70個(gè)大中城市8月份房?jī)r(jià)情況
作為樓市風(fēng)向標(biāo)的一線城市，雖然價(jià)格在穩(wěn)步上漲，但進(jìn)入8月后，成交量出現(xiàn)了明顯的降溫，傳統(tǒng)的銷售旺季，“金九”行情仍待觀察。
在限購(gòu)次第取消，房貸成本降至歷史最低的背景下，樓市下一步持續(xù)增長(zhǎng)的空間和動(dòng)力何在。無(wú)疑是影響未來(lái)地產(chǎn)形勢(shì)和調(diào)控的一大難題。
時(shí)隔一年，70個(gè)城市房?jī)r(jià)同比首次由降轉(zhuǎn)升。
9月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，8月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比綜合平均從上月下降0.4%轉(zhuǎn)為上漲1.7%，為自2014年9月份以來(lái)首次轉(zhuǎn)正。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，房?jī)r(jià)上漲逐漸從一線城市蔓延到二線城市，此前曾步入深度調(diào)整的杭州、寧波等城市房?jī)r(jià)開始上漲。
樓市在歷經(jīng)1年多的調(diào)整后，出現(xiàn)多個(gè)積極信號(hào)，但21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在采訪房企、機(jī)構(gòu)分析師、金融機(jī)構(gòu)等多方人士卻發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)調(diào)整亦出現(xiàn)了新的困境。
一方面是樓市、地市分化的形勢(shì)進(jìn)一步加��；另一方面是以支持自住和改善需求為主的穩(wěn)住房政策已經(jīng)接連釋放，三四線城市需求不濟(jì)，一二線城市前期需求過(guò)度透支，后期增長(zhǎng)乏力。
作為樓市風(fēng)向標(biāo)的一線城市，雖然價(jià)格在穩(wěn)步上漲，但進(jìn)入8月后，成交量出現(xiàn)了明顯的降溫，傳統(tǒng)的銷售旺季，“金九”行情仍待觀察。
房地產(chǎn)復(fù)蘇直接關(guān)乎地方財(cái)政和宏觀經(jīng)濟(jì)，下一步提振房地產(chǎn)拿地和開工數(shù)據(jù)的關(guān)鍵，需要進(jìn)一步去庫(kù)存和鞏固當(dāng)前的銷售水平。
鞏固當(dāng)前的銷售成果、加速三四線城市樓市去庫(kù)存，或?yàn)槟甑讟鞘姓叩闹饕较颉?/p>
在限購(gòu)次第取消，房貸成本降至歷史最低的背景下，樓市下一步持續(xù)增長(zhǎng)的空間和動(dòng)力何在。無(wú)疑是影響未來(lái)地產(chǎn)形勢(shì)和調(diào)控的一大難題。
三四線城市難題
朱震是湖南某地級(jí)市的開發(fā)商，在該市的核心區(qū)域拿到了2000平米臨河的住宅用地。2014年初，該項(xiàng)目便遇到資金問(wèn)題，一度停工。
“從銀行、信托、基金、P2P，甚至一度過(guò)橋找高利貸。該想的都想了，下個(gè)月如果再融不到錢，項(xiàng)目就要被收回，之前投入的幾千萬(wàn)也將全部打水漂�！敝煺饘�(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者毫不避諱自己的現(xiàn)狀，也直言壓力很大。
近1個(gè)月來(lái)，朱震在北京跑資金，很多金融機(jī)構(gòu)見是湖南一個(gè)不起眼地級(jí)市的物業(yè)，就自動(dòng)屏蔽。
實(shí)際上，過(guò)去的9個(gè)月內(nèi)，央行五次降息，逐步降低企業(yè)融資成本，讓朱震不明白的是，現(xiàn)在流動(dòng)性不斷釋放，企業(yè)融資成本一降再降，資本方仍然瞧不上三四線項(xiàng)目。
資本方規(guī)避三四線城市物業(yè)的原因，或許是看到其龐大的住宅存量，以及人口流出之后短期難復(fù)蘇的住房需求。
以遼寧為例，9月5日，遼寧省政府出臺(tái)包括放寬住房公積金貸款、部分存量商品房納入安置、減少土地供應(yīng)等在內(nèi)的7條樓市新政，以穩(wěn)定樓市。
如果算上此前出臺(tái)的“遼9條”和“遼5條”，這已經(jīng)是遼寧省第三輪樓市政策。
“連續(xù)出穩(wěn)地產(chǎn)政策的核心，是為加速消化遼寧當(dāng)?shù)氐母邘?kù)存。” 沈陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)研究會(huì)秘書長(zhǎng)齊錫晶介紹，省會(huì)城市沈陽(yáng)1-6月銷售面積同比下降38.3%，商品房銷售額同比下降29.8%。
和遼寧一樣，吉林也于9月16日通過(guò)收購(gòu)存量商品房為安置房、鼓勵(lì)合理購(gòu)房貸款等為樓市注入信心，這是吉林年內(nèi)第二次出臺(tái)房地產(chǎn)新政。
“以遼寧、吉林為代表的地區(qū)，目前面臨人口流出，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)萎縮，無(wú)需求支撐，去庫(kù)存難度不小�！痹谥性禺a(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，降低門檻，鼓勵(lì)合理的購(gòu)房需求只能短期穩(wěn)定樓市，長(zhǎng)期來(lái)看，需要類似城鎮(zhèn)化和人口導(dǎo)入，帶來(lái)持續(xù)的剛需購(gòu)買力。
張大偉也表示，城鎮(zhèn)化和人口導(dǎo)入并非一時(shí)之策，在購(gòu)買需求和購(gòu)買力有限的背景下，再?gòu)?qiáng)勁的拉動(dòng)消費(fèi)政策，效果并不明顯。
樓市劇烈分化
朱震的融資難題并非個(gè)例，其背后是劇烈分化的供需關(guān)系和樓市現(xiàn)狀。
雖然統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前8個(gè)月樓市銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)回升，但很大程度上來(lái)自于一二線重點(diǎn)城市銷售的拉動(dòng)。
多個(gè)機(jī)構(gòu)分析師大致的判斷是：一二線城市在二季度全面回暖；三四線城市仍在去庫(kù)存、防止樓市系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程中。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的8月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，一線城市新建商品住宅與二手住宅價(jià)格同比均上漲且漲幅相對(duì)較大。相比之下，二線城市房?jī)r(jià)同比漲跌互現(xiàn)，三線城市同比仍然全部下降。
中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)亦顯示，一線城市出清周期已回落至 14.4 個(gè)月，土地消化時(shí)間僅 1.5 年，二線城市出清周期 21.6 個(gè)月，土地消化時(shí)間 3.3 年。但與一二線城市相比，三四線城市市場(chǎng)總體狀況并未得到較大改觀，出清周期仍高達(dá) 47.8 個(gè)月，土地消化時(shí)間依然超5年。
從一系列支持自住和改善性住房需求政策來(lái)看，今年的樓市主題是穩(wěn)定住房消費(fèi)。
8月份CPI同比上漲2.0%，而1年期存款利率降至1.75%，意味著我國(guó)進(jìn)入了負(fù)利率時(shí)期。與此同時(shí)，在存貸款利率及公積金貸款利率全面下調(diào)后，目前房貸成本已降至歷史最低。
值得注意的是，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪多個(gè)房企、分析師、金融機(jī)構(gòu)獲悉，2014年底以來(lái)的一系列政策，帶來(lái)的資金和需求似乎只利好一二線重點(diǎn)城市。
為此，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，和城鎮(zhèn)化階段一致，中國(guó)房地產(chǎn)正經(jīng)歷“馬太效應(yīng)”，即大城市在汲取小城市的購(gòu)買力和政策利好，強(qiáng)者更強(qiáng)，弱者更弱。
全國(guó)的資本和購(gòu)買力涌入，引發(fā)一線城市樓市火爆。而省會(huì)城市高房?jī)r(jià)一定程度上依靠四周城市的購(gòu)買力支撐，四周地級(jí)市的價(jià)格又依靠再下一層縣鎮(zhèn)的購(gòu)買力支撐。因?yàn)椴粩嗤饬鳎?gòu)買力逐級(jí)衰減。
陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，這并非好事，需要引起決策層的注意，否則，三四線城市的樓市問(wèn)題難解，與此同時(shí)，一線城市的樓市風(fēng)險(xiǎn)將越推越高。
一線城市地王再襲
樓市分化反應(yīng)在土地市場(chǎng)上，直接的表現(xiàn)就是一二線城市再迎地王潮。
以北京為例，8月31日到9月9日的10天，北京攬收187億元土地出讓金，連拍4宗樓面價(jià)超過(guò)5萬(wàn)的地王地塊。
需要注意的是，上述四宗地塊均位于五環(huán)外，并不十分受市場(chǎng)青睞。
以9月2日拍出的孫河地王為例，在歷經(jīng)46輪鏖戰(zhàn)，北京朝陽(yáng)孫河鄉(xiāng)北甸西村CDE地塊以總價(jià)64.83億，配建保障房2.75萬(wàn)平米被保利首開聯(lián)合體摘得，溢價(jià)率59%，折合樓面地價(jià)5.38萬(wàn)元/平米。
該地王一出，不少業(yè)內(nèi)人士直呼看不懂，就在去年，該地塊兩度入市流拍。此次拍賣，不管是單價(jià)還是總價(jià)，均為區(qū)域最高，且64.83億元的總價(jià)也僅次于此前的白盆窯地塊與西城華嘉胡同地塊，名列北京土地拍賣總成交額歷史第三位。
北京的地王行情并非個(gè)例，就在8月底到9月上半月，公開數(shù)據(jù)顯示，上海、南京、鄭州等多地均出現(xiàn)地王。
和2009年、2013年的地王行情不一樣的是，本輪地王行情并未全國(guó)開花，而只集中在一二線熱點(diǎn)地區(qū)。鑒于地王的門檻較高，競(jìng)標(biāo)者多為房企聯(lián)合體競(jìng)拍。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)，9月前13天，一線城市成交7宗住宅土地，平均溢價(jià)率超過(guò)34.53%。平均樓面價(jià)達(dá)到了1.73萬(wàn)的年內(nèi)最高點(diǎn)，二線城市也已經(jīng)成交了72宗土地，平均溢價(jià)率高達(dá)47%。平均樓面價(jià)也達(dá)到了3715元每平米，均為年內(nèi)最高點(diǎn)，也創(chuàng)造了最近幾年的最高紀(jì)錄。
張大偉預(yù)計(jì)，一二線城市，尤其是一線城市地王將成為近年常態(tài)。
這種觀點(diǎn)從房企拿地趨向可以佐證。2015年，前十大標(biāo)桿房企顯現(xiàn)拿地全面回歸一二線城市的趨勢(shì)，截止到9月15日，標(biāo)桿房企已經(jīng)購(gòu)入一線城市土地面積684萬(wàn)平米，二線城市購(gòu)入土地2959萬(wàn)平米。這兩大指標(biāo)均處于歷史最高紀(jì)錄。
進(jìn)入9月，標(biāo)桿房企在一線搶地更加明顯。截至15日，標(biāo)桿房企一線搶地已達(dá)130.22億，其中北京一地已過(guò)百億。
某大型房企的總監(jiān)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，接連的降息、降準(zhǔn)，是企業(yè)發(fā)債融資的好時(shí)機(jī)，房企借此時(shí)間窗口拿地?zé)o可厚非。另外，業(yè)內(nèi)有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，未來(lái)3年，將是一線城市最后一波拿地窗口，畢竟現(xiàn)在一線城市的好地越來(lái)越少了。
“根據(jù)中央的部署，包括北京、上海、廣州等在內(nèi)的14個(gè)城市的開發(fā)邊界劃定工作將于今年完成，開發(fā)邊界將作為城市發(fā)展的剛性約定，不得超越界限盲目擴(kuò)張�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)介紹，也就是說(shuō)，一線城市的土地將越發(fā)稀缺。
“金九”行情不再？
相比三四線城市，一二線城市樓市、地市雖穩(wěn)，但并非看似那么美。
作為傳統(tǒng)的銷售旺季，“金九”似乎正在一二線城市暗淡。以北京為例，根據(jù)北京市住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，9月上半月，北京僅銷售純商住宅2993套，比上月同期少了1506套，創(chuàng)近4個(gè)月新低。
二手房市場(chǎng)面臨著同樣的窘境。9月上半月僅成交二手住宅7050套，比上月同期減少了1752套。如果下半月依然保持如此的交易量水平，二手住宅全月成交將難以突破1.5萬(wàn)套，很可能創(chuàng)下近6個(gè)月新低。
雖然成交量下滑，但卻以31267元/㎡的均價(jià)水平創(chuàng)歷史新高。
亞豪機(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，股市的震蕩也是下半年樓市暗淡的一大原因，另外就是高房?jī)r(jià)項(xiàng)目抬高了置業(yè)門檻，也直接影響置業(yè)人群。
北京亦非個(gè)例，克而瑞研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，9月上半月一線城市商品住宅成交面積環(huán)比下滑20%。其中，北京環(huán)比下降14%，上海環(huán)比下降18%，廣州、深圳則分別下降26%與22%。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，今年“330新政”以來(lái)，大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交價(jià)的回升主要是過(guò)去積壓需求的集中釋放，很可能透支未來(lái)的市場(chǎng)需求。
另一方面，一線城市的房?jī)r(jià)持續(xù)高漲前行，地價(jià)也頻繁刷新紀(jì)錄，陷入了“量跌價(jià)漲”的怪圈。
高地價(jià)也催生北京樓市豪宅化，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)，2015年-2016年，北京預(yù)期上市能夠銷售“10萬(wàn)元+”的新增項(xiàng)目接近15個(gè)，再加上目前單價(jià)已經(jīng)跨入“10萬(wàn)元+”陣營(yíng)的在售存量項(xiàng)目有10個(gè)左右。目前整體來(lái)看，待售的“10萬(wàn)元+”住宅達(dá)到了2000套以上。
“高端項(xiàng)目的需求肯定是有限的。”張宏偉認(rèn)為，資本推高房?jī)r(jià)、地價(jià)也將助推一線城市的樓市風(fēng)險(xiǎn)，或?qū)⒁l(fā)一線城市樓市掉頭向下。
高地價(jià)也讓部分房企質(zhì)疑未來(lái)可持續(xù)增長(zhǎng)的空間，融創(chuàng)公司董事長(zhǎng)孫宏斌就表示，雖然一線城市市場(chǎng)沒問(wèn)題，但地價(jià)太貴了，可能賣10萬(wàn)元/平方米都不賺錢。與此相對(duì)，三四線城市地價(jià)即便再便宜，但市場(chǎng)不好，所以風(fēng)險(xiǎn)仍然很大。
樓市需求誰(shuí)接力
一方面是“馬太效應(yīng)”加速樓市、地市分化；另一方面，在接連的政策利好下，三四線城市仍需挖掘新的住房需求，且一二線城市存在后期需求乏力，樓市增長(zhǎng)后勁不強(qiáng)的情況。
原住建部政策研究中心副主任王玨林稱，房地產(chǎn)一頭連著地方政府的地根，另外一頭，房地產(chǎn)上下游至少影響20個(gè)產(chǎn)業(yè)，其對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的戰(zhàn)略意義顯而易見。
“房地產(chǎn)已經(jīng)軟著陸，但房地產(chǎn)的形勢(shì)仍需鞏固，如此才能真正地實(shí)現(xiàn)穩(wěn)樓市的戰(zhàn)略目的。”王玨林如是介紹。
雖然銷售、房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)等多個(gè)指標(biāo)回升，但直接關(guān)乎區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的房地產(chǎn)投資和土地購(gòu)置數(shù)據(jù)仍在下滑。房地產(chǎn)投資增速自2014年起連續(xù)20個(gè)月呈下滑趨勢(shì)。
影響房企拿地、開工積極性的主要原因還是高庫(kù)存。8月，全國(guó)住宅待售面積減少194萬(wàn)平方米，這是1年多來(lái)庫(kù)存首次明顯下降，但是6.6億平方米的待售面積仍屬高位。
挖掘并創(chuàng)造需求，加速去庫(kù)存，鞏固當(dāng)前的樓市銷售成績(jī)，也是政府部門下一步穩(wěn)樓市的重中之重。
中部某市一位副市長(zhǎng)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者介紹，當(dāng)?shù)啬甑追�(wěn)樓市的關(guān)鍵就是要考慮如何千方百計(jì)地創(chuàng)造需求，拉動(dòng)消費(fèi)，去庫(kù)存。
張大偉也認(rèn)為，鞏固當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)，去庫(kù)存去銷售是確保下一階段房企拿地和投資穩(wěn)步上漲的源頭。其也認(rèn)為，年底或?qū)⒂蟹�(wěn)樓市政策出臺(tái)。
“收購(gòu)市場(chǎng)閑置的存量商品房為棚改，是創(chuàng)造剛需，去庫(kù)存的一個(gè)重要措施，”張大偉介紹，9月份以來(lái)，山東、遼寧、吉林等多個(gè)省份已經(jīng)先后出臺(tái)了收購(gòu)存量商品房為棚改房的新政文件。
不過(guò)，張宏偉認(rèn)為，棚改是住房剛需，但只是短期需求，真正的市場(chǎng)化住房剛需如何挖掘，直接決定未來(lái)樓市的高度。從目前來(lái)看，不管是負(fù)利率還是低房貸成本，均意味著樓市迎來(lái)了利好購(gòu)房的窗口期。在多個(gè)需求釋放之后，如果無(wú)利好接棒，仍會(huì)再度下行。