法，中央要求財(cái)稅體制改革在2016年基本完成重點(diǎn)工作、任務(wù)，從時(shí)間表看不應(yīng)拖到2017年全國(guó)兩會(huì)后；不動(dòng)產(chǎn)登記今年3月開始實(shí)施，到2018年完成，故2017年房地產(chǎn)稅開征的配套條件應(yīng)該是對(duì)得上的。不過(guò)，易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱卻認(rèn)為，短期內(nèi)(兩三年內(nèi))征收房地產(chǎn)稅的條件完全不具備。
廣州日?qǐng)?bào)記者 王荔玨
人口增速放緩租賃盤源卻增兩至三成
珠江新城豪宅降價(jià)15%才租出去
如果“房叔”、“房嬸”的房屋在房地產(chǎn)稅到來(lái)時(shí)并不出售，那只能與現(xiàn)在一樣——出租。從金融角度上來(lái)說(shuō)，在合理租售比以下，買房劃算；而超過(guò)合理租售比，說(shuō)明房?jī)r(jià)被高估，自然租房比買房劃算。
所謂租售比，就是房?jī)r(jià)和月租金的比值。因?yàn)橹袊?guó)情況特殊，而北上廣深等一線大城市就更加特殊，因此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，廣州的合理租售比應(yīng)比歐美最高的160倍還要大幅提高，約為240倍。但事實(shí)上，當(dāng)今中國(guó)房子的租售比已經(jīng)普遍超過(guò)240倍。以珠江新城中海璟暉為例，一套88平方米的兩房，售價(jià)360萬(wàn)元，月租金約5200元/月，租售比快到700倍，而在北上廣深，租售比超出800倍的隨處可見(jiàn)。
7月9日，潘石屹做客某脫口秀節(jié)目時(shí)透露，目前全國(guó)人均住房面積已經(jīng)近40平方米，整體而言，中國(guó)已經(jīng)不缺房子了。他的公司今后將會(huì)減少開發(fā)樓房項(xiàng)目，已經(jīng)開發(fā)出來(lái)也可能不賣了，將改成出租房。言下之意，因?yàn)榉孔犹�，房�(jī)r(jià)大漲的基礎(chǔ)已經(jīng)不存在了。
記者查看了2015年廣州的租賃盤源，來(lái)自幾大中介的不完全統(tǒng)計(jì)顯示，2015年，廣州人口增幅放緩，租賃盤源卻增加了兩至三成。中原地產(chǎn)珠江新城分店的中介人員告訴記者，珠江新城有部分房東在房子空置三個(gè)月后，開始接受10%的降價(jià)。
徐女士也向記者證實(shí)，她在海珠區(qū)的房子依然以原價(jià)(與去年一樣)租出去，番禺的房子有一套空置了一個(gè)多月，降價(jià)200元/月租了出去。珠江新城的房子更難，“可能價(jià)格太高，直到降了15%還多，才租出去�！毙炫空f(shuō)，“或許，應(yīng)該趁現(xiàn)在房?jī)r(jià)還在上漲，趕緊將房子賣掉算了�！�
記者觀察
反腐？降房?jī)r(jià)？房地產(chǎn)稅非萬(wàn)能藥！
“一個(gè)家庭十幾套甚至幾十套房，不僅滋生腐敗，還炒高了房?jī)r(jià)�！边@種論調(diào)是民眾熱盼房地產(chǎn)稅出臺(tái)的重要?jiǎng)右蛑弧Ｓ浾呤崂砹艘幌�，發(fā)現(xiàn)目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)稅收集中在建設(shè)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2013年的房地產(chǎn)稅收中，建設(shè)環(huán)節(jié)稅收收入占35.6%，交易環(huán)節(jié)稅收占54.9%，保有環(huán)節(jié)稅收僅占9.5%�！澳壳爸袊�(guó)在房屋保有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)太少，而歷次調(diào)控均以交易環(huán)節(jié)稅收為主，效果并不明顯�！辟Z康表示，房地產(chǎn)稅改革的初衷，就是增加房屋保有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)。理論上來(lái)說(shuō)，這對(duì)“房叔”“房嬸”的殺傷力會(huì)很直接，有利于平抑房?jī)r(jià)，因?yàn)閾碛械姆孔釉蕉�，房�(jī)r(jià)越高的房屋，稅負(fù)越重。
但是，也很有可能“事與愿違”。全國(guó)政協(xié)委員、清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵直言：“指望房產(chǎn)稅來(lái)抑制房?jī)r(jià)簡(jiǎn)直就是‘天方夜譚’�！鼻皟赡攴康禺a(chǎn)比較火的時(shí)候，一年的投資回報(bào)超過(guò)10%，“就算再多，房地產(chǎn)稅也只有1%左右，如何壓抑樓價(jià)？”
至于說(shuō)房地產(chǎn)稅將成為地方財(cái)政收入的主要來(lái)源，或許會(huì)降低地方政府的“土地財(cái)政”，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)更是“嗤之以鼻”：“國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)稅加起來(lái)大體占到國(guó)家稅收的11%到13%，高的時(shí)候占到17%到18%。而土地收入占地方財(cái)政收入的比例，高的時(shí)候達(dá)到78%，地方政府愿意要哪頭？答案顯而易見(jiàn)�！�