8月31日，住建部、財(cái)政部與央行發(fā)布通知，將二套房最低首付比例降至20%，條件是首套房貸款已結(jié)清。這既是央行等年內(nèi)第二次降低公貸首付比例，也是上周二央行降準(zhǔn)降息后推出的又一樓市利好。
這次公貸政策調(diào)整，影響力幾何?改善性需求能實(shí)現(xiàn)了嗎?解決首付后，貸款好解決嗎?8月31日，記者第一時(shí)間做了調(diào)查。
史上最寬松
對(duì)三、四線城市是大利好
二套房首付比例由30%降至20%，與首套房一樣待遇，這已是公積金貸款政策史上最為寬松的了。我省一名長(zhǎng)期研究公積金政策的業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，時(shí)隔不到半年，二套房首付比例再降一成，這對(duì)改善性需求的釋放和激發(fā)，肯定有一定的刺激和鼓勵(lì)作用。
“首付比例的降低，實(shí)實(shí)在在降低了‘能不能買房’的壓力。”該人士說(shuō)，目前來(lái)看，無(wú)論是剛需還是改善性需求，能不能交上首付款，是能不能買房最關(guān)鍵的前提，此次政策的出臺(tái)就是幫助購(gòu)房人群把這個(gè)“門檻”過(guò)了。
“對(duì)于一些房?jī)r(jià)不高的三、四線城市來(lái)說(shuō)，作用會(huì)更為明顯�！痹撊耸空J(rèn)為，如果房屋總價(jià)不高，交上20%的首付款后，余款靠公積金貸款能夠滿足，這就幫助購(gòu)房者實(shí)現(xiàn)了購(gòu)房需求。舉例來(lái)說(shuō)，若某市房?jī)r(jià)平均4000元/平米，80平米的房子總價(jià)32萬(wàn)元，兩成首付款不到7萬(wàn)，剩下的25萬(wàn)通過(guò)公貸是可以實(shí)現(xiàn)的。
世聯(lián)行山東區(qū)域董事總經(jīng)理朱江說(shuō)，從市場(chǎng)來(lái)看，“金九銀十”已經(jīng)到來(lái)，在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)出臺(tái)公貸新政，更加刺激和釋放改善性需求，促進(jìn)房子實(shí)際成交。
“其實(shí)，這次政策對(duì)購(gòu)房者的心理和預(yù)期的影響，遠(yuǎn)大于政策本身對(duì)購(gòu)買能力的影響。”朱江說(shuō)，目前國(guó)家針對(duì)樓市的利好政策頻出，有利于提升購(gòu)房者的信心，有利于減輕庫(kù)存壓力，進(jìn)一步推動(dòng)市場(chǎng)回暖。
作用受限
貸款壓力太大還是得多交首付
“公司給繳的公積金太少了，降了首付還是買不起啊!”“首付低了，每月還款就多了，壓力不是更大了?”8月31日，公貸二套房降低首付的消息發(fā)布后，不少網(wǎng)友還是覺(jué)得買房“壓力山大”。
“要真正實(shí)現(xiàn)購(gòu)房需求，降低首付壓力只是第一步，能不能貸下款、能貸多少，也是非常重要的。”公積金政策研究人士認(rèn)為，此次公貸政策調(diào)整，對(duì)一、二線城市的影響其實(shí)很有限。
以濟(jì)南為例，根據(jù)樓市調(diào)研機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，濟(jì)南市區(qū)均價(jià)8615元/平米，以100平米的改善性需求房源為例，總房款為86萬(wàn)，首付20%為17.2萬(wàn)元，這樣需要貸款68 .8萬(wàn)元。而根據(jù)濟(jì)南最新的公貸政策，家庭最高可貸60萬(wàn)，這樣來(lái)算，公貸還是無(wú)法滿足購(gòu)房需求。
朱江說(shuō)，改善性需求人群主要是兩類：一類是為了學(xué)區(qū)房，目前濟(jì)南市區(qū)的熱門學(xué)區(qū)房基本沒(méi)有1.4萬(wàn)/平米以下的;一類是為了換套面積大的或綜合配套更好的房子，此類房子也都在均價(jià)之上。
以燕山小區(qū)一套60平米的房子來(lái)算，總房款在90萬(wàn)左右，即便交得起18萬(wàn)的首付款，貸款壓力還是很大�！斑@樣一來(lái)，只能逼著購(gòu)房者多交首付款，新政的意義也就不大了。”朱江說(shuō)。
“公積金貸款要考慮到每個(gè)人的實(shí)際還款能力，如果個(gè)人收入較低，每月還款額又很高，除了本人的還款風(fēng)險(xiǎn)外，對(duì)整個(gè)公貸市場(chǎng)都會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)�！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士指出，在這次新政施行后，很多人還是會(huì)遇到“交得起首付，貸不起款”的難題。
尷尬現(xiàn)實(shí)
公貸、組合貸并不受待見(jiàn)
退一步講，即便市民想公貸，但現(xiàn)實(shí)是公貸及組合貸在市場(chǎng)上并不受待見(jiàn)。
省城一家大型房企負(fù)責(zé)人坦言，目前公積金貸款對(duì)樓盤的要求很高，要求主體工程必須完工三分之二以上。“目前市場(chǎng)不是很好，我們?yōu)榱吮M快回籠資金，還是鼓勵(lì)客戶選擇商貸�！痹撠�(fù)責(zé)人說(shuō)，他們也采取了一些刺激措施，比如商貸房?jī)r(jià)可以打折，公貸就沒(méi)有折扣。
二手房市場(chǎng)亦是如此。一家房產(chǎn)中介金融部的負(fù)責(zé)人說(shuō)，以一套100萬(wàn)元的房子為例，兩成首付是20萬(wàn)，這樣就要貸80萬(wàn)，以濟(jì)南的最新政策來(lái)看，除了60萬(wàn)的公貸外，還有20萬(wàn)的“缺口”需要商貸來(lái)補(bǔ)�！昂芏喾恐鞑辉附邮苜I主組合貸，因?yàn)楣J放款比商貸慢，房主都想盡早拿到全款。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)，從實(shí)際操作來(lái)看，對(duì)于二套房來(lái)說(shuō)，交上兩成公積金首付款后，余款全部用公貸的人非常少，新政的市場(chǎng)影響將非常有限。
此外，該負(fù)責(zé)人提到，每個(gè)城市的公積金都有個(gè)使用率的問(wèn)題，每年的繳存額是一定的，如果因貸款或提取導(dǎo)致使用率偏高，就會(huì)帶來(lái)資金緊張問(wèn)題，在這種情況下，購(gòu)房者如果再申請(qǐng)公積金貸款，難度就比較大。
原標(biāo)題：公貸買二套房可首付兩成!為啥還買不起房?首付降了但貸不起款，還是難