北京一位業(yè)內(nèi)人士和《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者聊天時感嘆，“有地必?fù)�，今年地王真是泛濫啊�！比粢P點(diǎn)今年房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞，“低利率”和“地王”一定會上榜。是“人傻錢多”炒出高地價？還是占領(lǐng)一線城市真能抱得“金磚”？
新城控股高級副總裁歐陽捷表示，在負(fù)利率時代，隨著資金成本下移，很多房企都在發(fā)債拿地，以賭高價地后續(xù)增值的空間。
華潤：年內(nèi)已拿下多地地王
“金九銀十”初期初期，一二線城市地王頻現(xiàn)。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：9月前8天，一線城市成交8宗土地，平均溢價率超過31.63%，平均樓面價達(dá)到了1.49萬元/平方米的年內(nèi)最高點(diǎn)；二線城市成交了143宗土地，平均溢價率高達(dá)43.8%，平均樓面價達(dá)到了2205元/每平米，也刷新了最近幾年的紀(jì)錄。
在業(yè)內(nèi)人士看來，一二線城市土地市場熱是因?yàn)闃鞘谢嘏黠@。新城控股高級副總裁歐陽捷向表示，負(fù)利率時代更合適借款。房地產(chǎn)市場有結(jié)構(gòu)性差異，一二線城市的房子增值性要比三四線城市強(qiáng)，三四線城市的房子可能不再貶值了，但增值速度較慢。
在此背景下，一二線城市市場備受房企關(guān)注。8月28日，經(jīng)過激烈角逐，華潤置地以總價47.2億元，獲取武漢P（2015）076號光谷長動地塊，總用地面積約11.49萬平方米，樓面價8831元/平方米，溢價47.29%，刷新武昌單價地王紀(jì)錄。
早在今年1月7日，華潤置地北京大區(qū)北京公司聯(lián)合首開股份、平安不動產(chǎn)在經(jīng)過53輪競價之后，最終以86.25億元競得北京市豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯居住地塊，成為北京新晉總價地王。
3月20日，華潤聯(lián)合華發(fā)以70.52億元競得上海閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元10-03地塊，樓面價3.49萬元/平方米，刷新上海地王紀(jì)錄。6月3日，華潤聯(lián)合華發(fā)再以87.95億元競得該區(qū)域N070501單元09-03地塊，樓面價3.81萬元/平方米，再度刷新上海地王紀(jì)錄。
值得注意的是，地王項(xiàng)目高地價往往伴隨著高風(fēng)險，回顧過往一些地王項(xiàng)目，有些甚至變成了燙手山芋。
融創(chuàng)：通過并購曲線拿地
雖說一線城市的土地稀缺，地王項(xiàng)目仍讓一些企業(yè)忌憚，因此，并購成為有的房企曲線拿地的手段。
在融創(chuàng)中國2015年中期業(yè)績發(fā)布會上，孫宏斌表示將繼續(xù)在有潛力的一二線城市深耕房地產(chǎn)，不過對于城市和項(xiàng)目的選擇，會更加謹(jǐn)慎，將繼續(xù)關(guān)注可并購的機(jī)會。“一線城市的市場沒問題，房價肯定不會出現(xiàn)大幅回調(diào)，但北京、上海的地價太貴了，可能賣10萬元/平方米都不賺錢，雖然市場沒問題，但如果價格不合適我們也不會去拿這些地。”
一個多月以來，融創(chuàng)已經(jīng)發(fā)起了多筆收購，包括32億收編中渝置地成都7個項(xiàng)目，5.7億元加碼浦東東郊項(xiàng)目股權(quán)，以及設(shè)立平臺公司和收購天朗地產(chǎn)的項(xiàng)目。
從最近兩年的一系列動作來看，并購已成為融創(chuàng)最主要的拿地手段。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，融創(chuàng)會選擇容量大的市場收購優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目：比如武漢、成都、重慶等城市，盡管從樓市基本面來看，這兩個城市都有去庫存壓力，但是這些城市年均住宅銷售量都在1000萬平方米以上，武漢去年銷售面積甚至達(dá)到1800萬平方米，成為全國銷量最大的城市。
房企力拼一線土地市場
對北京土地市場來說，沒有地王或許才是新聞。今年1月，備受關(guān)注的朝陽區(qū)東壩南區(qū)1106-692、634、693地塊，被首開-龍湖聯(lián)合體以11.25億元拿下，溢價率達(dá)42%，折合樓面價3.5萬元/平方米。9月8日，龍湖地產(chǎn)與保利地產(chǎn)、首開地產(chǎn)組成聯(lián)合體，以42.5億元總價競得東壩南區(qū)1106-657地塊,折合樓面價50081元/平方米。
不僅是東壩，由于城南行動計劃推動了北京南部地區(qū)配套的完善，豐臺區(qū)的地價也一路高漲。8月，中鐵建方興聯(lián)合體拿下豐臺石榴莊地塊，樓面價超過5萬元/平方米。
地價推高房價，為了提高房屋的保值增值能力，房企力拼豪宅市場。保利海德公園、中赫萬柳書院、龍湖西宸原著、紅璽臺、等都走高端住宅路線。
歐陽捷指出，雖然一線城市價格偏高，但是由于這些城市核心地段的土地稀缺，加上人口在不斷凈流入，一二線城市不存在價格下跌的可能性。
房企高價拿地開發(fā)高端項(xiàng)目，盈利空間多大？歐陽捷表示，高價地的操作方式通常是用時間換價格空間，以前房價快速上漲時代，漲價空間完全可以覆蓋利息成本。在負(fù)利率時代，隨著資金成本逐步下移，很多房企都在發(fā)債，這樣就可以賭高價地后續(xù)增值空間。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示，房企在一線城市拿地，不用擔(dān)心去化問題。但如果地價過高，利潤空間就很難保證，地價上漲幅度最好不要超過房價漲幅，否則就存在“剪刀差”的風(fēng)險。