國(guó)慶假期前一天，國(guó)家再出樓市新政，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商貸首付比例最低降至25%。以一套100萬元的房子為例，如果按照最低首付標(biāo)準(zhǔn)，較此前30%的首付比例，可減輕5萬元的首付壓力。這對(duì)于鄭州普通工薪階層來說，基本上相當(dāng)于一年的工資收入。
但據(jù)了解，截至昨日，鄭州本地14家銀行的首套房首付仍執(zhí)行“三成起”。
【事件】
時(shí)隔一年樓市再現(xiàn)新沖擊波
9月30日下午，央行和銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》稱，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付比例調(diào)整為不低于25%。2014年9月以來，這是個(gè)人房貸政策第四次發(fā)生變化。
河南商報(bào)記者注意到，此次新政提出，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，根據(jù)轄內(nèi)不同城市情況，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，自主確定轄內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付比例。
也就是說，鄭州首套房首付比例的最終確定，還是取決于本地。
昨日，河南商報(bào)記者致電鄭州多家樓盤得知，由于新政策是國(guó)慶假期前一天發(fā)布的，所以，是否落地、何時(shí)落地鄭州，其合作銀行的客戶代表都還沒有傳達(dá)最新精神。融360最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，目前，其監(jiān)控的鄭州本地14家銀行首套房首付均執(zhí)行“三成起”。
【看法】
首付下調(diào)對(duì)市場(chǎng)影響有限
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，降低首付比例，可以有效降低入場(chǎng)門檻，增加市場(chǎng)需求，體現(xiàn)了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的扶持，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定有重要作用。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向河南商報(bào)記者分析稱，首付從過去30%的比例下調(diào)到25%，對(duì)于一套100萬元總價(jià)的住房來說，能夠減輕5萬元的首付壓力，在鄭州，這幾乎是工薪族一年的工資收入。更重要的是，目前，商業(yè)銀行貸款的利率處于歷史低位，這使得購(gòu)房者能夠在按揭成本下降、首付成本下降的前提下積極入市。
不過，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，此次新政直接影響有限。目前首付壓力比較大的城市主要集中在一線城市，二、三線城市首付壓力相對(duì)較小，5%的首付降幅對(duì)于大部分非限購(gòu)城市來說，不太會(huì)影響購(gòu)房決策。
張大偉預(yù)計(jì)，銀行從自身風(fēng)險(xiǎn)考慮，對(duì)于一線限購(gòu)城市相對(duì)寬松，對(duì)于不限購(gòu)城市，特別是三、四線城市要求嚴(yán)格。
【疑問】
首付比例為何不能降至20%
為什么首付比例沒有從三成直接下降至兩成，而是調(diào)整至25%?
實(shí)際上，關(guān)于三成商貸首付調(diào)整到兩成的做法，一直是有爭(zhēng)議的。支持方認(rèn)為，阻礙市場(chǎng)交易的一個(gè)重要因素就是首付比例。通過降低首付比例至20%，能夠使得購(gòu)房者的購(gòu)房壓力瞬間減小，進(jìn)而在購(gòu)房方面的勇氣增加。
而反對(duì)方認(rèn)為，三成首付是考慮到后續(xù)房貸償付的風(fēng)險(xiǎn)問題。盲目調(diào)低首付比例，可能使得購(gòu)房者違約的成本增加。所以，此次調(diào)整到25%，是綜合各方面的考慮的。
河南商報(bào)記者了解到，鄭州市場(chǎng)過去就有過，包括現(xiàn)在也有類似零首付或低首付的做法，這實(shí)際上是一種比較大的冒險(xiǎn)。如果是低首付，可能使購(gòu)房者本身的購(gòu)房資金不到位而盲目入市。同時(shí)，在出現(xiàn)月供壓力較大的情況下，可能會(huì)有毀約的風(fēng)險(xiǎn)。
嚴(yán)躍進(jìn)說，刻意地嘗試零首付或低首付(主要是一成首付)的做法，是有一定的信用風(fēng)險(xiǎn)的。而25%的首付比例，一方面使得購(gòu)房者首付的壓力減小，另一方面也使得其購(gòu)房需要有一定的約束，進(jìn)而使后續(xù)履行按揭貸款合同會(huì)比較順利。