深論
馬紅漫(經(jīng)濟學博士)
近日，住建部等六部門聯(lián)合發(fā)文放寬房地產(chǎn)市場外資準入門檻，這將促使我國房產(chǎn)進入全球資產(chǎn)估值體系。
今年3月15日，國務院總理李克強就曾公開表示，歡迎外國人來中國買房。可見，此番“限外令”松綁可謂是對總理表態(tài)的政策落實。事實上，在國人海外置業(yè)風頭正勁的當下，敞開外籍人士國內(nèi)購房的大門不僅為他們帶來了生活便捷，而且也有利于營造公平的市場投資環(huán)境、培育國際化大都市氛圍。更為關鍵的是，相形2006年“限外令”執(zhí)行伊始，國內(nèi)樓市及匯率表現(xiàn)已大相徑庭。一方面，與十年前房地產(chǎn)業(yè)的火爆場景相比，當前樓市尚未完全擺脫整體低迷態(tài)勢，除一線大城市以外，多數(shù)地方商品房去庫存壓力依舊較大，投資獲利空間受到嚴重抑制。與此同時，北上廣深四個一線城市以及三亞仍執(zhí)行限購政策，外籍人士在這些地方購房還需符合當?shù)卣咭?guī)定。由此可以預測，“限外令”松綁并不會立竿見影地釋放出大量外資需求，也不會掀起抬升房價之憂。
新政對樓市的影響更多體現(xiàn)在提振購房者信心、刺激潛在需求層面，這有助于推動樓市穩(wěn)定、健康發(fā)展。另一方面，近期人民幣主動貶值導致資本外流趨勢加劇，金融市場對未來人民幣貶值的預期不斷得到強化，外籍人士通過在國內(nèi)炒房套取匯差的沖動大為減弱，這也為松綁“限外令”打開了理想的窗口期。
需要指出的是，伴隨著國內(nèi)住宅成為全球性資產(chǎn)配置標的，其估值體系及調(diào)控模式也將逐步受到國際思維的同化。例如，根據(jù)世行標準，發(fā)展中國家的這一比值應該在3倍~6倍之間，否則房地產(chǎn)業(yè)就會面臨泡沫破裂的硬著陸風險。而從國內(nèi)樓市實際情況看，即便是在交投萎靡的背景下，各地房價收入比仍呈現(xiàn)高企態(tài)勢。有統(tǒng)計顯示，上海、北京、深圳今年上半年房價收入比分別高達19.09、18.42和19.9以上；福州、廈門、溫州、太原、天津等二線城市同期房價收入比均超過10。
這意味著，管理部門需同時在控制房價漲幅與提高居民收入兩方面發(fā)力，通過弱化商品房投資屬性提升普通民眾的幸福指數(shù)。就前者而言，以保有稅等市場化工具替代限購行政指令自發(fā)調(diào)節(jié)樓市供求結(jié)構已是大勢所趨，行政力量當從具化博弈中抽身，專注于保障性住房構建、市場秩序維護等工作中來，以此最終實現(xiàn)住房市場各層次供求的有機對接。就后者而言，扭轉(zhuǎn)勞動者報酬和居民收入占GDP比重偏低的局面，行政部門可借鑒日本1960年年底啟動的“國民收入倍增計劃”經(jīng)驗，著手減稅讓利、鼓勵社會資源向高效率部門流動，以此優(yōu)化社會收入分配格局，推動城鄉(xiāng)居民收入增幅與經(jīng)濟增長效率相匹配。
樓市“限外令”退居幕后，預示著我國樓市將在國際化道路上邁進一步，行政指令再度為市場調(diào)控預留空間，長效機制成為樓市治理的新常態(tài)可期。