目前，豐臺區(qū)三環(huán)、四環(huán)沿線已形成了一個以高端改善型項(xiàng)目為主的新興“豪宅區(qū)”。
隨著“銀十”的到來，北京房地產(chǎn)市場的不少開發(fā)商都加快了推盤入市步伐，試圖沖刺業(yè)績，搶占市場。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，10月份，北京共有36個項(xiàng)目入市，而其中，豐臺區(qū)域表現(xiàn)突出，包括天恒金融街公園懿府、釣云臺、魯能釣魚臺美高梅公館等三個高端純新盤項(xiàng)目在內(nèi)的五個項(xiàng)目入市銷售。
在高端項(xiàng)目“報(bào)到”的同時，豐臺區(qū)的高價(jià)地也頻頻出現(xiàn)。10月16日、19日起競價(jià)的豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)的兩宗地塊，起始價(jià)分別達(dá)到55.6億和57.3億元，或?qū)⑾破鹦乱惠喌膿尩卮髴?zhàn)。
房
中高端項(xiàng)目接連入市
長期以來，豐臺樓市在北京樓市中一直處于比較邊緣的狀態(tài)，市場也較為平淡。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析：“以往豐臺區(qū)在北京房地產(chǎn)版圖當(dāng)中一直處于被冷落的配角地位，從住宅存量來看，目前豐臺區(qū)商品住宅存量僅在3000套左右，僅占到全市住宅存量的3%。”
不過，從去年開始，多宗高價(jià)地項(xiàng)目的入市讓這一區(qū)域逐漸成為業(yè)界關(guān)注的熱點(diǎn)。截至目前，豐臺區(qū)的三環(huán)、四環(huán)沿線已形成了一個以高端改善型項(xiàng)目為主的新興“豪宅區(qū)”。除已入市銷售的龍湖·西宸原著之外，預(yù)計(jì)將在10月份入市的釣云臺、天恒金融街公園懿府、魯能釣魚臺美高梅公館以及福海棠華苑等項(xiàng)目均處于這一范圍之內(nèi)。
此外，這一新興的豪宅區(qū)，還有泰禾西局地塊以及華潤的亞林西、白盆窯地塊等多宗高價(jià)地處于開發(fā)階段。一名當(dāng)?shù)仨?xiàng)目的策劃經(jīng)理透露，由于受到土地成本的影響，上述地塊上的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)最終都將以高端住宅的形式入市。
“可以說，目前一條沿西南三環(huán)、四環(huán)分布的高端住宅帶已經(jīng)形成�！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示。而這一新興的豪宅區(qū)也正在受到市場的認(rèn)可。據(jù)紫辰院項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人透露，僅9月份，紫辰院就賣出了20套左右，銷售額超過3億元�！�9月份時項(xiàng)目的售價(jià)是6萬元/平方米，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了7萬元/平方米。十一期間，在沒怎么宣傳的情況下，項(xiàng)目依然取得了不錯的銷售成績�！�
據(jù)上述營銷負(fù)責(zé)人透露，由于拿地成本較高的原因，目前豐臺區(qū)域內(nèi)大部分在售項(xiàng)目和即將入市的高端改善型項(xiàng)目，戶型面積定位多是140-180平方米的平層，未來一段時間項(xiàng)目集中入市，可能會出現(xiàn)同質(zhì)化競爭的局面。
地
土地因稀缺引發(fā)房企爭搶
事實(shí)上，豐臺區(qū)域價(jià)值的上升是有跡可循的。近年來，豐臺區(qū)連續(xù)的高價(jià)地入市，使得不少房企也將目光聚焦在這一區(qū)域內(nèi)，從而掀起一股“豐臺熱”。在任啟鑫看來，“北京宅地近兩年來供應(yīng)更加稀缺，供應(yīng)的稀缺也刺激了企業(yè)購地的意愿�！�
從豐臺區(qū)最近兩年的土地出讓來看，的確如此。北京市國土局公開資料顯示，2013年7月，懋源以超過4萬元/平方米的高價(jià)摘得南三環(huán)夏家胡同地塊。而自去年2月起，豐臺區(qū)更是連續(xù)有高價(jià)地出讓。先是位于豐臺區(qū)西三環(huán)西局兩地塊的出讓，龍湖和泰禾分別以6萬元/平方米左右的樓面價(jià)摘得兩宗地塊。今年年初，豐臺又成交的三宗高價(jià)地，其純商品住宅部分的樓面價(jià)也均在3.7萬元-4.9萬元/平方米之間。今年8月底，豐臺區(qū)榴鄉(xiāng)橋地塊以50.25億元的總價(jià)出讓，折合樓面價(jià)達(dá)5.2萬元/平方米。根據(jù)北京市國土局相關(guān)公告顯示，預(yù)計(jì)將在10月中旬入市的位于豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)兩宗宅地，起價(jià)均超過55億元。
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，豐臺區(qū)地處城鄉(xiāng)接合部，之前地鐵遲遲沒有貫通至此，因而在北京區(qū)縣中發(fā)展較為緩慢，房價(jià)漲幅也一直無法同海淀、朝陽等板塊相比。不過隨著地鐵10號線、14號線等的開通，以及今年以來多宗高價(jià)地的出讓，區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)了“面粉貴過面包”的局面，這對于區(qū)域整體發(fā)展來說無疑是利好的。
“現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢是二三線城市風(fēng)險(xiǎn)較大，品牌企業(yè)都向一線聚集。土地市場也一樣，核心區(qū)域的抗風(fēng)險(xiǎn)能力是最高的�！弊铣皆喉�(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人也表示，目前豐臺區(qū)土地價(jià)格高漲，最根源的原因還是在于四環(huán)沿線土地的稀缺性。
■ 觀察
四環(huán)內(nèi)被看好，房企抱團(tuán)開發(fā)
“在北京的城市功能定位中，東、西、北三個方向上都有明確的城市功能區(qū)，唯有南中軸附近沒有城市功能中心區(qū)分布�！敝袊康禺a(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰曾在采訪中這樣說。的確，復(fù)雜的區(qū)域構(gòu)成以及缺乏明確的戰(zhàn)略規(guī)劃也在一定程度上制約了區(qū)域的整體發(fā)展水平。不過，這一現(xiàn)象隨著麗澤金融區(qū)的開工建設(shè)和大量品牌房企的集中進(jìn)入有可能發(fā)生變化。
據(jù)了解，目前麗澤金融區(qū)已完成投資270億元，總建筑規(guī)模120萬平方米。累計(jì)引進(jìn)114家機(jī)構(gòu)和大型企業(yè)，為新興金融機(jī)構(gòu)提供宏大的金融商務(wù)承載空間。這也成為豐臺板塊吸引品牌房企的一大因素。泰禾集團(tuán)總裁助理兼品牌總經(jīng)理沈力男就指出：豐臺臨近金融街、西單，因此將來承接金融街的輻射和外溢是非常方便的事情。未來這里可能會成為新的高端聚集地。
在環(huán)繞著麗澤金融區(qū)的西局、亞林西及夏家胡同等地，龍湖、泰禾、華潤、懋源等多家品牌房企均已進(jìn)入并且打造高端改善類項(xiàng)目。
不過也有房企一線的銷售人員向記者表示，事實(shí)上，在前來購房的客戶中，麗澤金融區(qū)所帶來的吸引力還是比較有限的�！半m然一直這么宣傳，但是麗澤金融區(qū)在實(shí)際成交中意義不大�？蛻糁饕�是沖著項(xiàng)目處于四環(huán)內(nèi)、性價(jià)比較高而購買�！本嚯x金融區(qū)不遠(yuǎn)的一高端改善型項(xiàng)目營銷總監(jiān)私下里向記者透露。不過他也表示，多家品牌房企同時進(jìn)入開發(fā)該區(qū)域，會形成連帶效應(yīng)，對于整個區(qū)域來說都是一種持續(xù)的利好，其效果也要比單一房企的單打獨(dú)斗要好一些。
目前，在麗澤路南側(cè)的麗澤金融區(qū)南區(qū)建設(shè)進(jìn)度較快，而在麗澤路北側(cè)的北區(qū)板塊內(nèi)還存在著大面積的城中村，整個區(qū)域距離規(guī)劃落地尚需時日。
本版采寫/攝影 新京報(bào)記者 陳禹銘