8月31日，住建部等三部委聯(lián)合發(fā)文，再次降低公積金貸款的門檻。文件規(guī)定，還清首套房公積金貸款，再次申請公積金貸款購買第二套房的，首付比例降至2成。該政策延續(xù)了去年“9·30”新政以來，通過“降成本、提杠桿”來鼓勵自住性、改善型住房需求的政策主旨，也延續(xù)了公積金擔(dān)當(dāng)扶持樓市“主力軍”的政策選擇。

　　從去年10月9日三部委發(fā)文，要求“降低貸款門檻、提高貸款額度和推進(jìn)異地貸款”以來，公積金對樓市的扶持力度不斷加大。比如近一年來，相繼有100多個(gè)城市出臺了公積金新政，公積金貸款利率也數(shù)次下調(diào)。特別是“3·30”新政將首套房公積金貸款首付比例降至2成，二套(還清首套)比例降至3成。

　　與“3·30”新政相比，此次公積金政策調(diào)整有三個(gè)變化：一是二套房(還清首套)公積金貸款首付比例從3成降至2成；二是二套房公積金貸款不再區(qū)分普通和非普通住房了；三是北上廣深可自主決定二套房公積金貸款首付比例是否調(diào)整。另外，值得注意的是，無論是貸款利率，還是首付比例，目前公積金政策已經(jīng)與2008年-2009年等同了。

　　此次公積金政策大力度調(diào)整，主要目的是通過激勵改善型住房需求，實(shí)現(xiàn)三、四線城市“去庫存”。盡管全國商品房銷售面積持續(xù)回升，但庫存壓力卻難以緩減。截至7月末，全國商品房待售面積比6月末增加了521萬平方米，比2014年底增加4000萬平方米。庫存逆勢攀升的根本原因在于“供求錯配”，即重點(diǎn)城市樓市需求明顯回升(同比增幅在30%左右)，推動全國成交面積止跌反彈，但供應(yīng)和庫存卻主要集中在600多個(gè)三、四線城市。

　　同時(shí)，三、四線城市常住居民首套房的擁有率較高(多數(shù)在90%)，且待售庫存單套面積較大。因此，無論是降低二套房公積金首付比例，還是不再區(qū)分普通和非普通住房，都意在有針對性地加大三、四線城市樓市庫存消化力度。只有樓市庫存真正消化了，才能提振開發(fā)商“拿地”和開工的積極性，扭轉(zhuǎn)樓市“先行指標(biāo)”——土地購置、開發(fā)投資和新開工持續(xù)下滑的局面。

　　另一方面，在公積金利率已降至歷史低位，而幾天前再次下調(diào)商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率(也到了歷史低位)的情況下，站在“金九銀十”即將來臨的起點(diǎn)上，再次降低公積金貸款首付比例，目的也是為了夯實(shí)樓市回升的基礎(chǔ)。因?yàn)�，盡管去年“9·30”新政以來，樓市持續(xù)三個(gè)季度回升，但進(jìn)入今年下半年，回升勢頭有轉(zhuǎn)弱的跡象。

　　首先是重點(diǎn)城市樓市成交回落趨勢明顯。7月和8月份，CREIS監(jiān)測的30個(gè)城市成交面積環(huán)比分別下降2.21%和6%。其中，“領(lǐng)頭羊”一線城市分別下降1.91%和15%，而重點(diǎn)城市的供應(yīng)也在8月份下滑了7%。其次，庫存在今年5月份首次下降(比4月減少15萬平方米)后，連續(xù)兩個(gè)月回升，7月份更是增加了521萬平方米。最后，資金面有趨緊預(yù)期。進(jìn)入下半年，銀行房貸額度開始緊張，首套房貸利率優(yōu)惠也開始減少。再加上，近期人民幣貶值疊加資本外流預(yù)期，資金面緊張對樓市的影響開始顯現(xiàn)，市場對“金九銀十”的預(yù)期也開始謹(jǐn)慎起來。

　　除了“去庫存”和夯實(shí)樓市回升基礎(chǔ)外，此次公積金政策調(diào)整，也在于全面落實(shí)“分類調(diào)控、因城施策”，糾偏政策“一刀切”的負(fù)面影響。去年“9·30”新政以來，松綁二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低二套房貸首付比例，以及營業(yè)稅免征期“5改2”，是包括深圳、上海在內(nèi)的一線城市樓市快速走向火熱、投資需求泛起的主要原因。因此，此次政策調(diào)整，第一次在公積金上提出差別對待，政策糾偏意味濃厚。

　　而且，包括上海、廣州、廈門、南京在內(nèi)的重點(diǎn)城市，由于樓市持續(xù)回升，以及前幾次公積金新政的實(shí)施，公積金可貸額度受到嚴(yán)重沖擊。目前，這些城市已經(jīng)出現(xiàn)了公積金“無錢可貸”和“排隊(duì)等貸”的局面。為了解決“額度荒”的問題，近期廣州和南京已經(jīng)開始啟動“公轉(zhuǎn)商貸款貼息”模式，即由商業(yè)銀行向市民發(fā)放執(zhí)行公積金利率的貸款，公積金貸款與商業(yè)貸款之間的利息差額，由公積金中心向銀行支付。

　　同時(shí)，重點(diǎn)城市公積金貸款額度也有限制，比如北京和上海家庭最高貸款額度均為120萬元，廣州和深圳分別為80萬元和90萬元。在近期房價(jià)持續(xù)回升的背景下，二套房公積金貸款首付20%的政策基本無望在這些城市“落地”。由此，此次公積金新政完全是針對二線和三、四線城市的出臺的。而且，多數(shù)二線城市和三、四線城市，由于房屋總價(jià)低，公積金貸款上限能夠覆蓋單套房總價(jià)。再加上，這些城市公積金貸款買房的比例也比較高，此次政策調(diào)整也有較好的針對性。

　　包括此次三部委發(fā)布公積金“新政”，再結(jié)合近期“限外”政策全面松綁，全國性的樓市政策告別了“3·30”新政以來的“空窗期”。新一輪政策扶持，是在宏觀經(jīng)濟(jì)前瞻性指標(biāo)(如PMI)走弱、全球資本市場震蕩、人民幣貶值和資本外流預(yù)期、大宗商品價(jià)格暴跌等等沖擊下，以及我國“穩(wěn)增長”基礎(chǔ)仍需夯實(shí)的背景下來發(fā)布和實(shí)施的，具有實(shí)時(shí)性、合理性和較強(qiáng)的針對性，有助于發(fā)揮內(nèi)需在“穩(wěn)增長”中的積極作用。□深圳市房地產(chǎn)研究中心 李宇嘉