從房企的戰(zhàn)略角度來(lái)看，萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)達(dá)、恒大、碧桂園等千億房企的全國(guó)化布局已基本完成，目前這些巨無(wú)霸正朝著國(guó)際化方向?qū)で髷U(kuò)張，通過(guò)海外項(xiàng)目進(jìn)行資產(chǎn)多元化配置。
雖然國(guó)內(nèi)房企投資海外市場(chǎng)早有試水，但直到2011年，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)宏觀調(diào)控趨緊，房企的海外布局規(guī)模和速度才開(kāi)始明顯提升。與上一輪相對(duì)被動(dòng)的投資相比，今年以來(lái)在多方面因素推動(dòng)下，這一輪房企“出�！憋@得更加主動(dòng)。
然而，面對(duì)這些千億房企的海外投資，業(yè)內(nèi)人士提醒，高利潤(rùn)背后往往存在高風(fēng)險(xiǎn)，“水能載舟，亦能覆舟”，有些因素在促進(jìn)銷售的同時(shí)，也可能會(huì)對(duì)房企業(yè)績(jī)?cè)斐蓾撛谕{。
海外項(xiàng)目收益更高
目前，包括綠地、碧桂園、萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)等十余家大型房企，均在海外有房地產(chǎn)項(xiàng)目或開(kāi)發(fā)計(jì)劃，投資觸角從香港地區(qū)一路延伸到東南亞甚至歐美地區(qū)。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)分析指出，一方面，從資產(chǎn)角度看，美元升值使得房企在海外市場(chǎng)的投資資產(chǎn)不斷增值；另一方面，從蓄客角度看，我國(guó)已進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代，從而加劇國(guó)內(nèi)高凈值人群向在海外配置資產(chǎn)的意愿。
高力國(guó)際華南區(qū)咨詢服務(wù)部董事陳厚橋介紹，購(gòu)買國(guó)外開(kāi)發(fā)商的物業(yè)，需要購(gòu)房者通過(guò)銀行匯款到海外機(jī)構(gòu)，但購(gòu)買國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的海外物業(yè)，可以直接在國(guó)內(nèi)結(jié)算。如今，管理層盯緊“螞蟻搬家”式的購(gòu)匯，將大幅影響國(guó)外開(kāi)發(fā)商在國(guó)內(nèi)的銷售，這給國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商布局海外市場(chǎng)提供了機(jī)會(huì)。
盡管國(guó)內(nèi)政策面回暖已持續(xù)一年多時(shí)間，可是和增量市場(chǎng)已趨近飽和的情況兩相抵消后，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的誘惑明顯不如海外市場(chǎng)。今年的中報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上，綠地掌門人張玉良表示，綠地今年海外投資的目標(biāo)是新增100億美元新項(xiàng)目，期望投資超過(guò)300億美元，收益超過(guò)300億元人民幣。
躍躍欲試的還有萬(wàn)科。今年，萬(wàn)科確定了5項(xiàng)業(yè)務(wù)，并為之新設(shè)事業(yè)部，海外業(yè)務(wù)即是其中之一。
地產(chǎn)咨詢公司萊坊預(yù)判，到2020年，中國(guó)房企年均海外房地產(chǎn)投資總額可達(dá)500億美元，與美國(guó)近兩年的海外投資額相當(dāng)。
除了匯率變動(dòng)帶來(lái)的資產(chǎn)增值等原因，海外市場(chǎng)吸引國(guó)內(nèi)房企的另一更為重要原因是土地便宜，面向國(guó)內(nèi)銷售時(shí)，利潤(rùn)空間更大。
以碧桂園在馬來(lái)西亞的金海灣項(xiàng)目為例，公開(kāi)資料顯示，拿地成本每平方米不到2000元，但平均售價(jià)接近每平方米20000元，地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例約為10%。在碧桂園的大本營(yíng)廣州，想要達(dá)到這一比例，無(wú)異于天方夜譚。碧桂園首席財(cái)務(wù)官吳建斌曾表示，其海外業(yè)務(wù)的毛利率預(yù)計(jì)能達(dá)到35%，遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)。
萬(wàn)科的數(shù)據(jù)顯示，目前內(nèi)地一線城市地價(jià)占房?jī)r(jià)比約為60%，與香港水平相當(dāng)。
海外市場(chǎng)不確定性高
如果將海外投資項(xiàng)目的銷售全部寄托于國(guó)內(nèi)客戶，對(duì)于國(guó)內(nèi)房企而言，其實(shí)是一件福禍相依的事。
2011年，碧桂園進(jìn)軍馬來(lái)西亞新山市，創(chuàng)造開(kāi)盤后一個(gè)月6000套、91億元人民幣的銷售紀(jì)錄，月銷售額超過(guò)新山全年銷售額，迅速成為當(dāng)?shù)胤科驨o.1。支撐這一業(yè)績(jī)的，大多是碧桂園的國(guó)內(nèi)客戶，他們看好該項(xiàng)目的原因之一是，如果將新加坡比作中國(guó)香港，那么新山就是深圳，有深圳物業(yè)增值案例在前，投資新山的收益不言而喻。
很不幸的是，這種投資邏輯很快被顛覆，馬航飛機(jī)失聯(lián)事件發(fā)生后，碧桂園海外銷售業(yè)績(jī)受到大幅影響，碧桂園的戰(zhàn)略最終被迫調(diào)整為“三分天下”（即海外市場(chǎng)、廣東省及廣東省外的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)）。
關(guān)于目標(biāo)客戶定位，張玉良曾強(qiáng)調(diào)，綠地的海外項(xiàng)目“不只賣給國(guó)內(nèi)”，比如倫敦項(xiàng)目的內(nèi)地買家不超過(guò)10%，紐約項(xiàng)目的內(nèi)地買家不超過(guò)30%。
除了銷售環(huán)節(jié)的不確定性因素，將視野放到開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)商面臨的挑戰(zhàn)更多。受限于不同地區(qū)的預(yù)售制度，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商習(xí)慣的高周轉(zhuǎn)模式很難在海外市場(chǎng)玩轉(zhuǎn)，回籠資金慢，管理成本高。吳建斌曾表示，在海外，碧桂園的全產(chǎn)業(yè)鏈模式無(wú)法復(fù)制，難以體現(xiàn)自身優(yōu)勢(shì)，所以需要放緩海外投資步伐。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，目前，開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍海外市場(chǎng)多采用先“搭伙”后“單干”的模式。以萬(wàn)科在香港市場(chǎng)的開(kāi)拓為例，進(jìn)入之初做財(cái)務(wù)投資，不操盤，只學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，隨后自己操盤，并尋求其他財(cái)務(wù)投資者。
通過(guò)“搭伙”階段了解當(dāng)?shù)胤森h(huán)境，熟悉市場(chǎng)規(guī)則十分重要，今年，位于紐約的中資房企跨富地產(chǎn)就與項(xiàng)目合作伙伴陷入法律糾紛。
“海外物業(yè)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)并不都是藍(lán)海，現(xiàn)在很多城市已近飽和，比如澳大利亞墨爾本等”，陳厚橋稱。
此外，匯率也是一把“雙刃劍”。由于前幾年海外融資利率遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)，很多開(kāi)發(fā)商通過(guò)發(fā)行海外債券籌集資金，但人民幣貶值后，這些海外債務(wù)將給房企帶來(lái)大量匯率損失。