緊鄰城六區(qū)的通州、大興、房山等近郊樓市，目前掀起了滾滾熱浪。如果說今年一季度樓市只是做了做“熱身運(yùn)動(dòng)”，進(jìn)入二季度，上述區(qū)域便一改昔日庫存居高不下的情況，站在了北京樓市成交大戲的舞臺(tái)中央。有開發(fā)商透露，通州一些開發(fā)商都被相關(guān)部門約談，要求不炒作、不捂盤惜售、不帶頭漲價(jià)。
二季度以來，通州樓市持續(xù)供需兩旺的熱度讓它再一次成為焦點(diǎn)。據(jù)通州區(qū)統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，通州房地產(chǎn)銷售面積達(dá)47.2萬平方米，同比增長(zhǎng)4.6%，銷售額達(dá)95億元，同比增長(zhǎng)7.5%。其中，5月份的數(shù)據(jù)尤其引人關(guān)注，當(dāng)月全區(qū)房地產(chǎn)銷售面積高達(dá)16.9萬平米，是去年同期的1.9倍，單月銷售額達(dá)34億元，為去年同期的3倍。
開發(fā)商被約談
如果說之前的通州樓市是暖場(chǎng)，目前已經(jīng)進(jìn)入全面開花的階段。亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年二季度以來(截至7月20日)，通州區(qū)已成交純商品住房4912套，同比大漲131.5%。
“一個(gè)月以前，主流的開發(fā)商都被約談過，要求不捂盤惜售、不帶頭漲價(jià)�！蓖ㄖ菽撤科筘�(fù)責(zé)人告訴記者，現(xiàn)在市場(chǎng)上需求旺盛，很多項(xiàng)目相比一季度已經(jīng)有了變化。而據(jù)該負(fù)責(zé)人表示，就連自己的商住項(xiàng)目，每天都有數(shù)十套的成交量，“只用了不到半年的時(shí)間，產(chǎn)品的去化就已經(jīng)超過五成，因此目前也隨行就市調(diào)整了價(jià)格”。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前通州在售的項(xiàng)目包括華業(yè)東方玫瑰、首開香溪郡、泰晤士印象、東亞印象臺(tái)湖、京貿(mào)國際公館、京貿(mào)國際城等近30個(gè)項(xiàng)目，其中絕大多數(shù)都是老項(xiàng)目。
漲價(jià)各有說辭
通州華業(yè)東方玫瑰的負(fù)責(zé)人告訴記者，今年以來項(xiàng)目已經(jīng)認(rèn)購28億元，簽約24億元。由于項(xiàng)目已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房，今年以來該項(xiàng)目單價(jià)上調(diào)了2000元左右，簽約價(jià)格在25000元/平方米左右，精裝產(chǎn)品為28000元-28500元/平方米�！坝捎谌胧袝r(shí)間較長(zhǎng)，目前所剩房源僅400多套，其中3棟住宅項(xiàng)目將會(huì)在明年轉(zhuǎn)現(xiàn)之后再銷售，到時(shí)候價(jià)格肯定還會(huì)漲�！�
在2012年已經(jīng)開盤的K2玉蘭灣，目前主推的是180-220平方米的四居，均價(jià)3萬元/平方米。據(jù)公開記錄顯示，相比今年年初的28500元/平方米，價(jià)格已經(jīng)有所增長(zhǎng)。
另一個(gè)老項(xiàng)目合生濱江帝景，此前因銷售火爆而封盤調(diào)價(jià)，項(xiàng)目銷售人員介紹，目前均價(jià)為3萬元/平方米。但據(jù)該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，項(xiàng)目目前已恢復(fù)到住建委備案價(jià)格，均價(jià)為26000元-27000元/平方米。合生集團(tuán)媒介負(fù)責(zé)人孟祥熙則告訴記者，目前合生在通州的多個(gè)項(xiàng)目都在重新調(diào)整銷售價(jià)格，公司尚未最終確定，但相比之前的售價(jià)應(yīng)該都會(huì)有一定的漲幅。
作為通州新盤的代表，位于通州運(yùn)河核心區(qū)的富力運(yùn)河十號(hào)開盤，該項(xiàng)目推出兩棟公寓共336套房，排號(hào)時(shí)已超過700組客戶。值得一提的是，該項(xiàng)目取證價(jià)格最高已經(jīng)達(dá)到41386元/平方米，引發(fā)本輪通州房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，而最終項(xiàng)目的成交價(jià)格也突破30000元/平方米。
6月成交單價(jià)近2.5萬元
通州多個(gè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人都告訴記者，目前通州區(qū)域內(nèi)的純新盤并不多，而大多數(shù)的老項(xiàng)目都經(jīng)歷了區(qū)域市場(chǎng)的數(shù)次起落，因此在這輪市場(chǎng)回暖的大環(huán)境之下，還算理性�！捌鋵�(shí)價(jià)格在近期變化不大，成交量確實(shí)有了比較明顯的上漲。”通州某在售項(xiàng)目負(fù)責(zé)人如是說。
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，通州區(qū)6月份簽約的商品房合計(jì)為1525套，創(chuàng)下最近2年的新紀(jì)錄，剔除國風(fēng)美侖的集中簽約，也達(dá)到了900套，均價(jià)達(dá)到了24817元/平方米。而7月1日-21日，通州區(qū)簽約的住宅為1304套，剔除其中的166套回遷房，剩余的1000多套為住宅簽約，也是最近兩年的同期最高點(diǎn)。
第一太平戴維斯北京公司研究及顧問咨詢部高級(jí)經(jīng)理董月認(rèn)為，從通州的區(qū)位價(jià)值來看，目前多數(shù)項(xiàng)目的售價(jià)尚在合理區(qū)間。但從長(zhǎng)期來看，各類利好政策仍然會(huì)形成驅(qū)動(dòng)�！斑@樣的利好刺激，可能會(huì)持續(xù)到2017年前后�！倍抡f。
- 觀察
高庫存區(qū)域加速去化
無論是通州、大興還是房山，這些作為曾經(jīng)北京樓市的庫存大戶，目前正在迎來快速去化期，尤其是大興和通州兩個(gè)區(qū)域，庫存出現(xiàn)快速的消耗。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年二季度以來，純商品住房(包括商住，不包括自住房，下同)庫存出現(xiàn)了明顯的變化。截至7月20日，大興區(qū)庫存套數(shù)為12172套，與去年同期的15796套相比，降速達(dá)到22.9%；通州區(qū)的庫存為15319套，較之于去年二季度同期16176套，去化速度也達(dá)到5.3%。
在個(gè)盤方面，包括位于房山的首開熙悅山，位于通州區(qū)的富力運(yùn)河十號(hào)、東亞印象臺(tái)湖和大興區(qū)的中芯國際配套生活區(qū)等項(xiàng)目均于近期入市，都實(shí)現(xiàn)了開盤當(dāng)天去化五成的速度。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，毫無疑問，市場(chǎng)目前正處在一個(gè)旺盛階段。
根據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，上半年北京房地產(chǎn)開發(fā)投資共1808.3億元，同比增長(zhǎng)19.1%。雖然房?jī)r(jià)不及深圳的瘋漲，但北京樓市向好的基本面已經(jīng)確定。
對(duì)于近郊樓市火熱的原因，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)部總監(jiān)郭毅認(rèn)為，近期入市的普宅項(xiàng)目均為拿地較早、土地成本偏低的，因此定價(jià)相對(duì)合理，性價(jià)比成為吸引購房客群的主要原因。
大興“快跑”，房山慢熱
今年上半年，房山樓市回暖的速度相較通州和大興明顯偏慢。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至7月20日，房山還有10224套純商品住房待售；上半年，房山區(qū)純商品住宅的整體成交均價(jià)為20118元/平方米。
不過，房山樓市也在升溫中。據(jù)悉，五礦·銘品6月首次開盤，當(dāng)天即售罄；首開熙悅山推出的樓王級(jí)產(chǎn)品，部分售價(jià)為24000元/平方米左右，而根據(jù)公開銷售記錄顯示，該項(xiàng)目在今年5月之前的售價(jià)維持在18500元/平方米。據(jù)悉，首開熙悅山7月以來已成交了190套，項(xiàng)目方稱最新一期開盤獲得3.5億元的成交額。
而二季度以來的整體市場(chǎng)轉(zhuǎn)好以及近期集中成交了8宗地塊，也讓大興市場(chǎng)開始明顯升溫。數(shù)據(jù)顯示，今年二季度以來(截至7月20日)，大興區(qū)純商品住房的成交套數(shù)達(dá)到3587套，成交均價(jià)為28188元/平方米，相比去年同期分別增長(zhǎng)了13.8%和14.1%。
有業(yè)內(nèi)人士指出，大興屬于近郊區(qū)，隨著未來地鐵8號(hào)線南段開通，從目前區(qū)域均價(jià)接近3萬元的水平來看，仍然屬于價(jià)值洼地。
“最近土地市場(chǎng)太熱了，新成交的地塊樓面價(jià)都接近3萬/平方米了，未來區(qū)域價(jià)格得奔著5萬去了吧�！贝笈d區(qū)內(nèi)在售某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，在他看來，未來的大興區(qū)域?qū)V被看好。
本版采寫/新京報(bào)記者 李捷